Sist oppdatert 31. mars 2007 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 3. studieår : JUS131
Oppgaven er på bokmål og nynorsk
Dr med Rolf Wulfsberg fra Østlandet åpnet våren 2006 et privat legesenter i Bergen sammen med kolleger. Han sonderte boligmarkedet i mai dette året for seg og sin familie, og festet seg ved en høystandard selveierleilighet i Midttun-området syd-øst for byen. Leiligheten ble markedsført som nyoppført, 140 kvadratmeter boligareal med terrasse, sydvendt og solrik, garasjeplass i underetasjen med heisforbindelse til alle nivåer i bygget. Prosjektet hadde høy prisklasse og utbyggeren Böschen Bygg AS hadde tross flere visninger ikke solgt alle leilighetene da Wulfsberg meldte sin interesse.
Den leiligheten Wulfsberg hadde utsett seg, var satt til en pris på 1.8 mill.
Wulfsberg med ektefelle tok seg god tid til å besiktige leiligheten. Den falt
avgjort i smak, men de likte ikke innredningen på badet, og forhandlet med
representanten fra Böschen Bygg om å skifte badekar med boblebad samt om
veggmontert WC i stedet for det som sto på gulvet. Mot et forhandlet tillegg på
30.000 påtok Böschen Bygg AS seg å sørge for dette.
Wulfsberg hadde noe knapp tid under bergensbesøket og tok seg ikke tid til å
besiktige garasjen i byggets underetasje. Han ble heller ikke oppfordret til
det.
I august 2006 flyttet familien inn.
Den første negative overraskelsen var garasjeplassen i underetasjen. Her var det
trangt. Utbyggeren hadde anvendt breddemål for biloppstilling på linje med de
som ble brukt i offentlige garasjeanlegg i bykjernen – med bredde 230 cm.
Biloppstillingsplassen for Wulfsbergs leilighet hadde dette målet, men den var
svært vanskelig å komme inn i fordi plassen hadde en høyrebegrensning mot en
betongsøyle og som venstrebegrensning anleggets betongvegg, slik at det ikke
fantes det lille ekstra med luft som ellers fylte ut avstanden mellom biler i
hver sin bås for inn- og utstigning. Wulfsbergs bil var en 185 cm bred
firehjulstrekker og Wulfsberg fremholdt derfor at ulagelig garasjeplass var noe
utbyggeren burde ha sagt fra om, siden det var klart at denne plassen var
mindreverdig og derfor verdiforringende i forhold til naboplassene. Fra Böschen
Bygg AS’ side erkjente man at det var en slik forskjell og at den lå innenfor
planløsningen, men man fremholdt at så lenge oppstillingsplassen i mål var på
linje med det som ellers ble godtatt i offentlige og private garasjeanlegg, var
det ikke noe å beklage seg over. Problemer med en firehjulstrekker fikk
Wulfsberg uansett ordne opp i selv siden en slik bil gjennomgående var 10 cm
bredere enn andre biler.. Garasjearealet var utnyttet rasjonelt og i det lå i
det at noen av oppstillingsplassene ville bli mindre komfortable enn andre. Det
var noe mer brysomt, men ikke umulig å bruke plassen.
På det første sameiemøtet i bygget ved månedsskiftet august/september kom det
frem flere opplysninger som uroet Wulfsberg. Utbyggeren hadde gjennomgående for
flere av leilighetene oppgitt større mål enn det var dekning for. I Wulfsbergs
tilfelle viste en kontrollert sakkyndig oppmåling at det korrekte og relevant
boligareal var på 135 kvadratmeter, altså ca 3.6 % lavere enn det oppgitte i
prospektet. For de øvrige feilbeskrevne leiligheter i bygget varierte
diskrepansen mellom 3 og 5 %. Flere av kjøperne hadde allerede på forsommeren
2006 beklaget seg over dette til utbygger Böschen Bygg AS, som imidlertid hadde
avvist disse klagene som rettslig grunnløse. De argeste hadde allerede fått
styrets formann med på å skrive et rekommandert brev til utbyggeren der man
truet med rettssak. Det var ikke kommet svar.
Wulfsberg følte seg snytt, og valgte i samråd med naboer i bygget å kontakte
jurist på saken for å vurdere saken. Det er du som er denne juristen. Du skal
utrede de rettsspørsmål oppgaven reiser og gi en vurdering av mulighetene for å
nå frem med økonomiske krav i en eventuell rettssak og i tilfelle størrelsen på
slike krav.
Dr med Rolf Wulfsberg frå Austlandet opna våren 2006 eit privat legesenter i Bergen saman med kollegaer. Han sonderte bustadmarknaden i mai dette året for seg sjølv og familien, og festa seg ved ei høgstandard sjølveigarleilegheit i Midttun-området sør-aust for byen. Leilegheita vart marknadsført som nyoppført, 140 kvadratmeter bustadareal med terrasse, sørvendt og solrik, garasjeplass i underetasjen med heisforbindelse til alle nivå i bygget. Prosjektet hadde høg prisklasse og utbyggjaren Böschen Bygg AS hadde trass fleire visingar ikkje seld alle leilegheitene då Wulfsberg melde si interesse.
Den leilegheita Wulfsberg hadde sett seg ut, var sett til ein pris på 1.8 mill.
Wulfsberg med ektefelle tok seg god tid til å sjå på leilegheita. Den fall
avgjort i smak, men dei likte ikkje innreiinga på badet, og forhandla med
representanten frå Böschen Bygg om å skifte badekar med boblebad samt om
veggmontert WC i staden for det som stod på golvet. Mot eit forhandla tillegg på
30.000 påtok Böschen Bygg AS seg å syte for dette.
Wulfsberg hadde noko knapp tid under Bergensbesøket og tok seg ikkje tid til å
sjå på garasjen i underetasjen av bygget. Han vart heller ikkje oppfordra til
det.
I august 2006 flytta familien inn.
Den første negative overraskinga var garasjeplassen i underetasjen. Her var det
trongt. Utbyggjaren hadde brukt breiddemål for biloppstilling på linje med dei
som vart brukt i offentlege garasjeanlegg i bykjernen – med breidde 230 cm.
Biloppstillingsplassen for Wulfsberg si leilegheit hadde dette målet, men den
var svært vanskeleg å komme inn i fordi plassen hadde ei høgreavgrensing mot ei
betongsøyle og som venstreavgrensing anlegget sin betongvegg, slik at det ikkje
fanst det vesle ekstra med luft som elles fylte ut avstanden mellom bilar i kvar
sin bås for inn- og utstiging. Wulfsberg sin bil var ein 185 cm brei
firehjulstrekkar og Wulfsberg gjorde difor gjeldande at ulagleg garasjeplass var
noko utbyggjaren burde ha sagt frå om, sidan det var klart at denne plassen var
mindreverdig og difor verdireduserande i høve til naboplassane. Frå Böschen Bygg
AS si side vedgjekk ein at det var ein slik skilnad og at den låg innanfor
planløysinga, men ein gjorde gjeldande at så lenge oppstillingsplassen i mål var
på linje med det som elles vart godteke i offentlege og private garasjeanlegg,
var det ikkje noko å beklage seg over. Problem med ein firehjulstrekkar fekk
Wulfsberg uansett ordne opp i sjølv sidan ein slik bil gjennomgåande var 10 cm
breiare enn andre bilar. Garasjearealet var utnytta rasjonelt og i det låg det
at nokon av oppstillingsplassane ville bli mindre komfortable enn andre. Det var
noko meir brysamt, men ikkje umogleg å bruke plassen.
På det første sameigemøtet i bygget ved månadsskiftet august/september kom det
fram fleire opplysningar som uroa Wulfsberg. Utbyggjaren hadde for fleire av
leilegheitene gjennomgåande oppgitt større mål enn det var dekning for. I
Wulfsberg sitt høve viste ei kontrollert sakkunnig oppmåling at det korrekte og
relevante bustadarealet var på 135 kvadratmeter, altså ca 3.6 % lågare enn det
som var oppgjeve i prospektet. For dei øvrige feilbeskrivne leilegheitene i
bygget varierte diskrepansen mellom 3 og 5 %. Fleire av kjøparane hadde allereie
på forsommaren 2006 beklaga seg over dette til utbyggjar Böschen Bygg AS, som på
si side hadde avvist desse klagene som rettsleg grunnlause. Dei argaste hadde
allereie fått styret sin formann med på å skrive eit rekommandert brev til
utbyggjaren der ein trua med rettssak. Det var ikkje komme svar.
Wulfsberg følte seg snytt, og valde i samråd med naboar i bygget å kontakte
jurist på saka for å vurdere saka. Det er du som er denne juristen. Du skal
greie ut dei rettsspørsmåla oppgåva reiser og gi ei vurdering av moglegheitene
for å nå fram med økonomiske krav i ein eventuell rettssak og i tilfelle
størrelsen på slike krav.
|
Sist oppdatert 31. mars 2007 av TEG Kommentarer til denne siden. |