Sist oppdatert 15. juni 2001 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : Studier : eksamen : oppgaver 2. avdeling
Oppgaven er tilgjengelig på nynorsk og bokmål
Nina og Lars var sambuarar. Våren 1997
bestemte dei seg for å kjøpe ein eldre einebustad
i utkanten av Bergen for kr. 1.1 million. Dei hadde saman spart
kr. 100.000, og opptok i fellesskap eit lån på
kr. 1 million i Sparebanken for å betale kjøpesummen.
Ei tid etter kjøpet viste det seg at bustaden hadde store
bygningsmessige manglar, m.a. på grunn av vasskade i samband
med ein eldre, omfattande lekkasje på badet. Fordi seljaren
var ute av stand til å betale, reiste dei ikkje krav mot
han. Nina og Lars opptok lån på kr. 250.000
i Sparebanken for å finansiere reparasjonsarbeidet. Etter
ei tid vart tilhøvet mellom Nina og Lars dårleg,
og dei bestemte seg for å flytte frå kvarandre. Nina
hadde i mellomtida fått psykiske problem og var blitt arbeidsledig.
Lars tilbaud seg å betale Nina kr. 1.000. pr. månad
til ho fekk arbeid, som tilskot til dekking av hennar faste utgifter.
Nina godtok tilbodet.
Korkje Nina eller Lars hadde råd til å halde på
einebustaden etter samlivsbrotet. Dei selde einebustaden for kr.
1.1 million. Kjøpesummen vart heilt ut nytta til nedbetaling
av gjelda til Sparebanken. Restgjelda etter nedbetalinga, kr.
150.000., skulle tilbakebetalast over 10 år, med halvårlege
terminar. Nina, som framleis var arbeidsledig, var ute av stand
til å betale noko.Lars var i stand til å betene restgjelda.
Etter å ha betalt 1. termin til Sparebanken, med kr. 7.500
+ renter med kr. 6.000., til saman kr. 13.500, vende Lars seg
til Nina 10. april 2000 pr. telefon og kravde at ho betalte kr.
6.750. til han. Nina nekta for at det var grunnlag for betalingsplikt,
sidan ho ikkje hadde avtalt noko med Lars om dette. I alle fall
var ho ikkje plikta til å betale meir enn rentedelen (kr.
3.000.) av kravet til Lars før han eventuelt hadde innfridd
halvparten av restgjelda til Sparebanken, altså kr. 75.000..
Lars haldt fast ved kravet. Han godtok at kravet ikkje kunne grunnast
på avtale, men haldt fram at han likevel kunne krevje at
ho refunderte han halvparten av innbetalinga til Sparebanken.
Det var heller ikkje grunnlag for Nina si motsegn om at Lars ikkje
kunne krevje meir enn rentedelen av kravet før han hadde
innfridd halvparten av restgjelda til Sparebanken.
Då det hadde gått ei tid utan
at Nina etterkom betalingskravet til Lars, opplyste Lars at han
ville motrekne i Nina sitt månadlege krav på kr. 1.000..
Nina meinte at Lars ikkje kunne motrekne. Lars måtte
vere hindra i å motrekne i Nina sitt krav på grunn
av dette kravet sin art. I alle fall måtte motrekning vere
på vilkår av at krava var konnekse, noko dei etter
Nina si oppfatning ikkje var. Lars haldt fast ved motrekninga.
15. mai 2000 sendte Lars eit brev til Nina der han kravde forseinkingsrenter
frå 10. mai 2000. Nina imøtegjekk kravet, då
ho gjorde gjeldande at forseinkingsrente ikkje kunne reknast frå
før 15. juni 2000, jf. rentel. § 2. Kravet på
forseinkingsrente måtte dessutan avgrensast til å
omfatte rente på den delen av kravet som gjaldt nedbetaling
av restgjelda til Sparebanken, sidan rentelova ikkje gav heimel
for rente på den delen av kravet som gjaldt rentebetalinga
til Sparebanken. Vidare kravde Nina lemping av rentekravet etter
rentel. § 4 (a). Lars imøtegjekk motsegnene
frå Nina. Han viste m.a. til at det ikkje var til hinder
for å krevje forseinkingsrente frå 10. mai 2000 at
han 10. april 2000 hadde sett fram betalingskrav pr. telefon.
Vilkåret i rentel. § 2 om skriftleg påkrav måtte
reknast som eit beviskrav som ikkje fekk noko å seie i tilfelle
der debitor, altså Nina, hadde erkjent mottaket av munnleg
påkrav. Nina hadde erkjent at ho hadde fått munnleg
påkrav 10. april 2000. Vidare imøtegjekk Lars at
Nina var forbrukar etter rentel. § 4 (a). Men sjølv
om ho var forbrukar kunne det ikkje komme på tale med lemping
av forseinkingsrenta i det konkrete tilfellet. Nina haldt fast
sine motsegner. I tilfelle domstolen skulle konkludere med lemping
av forseinkingsrenta, var Lars og Nina einige om kor stor lempinga
skulle vere.
Peder Ås eigde ein større landbrukseigedom,
gnr. 12 bnr. 1 i Lillevik kommune, der han dreiv kombinert jord
og skogbruk. I perioden 1970 1973 selde han 65 bustadtomter i
eit 200 mål stort utmarksområde på eigedomen,
kalt Kjerrdalen, som var ein teig som låg eit stykke frå
resten av eigedomen. Utbygginga skjedde etter ein plan utarbeidd
av ein entreprenør som Peder hadde inngått ein utbyggingsavtale
med. Planen var godkjent av kommunen. Kvar huseigar fekk kjøpa
omlag 1 mål tomt. Tomtene låg spreidd i terrenget.
Innimellom tomtene låg det såleis eit område
som framleis høyrde til Peder sin eigedom. Området
bestod av fjellknauser, lyng og litt mindre skog, der Peder dreiv
litt vedhogst. Det var ikkje inngått nokon avtale som gav
kjøparane rett til bruk av desse områda, ut over
tilkomstvegar til tomtene, kloakk og vassleidningar m.m., men
i salsavtalane med dei 65 kjøparane var det teke inn ein
klausul om at:
"Seljaren vil ikkje foreta utbygging i Kjerrdalen ut over
dei 65 tomtene som er planlagt".
Utover på 1980 og 1990tallet skjedde det ein sterk vekst
i Lillevik og det vart mangel på tomter. Sonen til Peder
Ås, Tobias, som i mellomtida hadde overteke eigedomen, tok
i 1998 kontakt med entreprenørselskapet som hadde stått
for utbygginga, med sikte på å få til ei vidare
utbygging i Kjerrdalen. Selskapet var interessert i dette og utarbeidde
eit utkast til reguleringsplan for området, der det vart
innplassert 50 nye hus, innimellom dei tidlegare husa. Det vart
inngått avtale om at entreprenørselskapet skulle
stå for utbygginga. Kommunen vedtok i august 2000 utkastet
som reguleringsplan for området.
Huseigarane i Kjerrdalen protesterte mot planane og tok i desember
2000 ut stemning ved Lillevik heradsrett med påstand om
at den planlagte utbygginga var ulovleg i høve til dei.
Dei gjorde gjeldande at Peder Ås gjennom salsavtalane først
på 1970talet hadde stifta ein negativ servitutt på
eigedomen, som hindra at det vart frådelt fleire tomter
i Kjerrdalen. Sjølv om tomteeigarane ikkje hadde bruksrett
til området utanfor dei einskilde tomtene, var området
viktig for dei, som rekreasjonsområde som dei fritt kunne
ferdast i, og ved at det var stor avstand mellom husa. Dette hadde
gjeve tomtene i området ein større verdi, som dei
hadde betalt for gjennom ein høgare kjøpesum for
tomtene enn det som elles ville ha vore aktuelt. Ei utbygging
ville føra til at husa vart liggjande tettare og det ville
oppstå ulemper med innsyn, tapt utsikt og lys i tillegg
til det generelle tapet av eit ope naturområde tett inn
til husa. Verdien av tomtene ville difor bli redusert ved utbygging
i samsvar med planen.
Tobias, som ikkje hadde vore merksam på avtaleklausulen,
godtok at han ville måtte respektera avtalane så langt
dei rakk. Han gjorde derimot gjeldande at den aktuelle klausulen
ikkje gjaldt for andre enn Peder Ås, fordi det stod at "seljaren"
ikkje ville foreta vidare utbygging. Dette kunne ikkje binda han
som seinare eigar. Dessutan gjorde han gjeldande at når
utviklinga førte til mangel på bustadtomter og kommunen
vedtok reguleringsplan for området, måtte den råderettsavgrensinga
som eventuelt låg i avtalane, falla bort.
Om dette skal det skrivast ei utgreiing der alle spørsmål,
både prinsipale og subsidiære, vert drøfta
og avgjorde.
Nina og Lars var samboere. Våren 1997
bestemte de seg for å kjøpe en eldre enebolig i utkanten
av Bergen for kr. 1.1 million. De hadde sammen spart kr. 100.000,
og opptok i fellesskap et lån på kr. 1 million
i Sparebanken for å betale kjøpesummen. En tid etter
kjøpet viste det seg at boligen hadde store bygningsmessige
svakheter, bl.a. som følge av vannskade i forbindelse med
en eldre, omfattende lekkasje på badet. Fordi selger var
ute av stand til å betale, unnlot de å reise krav
mot ham. Nina og Lars opptok lån stort kr. 250.000
i Sparebanken for å finansiere reparasjonsarbeidene. Etter
en tid ble forholdet mellom Nina og Lars dårlig, og de bestemte
seg for å flytte fra hverandre. Nina hadde i mellomtiden
fått psykiske problemer og var blitt arbeidsledig. Lars
tilbød seg å betale Nina kr. 1.000. pr. måned
inntil hun fikk arbeid, som bidrag til dekning av hennes løpende
utgifter. Nina godtok tilbudet.
Verken Nina eller Lars hadde råd til å beholde eneboligen
etter samlivsbruddet. De solgte eneboligen for kr. 1.1 million.
Kjøpesummen ble i sin helhet benyttet til nedbetaling av
gjelden til Sparebanken. Restgjelden etter nedbetalingen, kr.
150.000., skulle tilbakebetales over 10 år, med halvårlige
terminer. Nina, som fremdeles var arbeidsledig, var ute av stand
til å betale noe.Lars var imidlertid i stand til å
betjene restgjelden.
Etter å ha betalt 1. termin til Sparebanken, med kr. 7.500
+ renter med kr. 6.000., til sammen kr. 13.500, henvendte Lars
seg til Nina 10. april 2000 pr. telefon og krevde at hun betalte
kr. 6.750. til ham. Nina bestred at det forelå grunnlag
for betalingsplikt, idet hun ikke hadde avtalt noe med Lars om
dette. I alle fall var hun ikke forpliktet til å betale
mer enn rentedelen (kr. 3.000.) av kravet til Lars før
han eventuelt hadde innfridd halvparten av restgjelden til Sparebanken,
altså kr. 75.000.. Lars opprettholdt kravet. Han godtok
at kravet ikke kunne grunnes på avtale, men fremholdt at
han likevel kunne kreve at hun refunderte ham halvparten av innbetalingen
til Sparebanken. Det var heller ikke grunnlag for Ninas innsigelse
om at Lars ikke kunne kreve mer enn rentedelen av kravet før
han hadde innfridd halvparten av restgjelden til Sparebanken.
Da det hadde gått en tid uten at Nina etterkom Lars’
betalingskrav, erklærte Lars motregning i Ninas månedlige
krav på kr. 1.000.. Nina bestred motregningen. Lars måtte
være avskåret fra å motregne i Ninas krav på
grunn av dette kravets art. I alle fall måtte motregning
være betinget av at kravene var konnekse, noe de etter Ninas
oppfatning ikke var. Lars opprettholdt motregningen.
15. mai 2000 sendte Lars et brev til Nina hvor han krevde forsinkelsesrenter
fra 10. mai 2000. Nina bestred kravet, idet hun gjorde gjeldende
at forsinkelsesrente ikke kunne løpe fra før 15.
juni 2000, jfr. rentel. § 2. Kravet på forsinkelsesrente
måtte dessuten begrenses til å omfatte rente på
den del av kravet som gjaldt nedbetaling av restgjelden til Sparebanken,
idet renteloven ikke gav hjemmel for rente på den del av
kravet som gjaldt rentebetalingen til Sparebanken. Videre krevde
Nina lempning av rentekravet iht. rentel. § 4 (a). Lars bestred
Ninas innsigelser. Han viste bl.a. til at det ikke var til hinder
for å kreve forsinkelsesrente fra 10. mai 2000 at han 10.
april 2000 hadde fremsatt betalingskrav pr. telefon. Vilkåret
i rentel. § 2 om skriftlig påkrav måtte anses
som et beviskrav som ikke fikk betydning i tilfelle hvor debitor,
altså Nina, hadde erkjent mottaket av muntlig påkrav.
Nina hadde erkjent at hun hadde fått muntlig påkrav
10. april 2000. Videre bestred Lars at Nina var forbruker iht.
rentel. § 4 (a). Men selv om hun var forbruker kunne det
ikke komme på tale med lempning av forsinkelsesrenten i
det konkrete tilfellet. Nina opprettholdt sine innsigelser. For
det tilfelle at domstolen skulle konkludere med lempning av forsinkelsesrenten,
var Lars og Nina enige om lempningens størrelse.
Peder Ås eide en større landbrukseiendom,
gnr. 12 bnr. 1 i Lillevik kommune, der han drev kombinert jord
og skogbruk. I perioden 1970 1973 solgte han 65 boligtomter i
et 200 mål stort utmarksområde på eiendommen,
kalt Kjerrdalen, som var en teig som lå et stykke fra resten
av eiendommen. Utbygningen skjedde etter en plan utarbeidet av
en entreprenør som Peder hadde inngått en utbyggingsavtale
med. Planen var godkjent av kommunen. Hver huseier fikk kjøpe
omtrent 1 mål tomt. Tomtene lå spredt i terrenget.
Innimellom tomtene lå det således et område
som fremdeles hørte til Peder sin eiendom. Området
bestod av fjellknauser, lyng og litt mindre skog, der Peder drev
litt vedhogst. Det var ikke inngått noen avtale som gav
kjøperne rett til bruk av disse områdene, ut over
tilkomstveier til tomtene, kloakk og vannledninger m.m., men i
salgsavtalene med de 65 kjøperne var det tatt inn en klausul
om at:
"Selger vil ikke foreta utbygging i Kjerrdalen ut over de
65 tomtene som er planlagt".
Utover på 1980 og 1990tallet skjedde det en sterk vekst
i Lillevik og det ble mangel på tomter. Sønnen til
Peder Ås, Tobias, som i mellomtiden hadde overtatt eiendommen,
tok i 1998 kontakt med entreprenørselskapet som hadde stått
for utbyggingen, med sikte på å få til en videre
utbygging i Kjerrdalen. Selskapet var interessert i dette og utarbeidet
et utkast til reguleringsplan for området, der det ble innplassert
50 nye hus, innimellom de tidligere husene. Det ble inngått
avtale om at entreprenørselskapet skulle stå for
utbyggingen. Kommunen vedtok i august 2000 utkastet som reguleringsplan
for området.
Huseierne i Kjerrdalen protesterte mot planene og tok i desember
2000 ut stevning ved Lillevik herredsrett med påstand om
at den planlagte utbyggingen var ulovlig i forhold til dem. De
gjorde gjeldende at Peder Ås gjennom salgsavtalene først
på 1970tallet hadde stiftet en negativ servitutt på
eiendommen, som hindret at det ble fradelt flere tomter i Kjerrdalen.
Selv om tomteeierne ikke hadde bruksrett til området utenfor
de enkelte tomtene, var området viktig for dem, som rekreasjonsområde
som de fritt kunne ferdes i, og ved at det var stor avstand mellom
husene. Dette hadde gitt tomtene i området en større
verdi som de hadde betalt for gjennom en høyere kjøpesum
for tomtene enn det som ellers ville ha vært aktuelt. En
utbygging ville føre til at husene ble liggende tettere
og det ville oppstå ulemper med innsyn, tapt utsikt og lys
i tillegg til det generelle tapet av et åpent naturområde
tett inn til husene. Verdien av tomtene ville derfor bli redusert
ved utbygging i samsvar med planen.
Tobias, som ikke hadde vært oppmerksom på avtaleklausulen,
godtok at han ville måtte respektere avtalene så langt
de rakk. Han gjorde derimot gjeldende at den aktuelle klausulen
ikke gjaldt for andre enn Peder Ås, fordi det stod at "selgeren"
ikke ville foreta videre utbygging. Dette kunne ikke binde ham
som senere eier. Dessuten gjorde han gjeldende at når utviklingen
førte til mangel på boligtomter og kommunen vedtok
reguleringsplan for området, måtte den rådighetsavgrensningen
som eventuelt lå i avtalene, falle bort.
Om dette skal det skrives en betenkning hvor samtlige spørsmål,
både prinsipale og subsidiære, drøftes og avgjøres.
|
Sist oppdatert 15. juni 2001 av TEG Kommentarer til denne siden. |