Sist oppdatert 31. mars 2007 av LISR
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 2. studieår : JUS124
Oppgaven er tilgjengelig på bokmål og nynorsk
Lars Holm overtok i 1978 slektseiendommen, gnr. 118 bnr. 3 i Trangvik kommune. Lars Holm hadde utdanning som lærer. Han flyttet til eiendommen med familien og fikk arbeid som lærer i bygden. Han var lite interessert i gardsdrift og mente eiendommen var for liten til å gi tilstrekkelig inntektsgrunnlag. Han var derimot sterkt interessert i jakt og fiske. Han solgte derfor eiendommen, med unnatak av våningshuset med en tomt på ca. 10 dekar, som tilleggsjord til naboen Peder Ås, som eide bnr. 2. Lars Holm holdt også igjen nausttomten eiendommen hadde i det felles naustområdet for de tre brukene på gården. Resteiendommen vart fremdeles bnr. 3.
Strandlinjen på gården ellers var brattlendt og gikk med i salget, men i salgskontrakten fikk Holm inn følgende klausul:
”Selgeren holder også igjen retten til fiske etter laks og ørret med faststående redskap utenfor bnr. 3 sin strand og den retten til jakt og fiske i utmarka på gnr. 118 som har ligget til bnr. 3.”
[Det skal videre i oppgaven legget til grunn at bestemmelsene i lov 29. mai 1981 nr. 38 om viltet § 28, 2. ledd og lov 15. mai 1992 nr. 47 om laksefisk og innlandsfisk m.v. § 19, eller tidligere tilsvarende regler, ikke var til hinder for denne avtaleklausulen.]
Utmarken på gnr. 118 låg i sameie mellom bnr. 1, 2, og 3. Bnr. 3 som var det minste bruket hadde en sameiepart på 1/6.
Lars Holm hadde tre barn, Jon, Marie og Hanne. De fikk alle fradelt hver sin hustomt av den tomten Lars Holm hadde holdt igjen ved salget. Jon og Marie hadde bygget hus på sine tomter og bosett seg der med sine familier. Hanne hadde busatt seg i nærmeste storby, 15 mil unna og hadde ikke bygget på sin tomt.
I desember 2003 omkom Lars Holm og hans kone i en bilulykke.
De tre barna ble enige om å ta over eiendommen i sameie. Jon hadde i alle år vært med faren på jakt og fiske både på sjøen og i fjellet, og ønsket å fortsette med dette. Torvald Ås som hadde overtatt bnr. 2 etter faren i 1995, gjorde det en dag de to møttes, klart at han mente at fiskeretten og jaktretten nå hadde falt bort. Det var en personlig rett Lars Holm hadde fått ved kontrakten, og som han ikke kunne overføre til andre og som ikke gikk i arv. Det hadde vært hans fars oppfatning at Lars holdt unna disse rettighetene fordi det var viktig for han personlig å kunne jakte og fiske. Han mente også at uttrykket ”selgeren” i kontrakten talte for at det var en personlig rett for Lars Holm som hadde vært ment. Lars Holm mente like klart at hans far hadde gitt uttrykk for at han hadde holdt unna disse rettighetene for at de skulle tilhøre slekten i framtiden. Han mente at en ikke kunne legge noe vekt på hvilket uttrykk som var brukt. Det kunne like gjerne bety at disse rettighetene skulle ligge til resteiendommen. Det var rettigheter som ikke var nødvendige for landbruksdrift og som det derfor ikke var naturlig å ta med i salget av eiendommen som tilleggsjord.
Oppgave 1
Du blir kontaktet av Jon Holm, som ber deg om en rettslig vurdering av dette spørsmålet og hvilke utsikter han har til å kunne vinne frem med sitt standpunkt i en eventuell rettssak.
Det oppstod etter hvert diskusjon mellom de tre søsknene om utnyttingen av eiendommen de hadde overtatt i sameie. Hanne brukte etter at foreldrene var døde, våningshuset som fritidseiendom i helger og ferier. De andre søsknene tok etter ei halvt års tid opp spørsmålet om hun hadde rett til dette og gjorde gjeldende at hun i alle fall måtte betale leie for huset. Dersom Hanne skulle bruke huset i helger og ferier ville det blokkere for utleie av huset. Det var sterk tilflytting til bygden og det ville være mulig å få leid ut huset som bolighus og Jon og Marie meinte Hanne måtte dekke den leie de ellers ville ha fått inn, dersom hun ville disponere huset, selv om hun ikke brukte det hele tiden. Hanne mente hun som sameier måtte ha rett til å bruke huset innenfor sin part i sameiet, og sa at de andre også stod fritt til å bruke huset. Til dette innvendte Jon og Marie at de ikke hadde bruk for huset nå, siden de hadde egne hus. Jon og Marie innkalte i januar 2004 til sameiermøte. De gjorde da vedtak om at våningshuset skulle leies ut som bolig og at Hanne som følge av det ikke skulle ha rett til å bruke huset.
Hanne gjorde på si side gjeldende at jakt- og fiskerettighetene også måtte leies ut til den som ville betala mest, eller eventuelt at Jon betalte markedsleie for bruken av jakt- og fiskeretten. Subsidiært mente hun at den av sameierne som ikke drev jakt eller fiske, måtte kunne leie bort sin del av jakt- og fiskeretten til høystbydende. Hun fikk støtte av Marie, som ikke hadde interesse for jakt og fiske og de to gjorde vedtak om utleie. Jon gjorde gjeldende at sameieloven ikke gjaldt for jaktretten og fiskeretten, fordi dette var særlige råderetter (servitutter) over fremmed eiendom. Han mente de to andre derfor ikke hadde hjemmel til å gjøre flertallsvedtak som ville være bindende for ham. Hanne og Marie mente sameieloven også måtte gjelde for rettigheter som de hadde felles og i alle fall når rettighetene lå til sameieeiendommen, bnr. 3.
Videre gjorde han, under forutsetning av at sameieloven likevel gjaldt, gjeldende at det her var rettigheter som lå til bnr. 3, og da kunne de ikke avhendes eller leies bort uten at det skjedde sammen med eiendommen eller tilsvarende del av den. Hanne og Marie mente det ikke kunne være noe til hinder for at jakt- og fiskeretten vart leid bort eller eventuelt avhendet og at dette måtte kunne fastsettes ved flertallsvedtak.
Oppgave 2
Drøft de spørsmål som er reist ovenfor under forutsetning av at Jon får medhold i at jakt- og fiskeretten har gått i arv til han og hans søsken, i tvisten med Torvald Ås.
II
Torvald Ås drev fram til 2004 gårdsdrift med melkeproduksjon, som var vanlig i området. Etter hvert vart det vanskelig å oppnå tilstrekkelig lønnsomhet og han hadde derfor planlagt å gå over til produksjon av slaktesvin. Han planla en stor ny driftsbygning med plass til 400 griser om lag 10 meter frå grensen til det som var igjen av bnr. 3, og om lag 50 meter frå våningshuset. De tre tomtene som var fradelt låg langs grensen mot bnr. 2, så avstanden til husene varierte her mellom 20 og 40 meter.
Jon, Marie og Hanne protesterte kraftig mot planene. De mente lukt- og støyplagene og også den rent estetiske ulempen ved at bygningen tok utsikt, ville påføre dem en ulempe som ville være i strid med naboloven § 2 , både i forhold til bnr. 3 og de fradelte hustomtene. Dette hadde vært et rolig landbruksområde, der det rett nok var noe støy og lukt frå landbruksvirksomheten, men at et grisehus av dennes størrelse representerte noe helt nytt. De gjorde også gjeldende at det ikke var nødvendig for Torvald å legge grisehuset så nær grensen mot deres eiendommer. Om han hadde plassert huset på andre siden av innmarken, ville avstanden frå deres eiendom bli om lag 150 meter og avstanden til nærmeste nabo ville der bli rundt 80 meter. De mente Torvald måtte ha valgt den planlangte lokaliseringen berre for å påføre dem sjenanse, som en følge av konflikten om jakt- og fiskerettighetene.
Torvald avviste at han hadde gjort dette for å påføre de tre søsknene ulempe. Han hadde plassert huset der det var planlagt fordi det ville bli liggende oppe på et lite høydedrag. Konsulenten han hadde brukt i planleggingen, mente at dette ville føre til at ulempene av tiltaket i området totalt sett vart minst. Grunnforholdene var også enklere her og det var kortere avstand til offentlig vei. Skulle han flytte huset dit de tre søsknene krevde, ville investeringskostnadene med grunnarbeid og veitilknytning bli kr. 150.000 kroner høyere. Dette ville gi lavere lønnsomhet av tiltaket.
Han vedgikk at grisehuset ville medføre mer lukt og støy enn det som fulgte av tidligere drift, men han mente at dette var en naturlig del av utviklingen og at han måtte kunne få utnytte eiendommen sin på en lønnsom måte, tilpasset den utviklingen som skjedde i samfunnet elles. Han hadde fått alle offentlige løyve som var nødvendig for å kunne bygge ut og starte driften.
Oppgave 3
Drøft og ta stilling til om grisehuset vil være i strid med naboloven § 2. I den grad du mener du ikke har nok opplysninger til å ta endelig stilling til dette skal du gjøra rede for hvilke momenter du trenger mer opplysninger om.
I
Lars Holm overtok i 1978 slektseigedomen, gnr. 118 bnr. 3 i Trangvik kommune. Lars Holm hadde utdanning som lærar. Han flytta til eigedomen med familien og fekk arbeid som lærar i bygda. Han var lite interessert i gardsdrift og meinte eigedomen var for liten til å gje tilstrekkeleg inntektsgrunnlag. Han var derimot sterkt interessert i jakt og fiske. Han selde difor eigedomen, med unnatak av våningshuset med ei tomt på rundt 10 dekar, som tilleggsjord til grannen Peder Ås, som eigde bnr. 2. Lars Holm heldt også att nausttomta eigedomen hadde i det felles naustområdet for dei tre bruka på garden. Resteigedomen vart framleis bnr. 3.
Strandlina på garden elles var brattlendt og gjekk med i salet, men i salskontrakten fekk Holm inn fylgjande klausul:
”Seljaren heldt også att retten til fiske etter laks og aure med fastståande reiskap utanfor bnr. 3 si strand og den retten til jakt og fiske i utmarka på gnr. 118 som har lege til bnr. 3.”
[Det skal vidare i oppgåva leggjast til grunn at føresegnene i lov 29. mai 1981 nr. 38 om viltet § 28, 2. ledd og lov 15. mai 1992 nr. 47 om laksefisk og innlandsfisk m.v.§ 19, eller tidlegare tilsvarande reglar, ikkje var til hinder for denne avtaleklausulen.]
Utmarka på gnr. 118 låg i sameige mellom bnr. 1, 2, og 3. Bnr. 3 som var det minste bruket, hadde ein sameigepart på 1/6.
Lars Holm hadde tre born, Jon, Marie og Hanne. Dei fekk frådelt kvar si hustomt av den tomta Lars Holm hadde halde att ved salet. Jon og Marie hadde bygt hus på sine tomter og busett seg der med sine familier. Hanne hadde busett seg i næraste storby 15 mil unna og hadde ikkje bygt på si tomt.
I desember 2003 omkom Lars Holm og kona hans i ei bilulukke.
Dei tre borna vart samde om å ta over eigedomen i sameige. Jon hadde i alle år vore med faren på jakt og fiske både på sjøen og i fjellet, og ynskte å halda fram med dette. Torvald Ås som hadde overteke bnr. 2 etter faren i 1995, gjorde det ein dag dei to møttes, klart at han meinte at fiskeretten og jaktretten nå hadde falle bort. Det var ein personleg rett som Lars Holm hadde fått ved kontrakten, og som han ikkje kunne overføra til andre og som ikkje gjekk i arv. Det hadde vore far hans si oppfatning at Lars heldt unna desse rettane fordi det var viktig for han personleg å kunne jakta og fiska. Han meinte også at uttrykket ”seljaren” i kontrakten tala for at det var ein personleg rett for Lars Holm som hadde vore meint. Lars Holm meinte like klart at far hans hadde gjeve uttrykk for at han hadde halde unna desse rettane for at dei skulle tilhøyra slekta i framtida. Han meinte at ein ikkje kunne leggja noko vekt på kva uttrykk som var nytta. Det kunne like gjerne tyda at desse rettane skulle liggja til resteigedomen. Det var rettar som ikkje var naudsynte for landbruksdrift og som det difor ikkje var naturleg å ta med i salet av eigedomen som tilleggsjord.
Oppgåve 1
Du blir kontakta av Jon Holm, som bed deg om ei rettsleg vurdering av dette spørsmålet og kva utsikter han har til å kunne vinna fram med sitt standpunkt i ei eventuell rettssak.
Det oppstod etter kvart diskusjon mellom dei tre syskena om utnyttinga av eigedomen dei hadde overteke i sameige. Hanne brukte etter at foreldra var døde, våningshuset som fritidseigedom i helger og ferier. Dei andre syskena tok etter eit halvt års tid opp spørsmålet om ho hadde rett til dette, og gjorde gjeldande at ho i alle høve måtte betala leige for huset. Dersom Hanne skulle bruka huset i helger og feriar ville det blokkera for utleige av huset. Det var sterk tilflytting til bygda og det ville vera mogeleg å få leigt ut huset som bustadhus og Jon og Marie meinte Hanne måtte dekka den leiga dei elles ville ha fått inn, dersom ho ville disponera huset, sjølv om ho ikkje brukte det heile tida. Hanne meinte ho som sameigar måtte ha rett til å bruka huset innanfor sin part i sameiga, og at sa at dei andre også stod fritt til å bruka huset. Til dette innvendte Jon og Marie at dei ikkje hadde bruk for huset nå, sidan dei hadde eigne hus. Jon og Marie innkalla i januar 2004 til sameigemøte. Dei gjorde då vedtak om at våningshuset skulle leigast ut som bustad og at Hanne som fylgje av det ikkje skulle ha rett til å bruka huset.
Hanne gjorde på si side gjeldande at jakt- og fiskerettane også måtte leigast ut til den som ville betala mest, eller eventuelt at Jon betalte marknadsleige for bruken av jakt- og fiskeretten. Subsidiært meinte ho at den av sameigarane som ikkje dreiv jakt eller fiske, måtte kunne leiga bort sin del av jakt- og fiskeretten til høgstbydande. Ho fekk støtte av Marie, som ikkje hadde interesse for jakt og fiske og dei to gjorde vedtak om dette. Jon gjorde gjeldande at sameigelova ikkje gjaldt for jaktretten og fiskeretten, fordi dette var særlege råderettar (servituttar) over framand eigedom. Han meinte dei to andre difor ikkje hadde heimel til å gjera fleirtalsvedtak som ville vera bindande for han. Hanne og Marie meinte sameigelova også måtte gjelda for rettar som dei hadde felles og i alle høve når rettane låg til sameigeeigedomen, bnr. 3.
Vidare gjorde han, under føresetnad av at sameigelova likevel gjaldt, gjeldande at det her var rettar som låg til bnr. 3, og då kunne dei ikkje avhendast eller leigast bort utan at det skjedde saman med eigedomen eller tilsvarande del av den. Hanne og Marie meinte det ikkje kunne vera noko til hinder for at jakt- og fiskeretten vart leigt bort eller eventuelt avhenda og at dette måtte kunne fastsetjast ved fleirtalsvedtak.
Oppgåve 2
Drøft dei spørsmåla som er reist ovanfor under føresetnad av at Jon får medhald i at jakt- og fiskeretten har gått i arv til han og syskena, i tvisten med Torvald Ås.
II
Torvald Ås dreiv fram til 2003 gardsdrift med mjølkeproduksjon, som var vanleg i området. Etter kvart vart det vanskeleg å oppnå tilstrekkeleg lønsemd og han hadde difor planlagt å gå over til produksjon av slaktesvin. Han planla ein stor ny driftsbygning med plass til 400 grisar om lag 10 meter frå grensa til det som var att av bnr. 3, og om lag 50 meter frå våningshuset. Dei tre tomtene som var frådelt låg langs grensa mot bnr. 2, så avstanden til husa varierte her mellom 20 og 40 meter.
Jon, Marie og Hanne protesterte kraftig mot planane. Dei meinte lukt- og støyplagene og også den reint estetiske ulempa ved at bygninga tok utsikt, ville påføra dei ei ulempe som ville vera i strid med grannelova § 2 , både i høve til bnr. 3 og dei frådelte hustomtene. Dette hadde vore eit roleg landbruksområde, der det rett nok er noko støy og lukt frå landbruksverksemda, men eit grisehus av denne storleiken representerte noko heilt nytt. Dei gjorde også gjeldande at det ikkje var naudsynt for Torvald å leggja grisehuset så nær grensa mot deire eigedomar. Om han hadde plassert huset på andre sida av innmarka, ville avstanden frå deira eigedom bli om lag 150 meter og fråstanden til næraste granne ville der bli rundt 80 meter. Dei meinte Torvald måtte ha valt denne lokaliseringa berre for å påføra dei sjenanse, som ei fylgje av konflikten om jakt- og fiskerettane.
Torvald avviste at han hadde gjort dette for å påføra dei tre syskena ulempe. Han hadde plassert huset der det var planlagt fordi det då ville liggja oppe på eit lite høgdedrag. Konsulenten han hadde brukt i planlegginga, meinte at dette ville føra til at ulempene av tiltaket i området totalt sett vart minst. Grunntilhøva var også enklare her og det var kortare avstand til offentleg veg. Skulle han flytta huset dit dei tre syskena kravde, ville investeringskostnadane med grunnarbeid og vegtilknyting bli kr. 150.000 kroner høgare, noko som ville redusera lønsemda av tiltaket.
Han vedgjekk at grisehuset ville medføra meir lukt og støy enn det som fylgde av tidlegare drift, men han meinte at dette var ein naturleg del av utviklinga og at han måtte ha høve til å utnytta eigedomen sin på ein lønsam måte, tilpassa den utviklinga som skjedde i samfunnet elles. Han hadde fått alle offentlege løyve som var naudsynt for å kunne byggja ut og starta drifta.
Oppgåve 3
Drøft og ta stilling til om grisehuset vil vera i strid med grannelova § 2. I den grad du meiner du ikkje har nok opplysningar til å ta endeleg stilling til dette skal du gjera greie for kva moment du treng meir opplysningar om.
|
Sist oppdatert 31. mars 2007 av LISR Kommentarer til denne siden. |