Sist oppdatert 17. desember 2007 av teg
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 2. studieår : JUS124
Oppgaven er tilgjengelig på bokmål og nynorsk
Del I
På begynnelsen av 1900-tallet ble området Øverlien utbygget. På den tiden lå området i utkanten av sentrum i en av de større byene i Norge. Det ble bygget om lag 60 større trevillaer, og de tre mål store tomtene ga rom for store hager. Øverlien har hele tiden vært ansett som et penere strøk for velstående. Etter hvert har byen vokst seg større, men Øverlien har ikke blitt påvirket i form av fortetting eller endringer i bygningsmassen. Det er et rolig og etablert boligområde, der det bor mest middelaldrende eller eldre mennesker. Etter hvert har det likevel kommet til en del nyetablerte småbarnsfamilier.
Søskenparet Gunhild (født 1925) og Gerhard Gran overtok eiendommen Øverlien 30, som ligger om lag midt i boligområdet, ved arv etter foreldrene sine i 1967. Gerhard fikk en eierandel på 60% fordi Gunhild tidligere hadde fått forskudd på arv for å betale utdanning. Gunhild er enslig og barnløs og bor i andre etasje. Gerhard bodde i første etasje frem til 2006, da han på grunn av sykdom flyttet på sykehjem. I forbindelse med dette overdro han sin eierandel til sønnen, Geir Gran, som bodde på en annen kant av landet. Gerhard døde i januar 2007.
Geir Gran er forretningsmann og har investert i utvikling av ulike eiendommer. Han har kommet til at det ville være lønnsomt å benytte hele Øverlien 30 til barnehage. Det er stort behov for barnehageplasser i kommunen.
Kommunen ønsker full barnehage dekning raskt, og Geir Gran har fått signal om at kommunen vil stille seg positiv til en slik utnytting av eiendommen. Med den store hagen og det romslige huset vil eiendommen etter Geirs syn være godt egnet til barnehage for om lag 25 barn. Geir Gran skal ikke selv drive barnehagen, men planlegger at eiendommen etter en nødvendig utbedring skal leies ut til et selskap som driver barnehager, i første omgang for åtte år. Geir Gran har ingen eierinteresser i selskapet som skal drive barnehagen.
Huset må bygges om for 2 millioner kroner for å kunne brukes til barnehage. Det meste av kostnaden skyldes at huset ikke er i samsvar med dagens standard, men det må også skje en viss ombygging med sikte på barnehagedrift. Dessutan må hagen gjøres om. Her vil Geir Gran felle de åtte frukttrærne, fylle igjen en karpedam, fjerne bærbuskene og planere det meste av plenen, legge på noe grus og lage lekeplass.
Planene om å gjøre villaen om til barnehage omfatter også andre etasje, og har som forutsetning at Gunhild må flytte. Gunhild er 82 år, og Geir mener hun må kunne flytte til eldresenteret som ligger bare 400 meter borte, rett utenfor Øverlien. På senteret er det mindre leiligheter til leie, og i tilknytning til dette visse servicefunksjoner og helsetjenester. Geir peker på at det uansett bare er et tidsspørsmål før Gunhild må flytte fra eiendommen og til en mer tilpasset bolig. Hennes del av leieinntektene for Øverlien 30 vil være mer enn nok til å dekke utgiftene til bolig på eldresenteret.
Gunhild er sjokkert over at nevøen, som hun aldri har hatt noe godt forhold til, kan komme med slike planer. Advokat Anna Ask protesterer på hennes vegne. Ask viser til at en ny slik bruk vil være helt i strid med alle forutsetninger mellom Gunhild og Gerhard, som i nesten førti år bodde sammen på eiendommen. Anna Ask aksepterer at Geir har flertallet i sameiet, men mener at et vedtak om å gjennomføre denne planen vil ligge utenfor flertallets kompetanse etter sameieloven § 4. Ask viser til at eiendommen vil skifte karakter fullstendig, og tiltaket vil føre til en helt urimelig kostnad for Gunhild, som er pensjonist og ikke har nevneverdige verdier annet enn sin eierandel i eiendommen.
Vedtaket vil etter Anna Ask sitt syn også være i strid med reglene i sameieloven § 4 tredje avsnitt, ved at planen fører til at Gunhild blir urimelig fortrengt. Gunhild ønsker, selv om hennes helse ikke lenger er så god, å bli boende på eiendommen så lenge hun kan. Anna Ask mener at Gunhild har krav på dette.
Geir mener at vedtaket ikke vil være i strid med sameieloven § 4. Han peker særskilt på at reglene til vern for mindretallet i § 4 tredje avsnitt ikke vil gjelde, siden det her er tale om en utnytting for felles regning, og at Gunhild vil få rett til vederlag for bruken av hennes andel, hvis hun ikke velger å være med på samdriften. I alle fall mener han at vedtaket ikke kan være i strid med sameieloven § 4 tredje avsnitt.
Advokat Ask svarer til dette at det her ikke gjelder samdrift, men utleie av sameietingen. Hun mener i tillegg at Gunhild vil være vernet av sameieloven § 4 tredhe avsnitt selv om tiltaket skulle regnes som samdrift etter sameieloven § 5.
Oppgave 1: Drøft og ta stilling til tvisten og det partene gjør gjeldende.
Anna Ask blir også kontaktet av de tre nærmeste naboene til Øverlien 30. Disse vil motsette seg at det skal bli barnehage der. Anna Ask skriver til Gran på vegne av disse tre, og hevder at det vil være i strid med naboloven § 2 å gjennomføre planen.
Ask gjør gjeldende at barnehagen vil føre til urimelige, negative virkninger for de tre naboene. Barnehage er en helt upåregnelig bruksutnytting av et bolighus i et etablert boligområde som dette. Barnehagen vil føre med seg mye støy. Det er tale om en heldagsbarnehage som skal være åpen fra kl. 7 til kl. 18, og som også skal ha åpent på lørdager frem til kl. 16.00. Fra grensene mot lekeplassen i barnehagen (hagen på Øverlien 30) er det henholdsvis 10, 12 og 14 meter til nabohusene i vest, nord og øst. Her vil støyen høres særlig godt. En barnehage vil også føre til en god del biltrafikk av foreldre som skal bringe og hente barna i barnehagen. Dette kan skape stor trafikkfare. Veiene i Øverlien er smale og uten fortau og har ikke vært utvidet siden feltet ble utbygget. På to av de tre naboeiendommene bor det nå småbarnsfamilier som har barn under skolealder. Biltrafikken fører også med seg støy og eksos. En takstmann som blir konsultert har kommet til at barnehagen vil føre til en reduksjon i markedsverdien på rundt 10 % for hver av de tre naboeiendommene.
Geir Gran gjør på sin side gjeldende at barnehagen ikke vil føre til urimelige ulemper for naboene. Han viser til at støyen ikke vil være verre enn fra den lekeplassen som allerede finnes i en annen del av Øverlien, og som ble bygget i 2001. Barna i barnehagen skal heller ikke være ute mer enn om lag halve dagen. Dessuten er en slik utnytting i alle fall noe man må finne seg i etter som samfunnet sitt behov for barnehageplasser øker. Øverlien ligger inntil en by i vekst og er etter hans syn et velegnet område for en barnehage. Det kan derfor ikke være upåregnelig eller uventet at det kommer en barnehage her.
I forhold til argumentet om ulemper fra biltrafikken gjør Geir Gran gjeldende at det må være det offentlige (kommunen) som eier av veiene, som har oppgaven med å sikre trygg trafikk i området. Dersom han får relevante offentlige tillatelser fra kommunen, kan naboene i det hele tatt ikke påberope seg denne typen ulemper. Dessuten viser han til at eksosen og bilstøyen ikke vil komme fra Øverlien 30, og at han ikke kan være ansvarlig for hva som skjer utenfor egen eiendom.
Anna Ask peker i forhold til denne argumentasjonen spesielt på at det er likegyldig for eierne av de tre naboeiendommene at det er en lekeplass et annet sted i Øverlien. For hennes klienter blir plagene svært påtagelige.
Oppgåve 2: Drøft og ta stilling til tvisten og det partene gjør gjeldende.
Del II
Kan en eier av en fast eiendom – for eksempel en hytte eller en bolig – bruke allemannsretten til ferdsel etter friluftsloven, til å komme seg til og fra eiendommen? Hvilke grenser vil i tilfelle gjelde for retten til tilkomst til eiendommen?
* * * *
Du blir bedt om å svare på del I og del II. Som veiledende norm vil del II telle 25 % av karakteren. – Lykke til!
Del I
På byrjinga av 1900-talet vart området Øverlien bygt ut. På den tida låg området i utkanten av sentrum i ein av dei større byane i Noreg. Det vart bygt om lag 60 større trevillaer, og dei tre mål store tomtene gav rom til store hagar. Øverlien har heile tida vore sett på som eit penare strok for velståande. Etter kvart har byen vakse seg større, men Øverlien har ikkje vorte påverka i form av fortetting eller endringar i bygningsmasse. Det er eit roleg og etablert buområde, der det bur mest middelaldrande eller eldre folk. Etter kvart har det likevel kome til ein del nyetablerte småbarnsfamiliar.
Syskena Gunhild (fødd 1925) og Gerhard Gran overtok eigedomen Øverlien 30, som ligg om lag midt i bustadområdet, ved arv etter foreldra sine i 1967. Gerhard fekk ein eigarpart på 60 % fordi Gunhild tidlegare hadde fått forskott på arv for å betala utdanning. Gunhild er einsleg og barnlaus og bur i andre etasje. Gerhard budde i første etasje fram til 2006, då han grunna sjukdom flytte på sjukeheim. Han overdrog i samband med dette eigarparten sin til sonen, Geir Gran, som var busett på annan kant av landet. Gerhard døydde i januar 2007.
Geir Gran er forretningsmann og har investert i utvikling av ulike eigedomar. Han har kome til at det vil vera lønsamt å nytta heile Øverlien 30 til barnehage. Det er stort behov for barnehageplassar i kommunen. Kommunen ynskjer å få full barnehagedekning raskt, og Geir Gran har fått signal om at kommunen vil stilla seg positiv til ei slik utnytting av eigedomen. Med den store hagen og det romslege huset, vil eigedomen etter Geir sitt syn vera godt eigna til barnehage for om lag 25 born. Geir Gran skal ikkje sjølv driva barnehagen, men planlegg at eigedomen etter ei naudsynt utbetring skal leigast ut til eit selskap som driv barnehagar, i første omgang for åtte år. Geir Gran har ingen eigarinteresser i selskapet som skal driva barnehagen.
Huset må byggjast om for 2 millionar kroner for å kunna nyttast til barnehage. Det meste av kostnaden skuldast at huset ikkje er i samsvar med dagens standard, men det må også skje ei viss ombygging med sikte på barnehagedrift. Dessutan må hagen gjerast om. Her vil Geir Gran fella dei åtte frukttrea, fylla igjen ein karpedam, fjerna bærbuskane og planera det meste av plenen, leggja noko grus, og laga leikeplass.
Planane om å gjera villaen om til barnehage femner også om andre etasje, og har som føresetnad at Gunhild må flytta. Gunhild er 82 år, og Geir meiner ho må kunna flytta til eldresenteret som ligg om lag 400 meter borte, rett utafor Øverlien. På senteret er det mindre husvære til leige, og i tilknyting til dette visse servicefunksjonar og helsetenester. Geir peikar på at det i alle høve berre er eit spørsmål om få år før Gunhild må flytta frå eigedomen og til eit meir tilpassa husvære. Hennar del i leigeinntektene for Øverlien 30 vil vera meir enn nok til å dekkja utgiftene til bustad på eldresenteret.
Gunhild er sjokkert over at nevøen, som ho aldri har hatt noko godt forhold til, kan koma med slike planar. Advokat Anna Ask protesterer på hennar vegner. Ask viser til at ein slik ny bruk vil vera heilt i strid med alle føresetnader mellom Gunhild og Gerhard, som i nesten førti år budde saman på eigedomen. Anna Ask aksepterer at Geir har fleirtalet i sameiga, men meiner at eit vedtak om å gjennomføra denne planen vil liggja utafor fleirtalet sin kompetanse etter sameigelova § 4. Ask viser vil at eigedomen vil skifta heilt karakter, og gå ut på ein heilt urimeleg kostnad for Gunhild, som er pensjonist og ikkje har nemneverdige andre verdiar enn eigarparten sin i eigedomen.
Vedtaket vil etter Anna Ask sitt syn også vera i strid med reglane i sameigelova § 4 tredje avsnitt, ved at planen fører til ei urimeleg fortrengsle av Gunhild. Gunhild ynskjer, jamvel om helsa hennar ikkje er så god lengre, å verta buande på eigedomen så lenge ho kan. Anna Ask meiner at Gunhild har krav på dette.
Geir meiner at vedtaket ikkje vil vera i strid med sameigelova § 4. Han peikar særskilt på at reglane til vern for mindretalet i § 4 tredje avsnitt ikkje vil gjelda, sidan det her er tale om utnytting for sams rekning, og Gunhild vil få rett til vederlag for bruken av hennar part, dersom ho ikkje vel å vera med på samdrifta. I alle høve meiner han at vedtaket ikkje vil vera i strid med sameigelova § 4 tredje avsnitt.
Advokat Ask svarar til dette at det ikkje er tale om samdrift, men utleige av sameigetingen. Ho meiner i tillegg at Gunhild vil vera verna av sameigelova § 4 tredje avsnitt, jamvel om tiltaket skulle verta rekna som samdrift etter sameigelova § 5.
Oppgåve 1: Drøft og ta stilling til tvisten og det partane gjer gjeldande.
Anna Ask vert også kontakta av dei tre næraste grannane til Øverlien 30. Desse vil setja seg imot at det skal verta barnehage der. Anna Ask skriv til Gran på vegner av desse tre, og hevdar at det vil strida med grannelova § 2 å gjennomføra planen.
Ask gjer gjeldande at barnehagen vil føra til urimelege, negative verknader for dei tre grannane. Barnehage er ei heilt upårekneleg bruksutnytting av eit bustadhus i eit etablert bustadområde som dette. Barnehagen vil føra med seg mykje støy. Det er tale om ein heildagsbarnehage som skal vera open frå kl 7 til 18, og som også skal ha ope om laurdagane fram til kl. 16. Frå grensene mot leikeplassen i barnehagen (hagen på Øverlien 30) er det høvesvis 10, 12 og 14 meter til nabohusa i vest, nord og aust. Her vil støyen høyrast særleg godt. Ein barnehage vil også føra til ein god del biltrafikk av foreldre som skal bringa og henta borna i barnehagen. Dette kan skapa stor trafikkfare. Vegane i Øverlien er smale og utan fortau og har ikkje vorte utvida sidan feltet vart bygt ut. På to av dei tre granneeigedomane bur det no småbarnsfamiliar som har born under skulealder. Biltrafikken fører også med seg støy og eksos. Ein takstmann som vert konsultert har kome til at barnehagen vil føra til ein reduksjon i marknadsverdien på rundt 10 % for kvar av dei tre granneeigedomane.
Geir Gran gjer på si side gjeldande at barnehagen ikkje vil føra til urimelege ulemper for grannane. Han viser til at støyen ikkje vil vera verre enn frå den leikeplassen som alt finst i ein annan del av Øverlien, og som vart bygt i 2001. Borna i barnehagen skal heller ikkje vera ute meir enn om lag halve dagen. Dessutan er ei slik utnytting i alle høve noko ein må finna seg i etter som samfunnet sitt behov for barnehageplassar aukar. Øverlien ligg inntil ein by i vekst og er etter hans syn eit veleigna område for ein barnehage, skjerma for trafikk og støy. Det kan såleis ikkje vera upårekneleg eller uventa at det kjem ein barnehage her.
I høve til argumentet om ulemper frå biltrafikken gjer Geir Gran gjeldande at det får vera det offentlege (kommunen) som eigar av vegane si oppgåve å sikra trygg trafikk i området. Viss han får relevante offentlege løyve av kommunen, kan naboane i det heile ikkje påberopa seg denne typen ulemper. Dessutan viser han til at eksosen og bilstøyen ikkje vil koma frå Øverlien 30, og at han ikkje kan vera ansvarleg for kva som skjer utafor eigen eigedom.
Anna Ask peikar i høve til denne argumentasjonen særskilt på at det er likegyldig for eigarane av dei tre granneeigedomane at det er ein leikeplass ein annan stad i Øverlien. For hennar tre klientar vert plagene svært påtakelege.
Oppgåve 2: Drøft og ta stilling til tvisten og det partane gjer gjeldande.
Del II
Kan ein eigar av ein fast eigedom – til dømes ei hytte eller ein bustadeigedom – bruka allemannsretten til ferdsel etter friluftslova, til å koma seg til og frå eigedomen? Kva grenser vil i tilfelle gjelda for retten til tilkomst til eigedomen?
* * * *
Du vert beden om å svara på del I og del II. Som rettleiande norm vil del II telja 25 % av karakteren. – Lukke til!
|
Sist oppdatert 17. desember 2007 av teg Kommentarer til denne siden. |