UiB : Juridisk Fakultet : Studier : eksamen : oppgaver 2. avdeling
Bokmål
Fjellveien i Bergen stod ferdig i 1906. I årene etter ble områdene langs veiens søndre del gjenstand for betydelig utbygging med villamessig bebyggelse, spesielt etter at Fløibanen åpnet i 1918.
1 1927 ble et bratt område av Herwitzgaarden utparsellert ved at seks tomter på oppsiden av Fjellveien ble fradelt og solgt. To av tomtene lå ved siden av hverandre inntil Fjellveien, mens de øvrige fire lå to og to ovenfor. Grunneieren, Jan Bøschen, fikk anlagt felles vann- og kloakkledninger for eiendommene fra den kommunale hovedledning i Fjellveien. Ledningene fulgte en praktisk hensiktsmessig trasé oppover i terrenget mellom de to rekker av planlagte hus, idet den krysset noen av tomtene.
De seks tomtene ble solgt til individuelle kjøpere og bebygget med eneboliger, som ble tilkoblet fellesledningene. Det ble ved salgene ikke uttalt noe, hverken skriftlig eller muntlig, om innholdet av kjøpernes rettigheter og plikter i forhold til fellesledningene.
1 1936 ble fire nye tomter utskilt og solgt. Disse lå to og to ovenfor de eiendommer som ble solgt i 1927. 1 forkant av salgene fikk selgerne - Jan Bøschens arvinger - forlenget fellesledningene videre opp gjennom terrenget mellom de planlagte hus. De andre ledningsbrukerne ble ikke varslet om dette, og de få av dem som hadde kjennskap til forholdet, hadde ingen innsigelser overhodet. Skjøtene på de fire tomter inneholdt følgende likelydende klausul:
"Kjøperen lægger selv sin kloak, vand- og andre ledninger fra nedlagte hovedledninger frem til tomten. Vedligehold av den fælles kloak, ledninger og vei, paahviler brukerne i fællesskap."
De nye eiendommer ble alle bebygd med horisontaldelte tomannsboliger.
Situasjonen pr. 1936 var altså et felt med to parallelle rekker à fem hus oppover fjellsiden, med fellesledningene løpende i en trasé mellom rekkene. På ledningsstrekningen fantes fem tilknytningspunkter. hvor de private stikkledninger til hvert enkelt hus var tilkoblet fellesledningene (se vedlagte skisse).
I 1975 måtte den felles kloakkledning utbedres. Utgiftene ble uten videre fordelt med lik del på hver av de ti eiendommer, uten at man hverken diskuterte eller spesielt reflekterte over fordelingsspørsmålet. De huseiere nær Fjellveien som kunne ha tjent på en annen fordelingsordning, tenkte enten ikke over muligheten, eller var mest opptatt av å vise god vilje og godt naboskap.
Utover i 1980- og -90-årene merket man at vanntrykket gradvis ble dårligere, og da naturlig nok dårligere jo høyere opp den enkelte eiendom lå. For de åtte nederste eiendommene hadde trykkfallet liten betydning, men for de to øverste var situasjonen i 1996 at beboerne store deler av dagen nesten ikke hadde vann. I de perioder av døgnet hvor forbruket på de lavereliggende eiendommer var på det laveste, var situasjonen noe bedre.
Eieren av den ene av eiendommene med vannproblemer var advokat Stig Ørnhøy, som sammen med sin samboer hadde kjøpt eiendommen i 1994 uten å være klar over problemet. Han tok kontakt med fagfolk, som fikk klarlagt at problemet skyldtes sterk innsnevring av det gamle galvaniserte jernrør pga. forstening av rust og slam. En annen faktor som virket inn, var de lavereliggende eiendommers beslag på ledningskapasiteten til enhver tid, og i den forbindelse at folks vannforbruk hadde økt vesentlig siden 1930-årene. Det var klart at problemet ville øke i omfang, slik at også de lavereliggende eiendommer ville få problemer etterhvert.
Ørnhøy tok deretter initiativ til et møte med samtlige av de øvrige brukere av vannledningen, sammen med en representant for firmaet VA-tek AS. På møtet ble det enighet om et forslag fra Ørnhøy om å rehabilitere vannledningen. Metoden gikk ut på å spyle ledningen innvendig med høyt vanntrykk og føre et bøyelig polytrenrør gjennom den rengjorte ledning. Dette nødvendiggjorde nedgraving til samtlige av ledningens fem tilknytningspunkter, med påfølgende frakobling og tilkobling av de private stikkledninger. Alternativet var full oppgraving og nedlegging av ny vannledning, hvilket ville innebære høyere utgifter og større ulemper med oppgraving av hager, riving av forstøtningsmurer m.v.
De ti huseierne diskuterte spørsmålet om fordeling av utgiftene til rehabiliteringen. Oppfatningene sprikte sterkt, ikke minst blant de fire jurister blant eierne. Eierne av de øverste eiendommene - deriblant Ørnhøy - tok til orde for fordeling med likt beløp pr. eiendom. Den annen ytterlighet var representert ved eieren av en av de lavestliggende eiendommene som grenset til Fjellveien, lagdommer Nils Nedrebø. Han ga uttrykk for at han på ingen måte motsatte seg rehabiliteringsprosjektet og selvsagt skulle bære sin pliktmessige del av utgiftene, men at han var usikker på om han i det hele tatt var forpliktet til å delta i finansieringen. Alle godtok imidlertid Ømhøys ønske om å komme i gang med prosjektet straks, og heller utsette diskusjonen av fordelingsspørsmålet til senere.
Et arbeidsutvalg bestående av Ørnhøy, Nedrebø og Ole Midttun ble utpekt til å ta seg av det praktiske. Utvalget sørget for å skaffe, seg erklæringer fra samtlige eiere om fullmakt til å engasjere VA-tek, og om aksept av å stå ansvarlig overfor VA-tek med en forholdsmessig del av utgiftene. I brev "på vegne av samtlige eiere" engasjerte så Ørnhøy VA-tek, med anmodning om å fakturere hver enkelt direkte for en forholdsmessig del av det totale fakturabeløp, basert på hvor stor del av ledningen den enkelte utnyttet. Nedrebø og Midttun ble oppgitt som kontaktpersoner ved siden av Ørnhøy.
Prosjektet ble gjennomført, og de enkelte eiere fakturert for sin forholdsmessige del. Den nøye spesifiserte totalregning lød på kr. 200.000,-. Av dette refererte kr. 100.000,- seg til graving, frakobling og tilkobling ved de fem tilknytningspunkter.
Ni av de ti eierne betalte regningen fra VA-tek. Den tiende -forretningskvinnen. Toppen Fjeld, Ørnhøys nabo - hadde i mellomtiden gått personlig konkurs, og det var intet håp om dekning for kreditorer med usikrede krav.
Kort tid etter sendte Ørnhøy brev til de øvrige eiere, der han tok opp spørsmålet om endelig fordeling av utgiftene.
Prinsipalt hevdet han at hver eiendom måtte belastes med like stor del av totalregningen. Det ville virke urettferdig og vilkårlig om noen eiere skulle betale mer enn andre bare på grunn av at de var så uheldige å bo øverst i området, samt den tilfeldighet at den kommunale hovedledning befant seg akkurat i Fjellveien. Lik fordeling på eiendommene fulgte dessuten av reglene i sameielovens § 9 første ledd, som det ikke var noen grunn til å fravike. Fellesledningen måtte anses å ligge i sameie mellom de ti eiendommene, med like stor sameiepart på hver. Den fordeling som ble praktisert i forbindelse med kloakkutbedringen i 1975, talte også i favør av en løsning med lik fordeling.
Subsidiært - under forutsetning av at fordelingen skulle skje forholdsmessig etter hvor stor del av fellesledningen den enkelte eiendom utnyttet - hevdet Ørnhøy at de kr. 100.000,- som gjaldt arbeidet ved de fem tilknytningspunkter, måtte trekkes ut av beregningsgrunnlaget for den forholdsmessige fordeling og fordeles likt mellom eiendommene. Tilknytningspunktene var anlagt utelukkende av hensyn til de eiendommer hvis stikkledninger utgikk fra punktene, og det kunne ikke kreves at eierne av de høyereliggende eiendommer betalte for arbeider på tilknytningspunkter som de ikke hadde noen nytte av. At arbeidene var nødvendige for rehabiliteringen av den ovenforliggende del av fellesledningen, kunne ikke tillegges betydning i denne forbindelse.
Nils Nedrebø reagerte på Ørnhøys brev med et lengre tilsvar.
Prinsipalt hevdet Nedrebø at han i det innbyrdes forhold ikke pliktet å betale for noen del av rehabiliteringsutgiftene.
Nedrebø gjorde gjeldende at han ikke var eier av noen sameiepart i fellesledningen. Eiendomsretten til ledningen var aldri blitt overført til ham eller tidligere eiere av tomten. Eiendomsretten lå dermed stadig hos selgerens rettsetterfølgere. Nedrebøs rett til å være tilkoblet ledningen var således en ren bruksrett. Siden hans eiendom ikke var påheftet noen vedlikeholdsplikt og det heller ikke fantes annet grunnlag for slik plikt, var vedlikeholdet en frivillig sak for hans vedkommende. Selv hadde han ingen problemer med vannforsyningen, og den gamle fellesledning var ikke dårligere enn at den sannsynligvis ville dekke hans eiendoms behov i mange år fremover. Nedrebø så derfor ingen grunn til å delta i finansieringen.
Subsidiært - under forutsetning av at han hadde en sameiepart eller annen rettsposisjon som innebar vedlikeholdsplikt i forhold til fellesledningen ener deler av denne - hevdet Nedrebø at han heller ikke da kunne belastes med noen del av rehabiliteringsutgiftene.
Dette gjaldt uansett om hans egen eiendom kunne sies å ha nytte av tiltaket: De eiendommer hvis behov nødvendiggjorde rehabiliteringen, ble i sin tid tilkoblet fellesledningen uten noen form for avtale eller godkjennelse fra de eksisterende brukere. Dette spesielle element i stiftelsesgrunnlaget for fellesskapet måtte innebære at eierne av eiendommene som ble tilknyttet i 1936, ikke kunne gjøre gjeldende vedlikeholdskrav overfor eiere av de opprinnelig tilknyttede eiendommer. I det minste måtte dette gjelde vedlikeholdstiltak som skyldtes de senere tilkoblede eiendommers særlige behov, slik tilfellet var i nærværende sak.
Rehabiliteringen skjedde for øvrig utelukkende i de høyereliggende eiendommers interesse. Selv hadde han ingen påviselig nytte av tiltaket. Det fulgte da av nytteprinsippet i sameielovens § 9 første ledd tredje punktum -eller en analogi fra dette - at han ikke kunne belastes med noen del av utgiftene. I alle fall var de nyttevirkninger han hadde av tiltaket så marginale at han bare kunne være pliktig til å betale et lite beløp.
Atter subsidiært - stadig under forutsetning av at han hadde en sameiepart eller annen rettsposisjon som innebar vedlikeholdsplikt - hevdet Nedrebø at hans vedlikeholdsplikt og eventuelle sameiepart ikke omfattet den del av fellesledningen som lå ovenfor det nederste tilknytningspunkt hvortil hans private stikkledning var tilkoblet. Hvis det først forelå noe sameie eller tilsvarende i forhold til fellesledningen, måtte det være tale om fem separate sameier eller fellesskap. Hvis det hele likevel var å anse som ett sameie e.l., fulgte den samme løsning av nytteprinsippet. Nedrebø hevdet videre at han iallfall ikke kunne ha noen vedlikeholdsplikt eller sameiepart angående den del av ledningen som ble påskjøtet i 1936.
For det tilfellet at han skulle ha plikt til å betale en større eller mindre del av rehabiliteringsutgiftene, hevdet Nedrebø at hver av de fire øverste eiendommene måtte vektes som to eiendommer i forhold til fordelingsspørsmålet, siden de var bebygget med tomannsboliger. Uansett hvor lang strekning av fellesledningen Nedrebø måtte anses å ha andel i, utgjorde hans andel således bare 1114.
VA-tek henvendte seg en tid senere til Ørnhøy med krav om at han dekket Toppen Fjelds andel av totalregningen. Nedrebø og Midttun mottok likelydende krav. Alle tre bestred at de heftet for Fjelds andel. Nedrebø hevdet dessuten subsidiært at hvis han overhodet heftet, kunne det bare være for den del av Fjelds gjeld som refererte seg til arbeidene på den korte del av fellesledningen som Nedrebø selv utnyttet.
Om dette skal det skrives en betenkning, hvor de prinsipale og subsidiære rettsspørsmål drøftes og avgjøres.
Vedlegg til praktikumsoppgave
2. avdeling, høsten 1998.
  Sist oppdatert 30. juli 2001 av TEG Kommentarer til denne siden. |