Sist oppdatert 10. desember 2004 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 3. studieår : JUS131
Generelt
Kontraktsrett II kullet 2004 H (Tredje studieår under ny studieordning) har arbeidet med kjøpsrettsoppgaver siden kursstart mandag 9. august. Det har vært gitt 6 oppgaver til arbeidsgruppene, de siste omkring ansvarsspørsmål etter kjl § 27 og § 67. Oppgavene har hatt stigende vanskelighetsgrad, og det har vært lagt særlig vekt på forbrukerkjøp, næringskjøp, eiendomskjøp, tilvirkning m v. Mangelsspørsmål har stått i sentrum. Kurset startet med en ukes oversiktsforelesninger. Næringskjøp og tilvirkning ble gjennomgått av meg under en dobbelttime 18.8. I uken før hjemmeeksamen har det vært sterk fokus på kontrollansvar og sondringen mellom direkte og indirekte tap etter kjl § 67 (2), dette fordi to relativt krevende oppgaver om næringskjøp reiste slike spørsmål.
Studentene har ved hjemmeeksamen anledning til å bruke alt tilgjengelig materiale – domspraksis, litteratur, lovforarbeider osv. De kan også drøfte oppgaven seg i mellom (men selvsagt uten å skrive av fra hverandre). Derfor er oppgaven i vanskelighetsgrad lagt noe over nivå ved skoleeksamen, der rammebetingelsene og tidsbegrensning må bety lavere ambisjonsnivå.
Hjemmeeksamen skulle egentlig startet med kunngjøring av oppgaven fredag 24.9. Men pga en beklagelig teknisk feil måtte den først påtenkte oppgave annulleres (sensorveiledningen fulgte med som ”elektroniske spor” til oppgaveteksten!). Nærværende oppgave er også vanskelig, men omfanget er satt ned i forhold til den først påtenkte oppgave.
Lillevik Trafikkselskap fikk i 2002 konsesjon etter yrkestransportloven på drift av nye hurtigbåtruter i fylket. For å betjene rutene, bestilte man etter anbudskonkurranse to hurtiggående katamaraner til levering fra Holms Båtbyggeri AS. Dette verftet hadde utviklet hurtiggående passasjerbåter som sitt ”nisjeprodukt” i markedet, med flere tidligere leveranser til oppdragsgivere både i Norge og andre land.
Ved dette markeres at verkstedet skal levere ”sitt” produkt, dette for å unngå de spørsmål som ellers gjelder i skipsbyggeforhold, der design og konstruksjon kan være delte oppgaver mellom verksted og bestiller, slik som i entrepriseforhold. Ved dette blir oppgaven mer typisk for et normalkjøp.
Ruten skulle åpnes i september 2004 med to splitter nye fartøyer – MF SEACAT og MF SEADOG, og begge båter skulle etter kontrakten være klar til overlevering 1. september d å. I kontraktsspesifikasjonene var det oppgitt som marsjfart på båtene 40 knop, som topp fart 50 knop. Kontraktsspesifikasjonene oppga samtidig et drivstofforbruk ved varierende hastigheter, basert på motorprodusentens spesifikasjoner.
Skipsbyggekontrakt er løsørekjøp etter kjl § 2 (1). Ved dette er det varslet at mangelsspørsmålet i saken ikke er særlig problematisk – det handler om kontraktsspesifikasjoner og dermed kjl § 17 (1). Oppgaven styrer med hensikt utenom spørsmål som i den praktiske virkelighet kunne oppstått omkring den nye skipsbyggekontrakten 1999. De klausuler som brukes i oppgaven er ikke en gang hentet herfra; det er force majeure klausulen fra den nordiske maskinkontrakten NL 01 (Teknologibedriftenes Landsforening). Derimot er den ”utvidede force majeure”-klausulen som gjengis nedenfor tatt fra skip 1999 – Art IX nr 1 (b).
Båtmotorene til katamaranene skulle leveres fra fabrikk i England og i henhold til kontrakten om underleveranse herfra skulle motorene være klar for montering i båtene 1. august 2004.
Oppgaven reiser ingen spørsmål vedrørende underleveransen, ut over dette at hovedverkstedet skal identifiseres med egen underleverandør etter kjl § 27 (2) – også kalt ”dobbelt force majeure”.
I juni 2004 aksjonerte en gruppe politiske aktivister mot fabrikken i England. Fabrikken hadde levert diverse militært utstyr til britiske styrker i Irak, og fabrikkens direktør hadde kommet med noen svært lite heldige uttalelser på TV som mange oppfattet som provoserende i den spente situasjonen som nå rådet omkring britenes engasjement i Midt-Østen. Aktivistene hadde spontan støtte i deler av arbeidsstokken i fabrikken, og disse gjennomførte etter anvisning fra aksjonistene en ”sit down” streik som tvang virksomheten til å stanse all produksjon inntil videre. Produksjonen kom ikke i gang igjen før i midten av august, og dette medførte at motorene til SEACAT og SEADOG kom til Norge tre uker senere enn planlagt. Følgelig kunne båtene ikke ferdigstilles til avtalt tid, men først tre uker senere – 21. september.
Katamarankontrakten med trafikkselskapet hadde en force majeure klausul sålydende:
”Følgende omstendigheter skal betraktes som fritagelses-grunner, dersom de hindrer avtalens oppfyllelse eller gjør oppfyllelse urimelig tyngende: arbeidskonflikt og enhver annen omstendighet, når partene ikke kan råde over den, så som brann, krig, mobilisering eller militære innkallelser av tilsvarende omfang, rekvisisjon, beslag, handels- og valutarestriksjoner, opprør og oppløp, knapphet på transportmidler, alminnelig vareknapphet, innskrenkninger i tilførslene av drivkraft, samt mangler ved leveranser fra underleverandører eller forsinkelse av slike leveranser som følge av slik omstendighet som omhandles i dette punkt.
Denne bestemmelse finner anvendelse uavhengig av om force majeure hendelsen inntrer før eller etter fastsatt leveringsdag.”
Oppgaven forutsetter først at man avgjør om force majeure-klausulen så langt den rekker har satt kjøpslovens ansvarsregler om forsinkelse til side. Problemstillingen kommenteres i den anbefalte læreboken E Selvig Kjøpsrett til studiebruk (2004) s 317, som vi må anta at studentene finner frem til nokså raskt. Om næringskjøp:
”En kjøpekontrakt kan utfylles bare på punkter hvor den er ufullstendig. Om kontraktsvilkårene er ufullstendige, eller gir en uttømmende regulering av partenes rettigheter og plikter på de punkter som tvisten mellom dem gjelder, må avgjøres ved vanlig tolkning av bestemmelsene i kontrakten.”
Oppgavens hovedspørsmål er etter dette om klausulen skal tolkes slik man ville tolket kontrollansvarsregelen i kjl § 27 (1) og (2). Kjøpslovens bestemmelse omhandler hindring innen og utenfor ”kontrollsfæren”, og Ot prp nr 80 (1986-87) s 73 (som kurset ved flere anledninger er blitt gjort oppmerksom på) trekker et skille mellom streiker ”som ledd i generelle lønnsforhandlinger” og en situasjon slik beskrevet: ”Noe annet er streiker som er utløst på grunn av tariffstridige forhold ved vedkommende virksomhet”. Gir dette en strengere løsning enn klausulen i kontrakten, som uttrykkelig fritar ved ”arbeidskonflikt” som leverandøren (eller underleverandøren) ”ikke kan råde over”? Siden oppgaven forutsetter subsidiære drøftelser, må det forventes at både force majeure-klausulen og lovens bakgrunnsregel drøftes.
Den elegante løsning består emm i å anta at kontrakten ikke klart og tydelig avviker fra kjøpsloven, slik at tolkningen blir den samme hva enten man legger kontrakten eller kjl § 27 til grunn.
At virksomhetens direktør kommer med politiske uttalelser som utløser aksjoner og sit down streik innen egne rekker, kan vel i seg selv ikke anses som ”feil og forsømmelse fra selgerens side” i det som denne saken gjelder: Oppfyllelse av en kontrakt med norsk kjøper (hovedverkstedet). Det er vel drøyt å si at en direktør av hensyn til sine kunder bør avstå fra å uttale seg på TV i en pågående storpolitisk konflikt. Jeg tror derfor vi kan bort fra alternativet culpa i kjl § 27 (5), men spørsmålet bør nok drøftes – og kanskje kan det være rom for delte meninger om dette.
Til sist det avgjørende: Er denne hendelsen ved underleverandørens virksomhet å anse som et kontrollsfæreinternt eller et kontrollsfæreeksternt forhold? Oppgaven er med hensikt lagt i en gråsone siden lokal ulovlig ”sit down”streik etter forarbeidene kan hevdes å være noe virksomheten ”i prinsipp” kan kontrollere. Men gjelder dette også der opprinnelsen til hendelsen er en politisk aksjon som kommer utenfra? Jeg heller til å frita etter kjl § 27 (1), men svaret er ikke opplagt (det skal det jo heller ikke være i en oppgave som denne). Når begge løsninger kan godtas, blir poenget om studentene har skjønt resonnementet bak § 27 (1), slik dette uttrykkes på det siterte sted i prp på s 72-73. Studentene er drillet i søk på nett (både Lovdata og ODIN), men akkurat denne proposisjonen må de finne i biblioteket under ”Lover med forarbeider” siden ODIN ikke går lenger tilbake enn til Ot proposisjoner f o m 1993.
Kontrakten hadde også en dagmulktklausul (også kalt ”konvensjonalbot”) om at det skulle betales et spesifisert kronebeløp pr dag ved forsinket levering, dog begrenset oppad til 12 ukers forsinkelse. Om slik dagmulkt utelukket annen erstatning sa kontrakten ingenting om.
I tvisten som nå oppsto mellom Lillevik Trafikkselskap og båtbyggeriet mente båtbyggeriet at man var uten ansvar overhodet for forsinkelsen, subsidiært at trafikkselskapet etter kontrakten bare kunne kreve dagmulkt og ikke erstatning ut over denne. Trafikkselskapet på sin side mente at båtbyggeriet måtte ha fullt ansvar for tapet av tre ukers netto driftsinntekter på begge båtene og at slik erstatning kom i tillegg til kontraktens dagmulkt – eller iallfall måtte erstattes ut over opparbeidet dagmulkt dersom dette beløpet ikke strakk til. Båtbyggeriet avviste også dette med henvisning til kontrakten, men man viste også til kjøpslovens regler om tapsberegning ved forsinkelse.
Dagmulktbegrensning med utelukkelse av erstatningsansvar er det vanlige i verksleie og tilvirkningsoppdrag, i praksis oftest slik at annen erstatning forutsetter grov skyld (slik som f eks NL 01 pkt 14 femte ledd, som imidlertid ikke er tatt med i oppgaven).
Også her kan det forventes at studentene finner frem til Selvigs omtale i Kjøpsrett til studiebruk, dvs omtalen av ”Kure”-dommen Rt. 1922.308 med følgende sluttkommentar (s 317):
”En annen måte å si dette på er at partene – ved å ta dagmulktordningen inn i kontrakten – hadde benyttet den adgang kjl. § 3 gir til å sette lovens forsinkelsesregler delvis til side.”
Den prinsipale løsning er nok at dagmulkt utelukker erstatning, både som tillegg og som tilleggserstatning ut over dagmulkt. Oftest er dette sagt (i kildedokumentet NL 01 er det altså sagt i pkt 14 5. ledd), men selv om det ikke er sagt uttrykkelig, ligger det vel nær å si at dagmulkten pr fortolkning er et fullstendig ekskluderende alternativ til erstatning etter kjøpsloven, slik Selvig forutsetter i omtalen av ”Kure”-dommen fra 1922 (og som jeg er enig i).
Hvis dagmulktklausulen derimot tolkes innskrenkende i favør av trafikkselskapet (f eks ”uklarhetsregelen” eller regelen om at ansvarsfraskrivelser skal tolkes innskrenkende), er det vel helst tale om å anvende kjøpslovens ansvarsregler selv om man da knytter erstatningsberegningen til en kontrakt som ellers ikke er basert på kjøpslovens regime.
En subsidiær drøftelse av spørsmålet om forsinkelsesansvar etter kjøpsloven aktualiserer ”katalogen” over de indirekte tap i kjl § 67. At forsinkelsestapet er forutsigelig etter kjl § 67 (1) er vel nokså opplagt. Spørsmålet er da om netto inntektstap under tre ukers forsinkelse er et indirekte tap. Svaret er vel nokså nærliggende etter § 67 (2)(a): Det er tale om et omsetningstap ved minsket eller bortfalt ”produksjon eller omsetning”. Parantesen i lovteksten om ”driftsavbrudd” treffer ikke helt, men det betyr mindre i denne sammenheng. Altså blir svaret etter kjøpsloven at heller ikke kjl § 27 lest i sammenheng med § 67 (2) leder til erstatningsansvar.
Kontrakten fastslo at begge katamaranene skulle bygges til Veritas’ krav – og godkjennelse herfra var gjort til en del av kontraktsspesifikasjonene siden båttypen var utviklet av direktør Lars Holm selv i båtbyggeriet. Mens motorinstallasjonen pågikk for fullt, men etter at leveringstiden allerede var oversittet, kom det uventet nye stabiliseringskrav fra Veritas med virkning også for fartøyer under bygging. Dette skjedde i sammenheng med noen rapporterte nesten-ulykker med fartøystypen. Skipskontrollens skjerping av sikkerhetskrav for passasjerfartøyer ble ikkegjort gjeldende for båter som var allerede var i drift, men gjaldt for skip under bygging. Stabiliseringskravene kunne i dette tilfelle bare gjennomføres ved skrogendringer som medførte vektøkning på fartøyene. Dette gikk ut over fartsevnen og dermed også for drivstofforbruk. Da båtene tilpasset de nye stabiliseringskrav omsider var klar til overtagelse, og prøveturer skulle gjennomføres, viste det seg at verken SEACAT eller SEADOG kunne holde kontraktsmessig fart. Farten for begge fartøyer lå gjennomgående 2 knop under kontraktsspesifikasjonene. For å holde de oppsatte ruter med forutsatt hastighet måtte derfor forbruket av drivstoff økes, noe som slo sterkt ut under dagens stigende oljepriser.
Lillevik Trafikkselskap godtok for så vidt at båtene slik de var levert ikke kunne holde fart i henhold til kontrakten, men man fremmet et erstatningskrav for økonomisk tap. Tapet ble beregnet til anslått merforbruk av drivstoff i hele den tid båtene kunne påregnes å trafikkere de oppsatte strekninger, neddiskontert til nåverdi og avrundet til et beløp som det isolert sett ikke var strid om. Båtbyggeriet avviste ansvar også for dette. Selv om det kunne tenkes å foreligge et ansvarsgrunnlag, noe man benektet med henvisning dels til kontrakten, dels til kjøpslovens regler, kunne slikt ansvar ikke omfatte denne slags tap.
Trafikkselskapet mente tvert om at båtbyggeriet måtte ha ansvar for det fulle og hele tap i begge anliggender, både for tapte driftsinntekter ved forsinkelsen på tre uker - og for anslått merforbruk av drivstoff, begge deler hva enten man la kontrakten eller kjøpsloven til grunn.
Regelendringer i byggetiden er i utgangspunktet en leverandørrisiko, jfr kjl § 21 om tidspunktet for mangelsbedømmelsen, sammenholdt med den almindelige risikoregel i kjl § 13. Det er ikke dermed gitt at leverandøren også har erstatningsansvar for konsekvensene av skjerpede krav til produktet. I praksis er det sentrale spørsmål hverm som skal betale for slike endringer, men det er ikke gjort til en problemstilling i denne oppgaven.
Hindringen kan og skal overvinnes ved å etterkomme nye stabilitetskrav, men man kan ikke i den rådende situasjon oppnå både vektøkning og opprettholdelse av kontraktens fartskrav. Hindringen er slik sett i forhold til fartsspesifikasjonene ikke noe leverandøren med rimelighet kan overvinne, uansett om man legger force majeure klausulen eller kjl § 27 (1) til grunn.
Force majeure-klausulen i oppgaven har en lang oppregning, men vil også frita ved andre hindringer som leverandøren ikke kan ”råde over”, og skjerpede byggeforskrifter som nødvendigvis må lede til vektøkning og fartstap blir vel da omfattet av klausulen. Jeg vil også helle til at når regelendringen inntrer uventet i byggetiden, handler det om noe leverandøren ikke ”i prinsippet” kan kontrollere etter kjl § 27 (1). Skipskontrollen er vel i denne forbindelse en kontrollsfæreekstern ”hindring”.
Så kommer en finesse – et ”C-moment”: I saken rammer regelendringen i forsinkelsestiden. Betyr det at et eventuelt forsinkelsesansvar også må omfatte regelendringen som en følge av forsinkelsen? Her er force majeure-klausulen tydelig nok: Force majeure verner leverandøren også etter fastsatt leveringsdag. Om det samme hadde gjeldt også etter kjøpsloven kan nok diskuteres, men svaret ligger vel i kjl § 67 (1): Det handler her om en uforutsigelig følge av primærforsinkelsen ved aksjonen i England som neppe pådrar ansvar.
Skulle noen (subsidiært) ta opp spørsmålet om erstatningsberegning dersom verkstedet subsidiært har ansvar for regelendringen, blir vel merforbruk av drivstoff med reduserte passasjerinntekter helst partielt omsetningstap som stadig er indirekte tap etter § 67 (2), jfr uttrykksmåten ”minsket” som alternativ til ”bortfalt” omsetning. Det faller vel naturlig å si at reduserte inntekter pga mangel ved produksjonsmidlet også er indirekte tap.
Om dette skal det skrives en betenkning, der de prinsipale og subsidiære spørsmål i tvisten skal drøftes og avgjøres.
Oppgavens første del er nokså adskilt fra spørsmålene omkring regel/vekt-problematikken i annen del. Skulle man kjøre seg fast i spørsmålene om regelendringer, burde man kunne berge seg på underleveranseproblematikken. Første del er vel alt i alt noe lettere enn annen del, skulle jeg tro.
Sensorkommentarer av KK
Jeg viser til mine kommentarer til oppgaven om hjemmeeksamen om hvordan kurset har vært gjennomført.
Kurset hadde 7 oppgaver, og den syvende oppgaven (uke 41) var en oppgave der arbeidsgruppene skulle forberede momenter til et foredrag om utvalgte problemområder vedrørende mangler ved kjøp av fast eiendom. En lignende oppgave ble også brukt på kurset siste år. Kandidatene bør dessuten forventes å ha lest E Selvigs avslutningsavsnitt om fast eiendom (Kjøpsrett til studiebruk s 378-390), og bør også forventes å ha gjort seg kjent med de senere års HR-dommer på området, bl a Rt. 2001.369 og Rt. 2002.110. Oppgaven og mine kommentarer til storgruppelederne fra kurset følger nedenfor som vedlegg til dette notat.
Lars Holm la høsten 2003 sin 30 år gamle enebolig i fjellsiden i Bergen ut for salg. Han sparte meglerutgifter og annonserte selv eiendommen i pressen og på nett. Han besørget takst på eiendommen. Salgsprospektet sa lite om husets tilstand, men viste til takstdokumentet. Her var det opplyst at taket på huset burde has under oppsyn, ettersom normal levetid for tak lagt på 1970-tallet som regel var på ca 30 år.
Oppsyn og blikk for utskiftning er vel neppe nok til å dekke det forhold at taket faktisk lekker pga en monteringsfeil som har fått virke siden 1998? Kjøper er varslet om at taket bør skiftes snart, men har vel ikke oppfordring til å sjekke om man allerede har en lekkasje – og særlig ikke når denne ikke skyldes takets alder, men faglig slurv ved montasje av plattlodd (nedenfor).
Bortsett fra formelle detaljer om eiendommen og enkelte småting, inneholdt taksten ingen negative merknader ut over en standard passus om at eiendommen ”var tilsynelatende velholdt”.
Er dette siste en opplysning som medfører særlige forventninger etter ”beskrivelsesregelen” i avl § 3-8? Neppe emm.
Det var stort fremmøte på visningen og så trangt om plassen at Holm nøyde seg med å svare på spørsmål og ellers oppfordre de fremmøtte – blant dem Peder Ås - til selv å danne seg et inntrykk av eiendommen. Alle rom i eiendommen var tilgjengelige.
Handler vel her om å få avhl § 3-10 (2) til å passe i hop med normalsituasjon på visning: Eiendommen er tilgjengelig og folk får bruke tiden som står til rådighet til å avdekke om det er ting som trekker ned. Råtten vegg bak flisene på bad kan ikke oppdages på visning, og jeg ville vel selv være skeptisk også til å bruke § 3-10 (2) på den teoretiske mulighet at Ås og andre kunne ha sett eller luktet at det var fukt på loftet. Altså neppe egenrisiko etter § 3-10 (2) emm.
Han fortalte de fremmøtte at disse særlig burde merke seg standarden på badet, der ”han hadde kledd veggene med italienske fliser i øverste prisklasse”, som han uttrykte seg.
Dette er med hensikt gjort litt svevende. Kan bety ”jeg har selv” eller ”jeg har latt utføre med fagfolk”.
Noen av de fremmøtte gikk sammen med Ås ned i kjelleren, der Holm hadde et velutstyrt hobbyverksted med all slags verktøy og redskaper for vedlikehold og husreparasjoner. Loftet var også tilgjengelig, men trappen opp dit var bratt og trang, og de fleste – blant dem Ås - lot være å gå opp dit.
Altså fantes det et ”eier-verksted” som kunne forsterke som inntrykk at huset var vedlikeholdt og reparert på gjør-det-selv basis.
Ås fikk etter en tøff budrunde tilslaget på 3.5 millioner kroner, som lå ca 1 mill over det man på denne tid ville betalt for tilsvarende eiendommer andre steder i Bergen.
At eiendommen er betalt til ”overpris” ut fra beliggenhet kan bety at man må være varsom med sjablon-regning ut fra reparasjonsomkostninger, f eks bruk av prosenter for å avgjøre om mulig mangler gjør at eiendommen anses for å være i vesentlig dårligere stand enn etter kjøpsomstendighetene – avhl § 3-9.
Lars Holms kontraktsutkast ble lagt til grunn. Dette omhandlet partene, eiendommens formalia, overtagelsesdato og pris og ellers ikke noe annet. Eiendommen ble overtatt 1.januar 2004.
Peder Ås var boksamler og bestemte seg for å oppbevare sin antikke boksamling på loftet inntil han fikk innredet et planlagt bibliotek i første etasje. Loftet var romslig og med god takhøyde. Da han en vakker vinterdag i januar bar opp bøkene, merket han en rar lukt. Han synes det luktet litt råttent, men tenkte at det sikkert var fordi loftet ikke hadde vært benyttet.
Burde oppdaget mangel? Burde sett seg bedre for ved plassering av verdifulle bøker? Til det første emm nei, men til det annet kunne man kanskje forventet litt mer påpasselighet? Kan diskuteres.
Holm hadde nemlig forklart på visningen at han ikke hadde brukt loftet i det hele tatt i de 10 årene han selv hadde bodd i eiendommen. Den eneste gangen han hadde vært der oppe, var en gang på slutten av 1990-tallet, da en stormskade på taket var blitt utbedret av innleide fagfolk.
Dermed kan vi vel utelukke rettsstridig fortielse etter avhl § 3-7, slik at det gjenstår om passussen ”tilsynelatende velholdt” kan brukes av Ås etter avhl § 3-8.
Da Ås gikk opp på loftet for å hente bøkene ned igjen i mars 2004, oppdaget han at de var i ferd med å gå i oppløsning på grunn av fukt. Han reagerte med sjokk og vantro. Tilkalte eksperter fastslo at samlingen verdt 100.000 var totalskadd. Da Ås meldte skaden til sitt forsikringsselskap, fikk han vite at kunst og antikviteter som dette ikke gikk under hjemforsikringen, men måtte forsikres særskilt som verdigjenstander, noe Ås ikke hadde gjort. Han var så opptatt av bokskadene at det tok en måned før han gikk opp på loftet for å undersøke nærmere hva som kunne være hendt.
Setter reklamasjonsregelens ”burde” inn allerede her før han faktisk oppdager taklekkasjen? – avhl § 4-19? Jeg mener nei. Fukt kan jo også skyldes generell fukt i loftsrommet som ikke nødvendigvis henger sammen med lekkasje (isolasjon, kondens o l, men OK, studentene skal ikke være bygningskyndige!)
Dette var en regnværsdag i april, og han la da merke til at det dryppet vann ned i hjørnet av loftet rett ved der bøkene hadde vært. Han kontaktet øyeblikkelig sin gode venn byggmester Maria Lund, for å få undersøkt taket nærmere. Lund var imidlertid meget opptatt og kunne ikke komme før en måned senere.
Det var ikke urimelig å forvente at Ås nå hadde sendt et brev til Holm. Telefon hadde jo ikke nyttet, så Ås kan vel ikke tas på at han ikke gjorde en bortkastet telefonhenvendelse allerede nå. Men forbrukerkjøpslovens § 27 setter nå 2 mnd i forbrukerforhold som minimum for ”rimelig tid” – og kanskje gir dette grunnlag for analogi også for eiendomskjøp (jeg mener vel selv at to måneder er svært kjøpervennlig, men det er en annen sak).
Ås ringte deretter i første uke i mai til Holm et par ganger, men det var ingen som tok telefonen – og telefonsvareren sa bare at ”jeg kan i øyeblikket ikke ta telefonen, men legg igjen beskjed og jeg tar kontakt”. Ås la igjen beskjed ved å be Holm om å ta kontakt så snart som mulig. Beskjeden sa ikke hva henvendelsen gjaldt.
Her og i fortsettelsen inviteres til en litt mer enn vanlig inngående drøftelse av hvordan man egentlig skal håndtere reklamasjonsreglene når det er ”skyld” på begge sider. Holm gjør seg utilgjengelig kort tid etter å ha solgt en eiendom til 3.5 mill og har ikke gitt Ås adresse eller telefonnr på jobb eller mobil, heller ingen stedlig representant (på jobb e l) til å håndtere etterspill. Ås på sin side nøyer seg med å ringe flere ganger, han kunne jo sendt et brev og dermed ville han kunne påberope seg ”kommet frem” regelen om påbud. Vi kommer vel vanskelig utenom at det her er tale om å bruke reeelle hensyn. For meg faller de klart ut i favør av Ås. Holm er den som har gjort en betimelig formløs reklamasjon umulig. I et tilfelle som dette åpner man vel alltid i praksis en reklamasjonssak ved å drøfte de aktuelle spørsmål over telefon – før det tilspisser seg ved brev, advokater o l. Så jeg vil selv nokså bestemt mene at Ås ikke kan tas på forsinket reklamasjon.
Da byggmester Lund omsider kom, oppdaget hun raskt hva som var skjedd. Etter stormskaden i 1998 var plattlodd (bøyelig bly som brukes ved overganger ved pipe og takpanner) ikke riktig montert av håndverkeren, og dette hadde medført at det var oppstått en lekkasje ned i loftet. Lekkasjen hadde ført til omfattende skjulte råteskader, noe som innebar at ikke bare taket, men også takstolene i gavlen på huset måtte skiftes.
Oppgaven inviterer til en drøftelse av mangelsspørsmålet for taklekkasjens del.
Takstmannen har åpenbart slurvet; man behøver ikke være bygningskyndig for å fastslå det. Han har ikke vært på loftet, for hadde han det, ville lekkasjen vært oppdaget. Inntil Rt. 2001.369 var spørsmålet om identifikasjon diskutabelt (jeg mente før dette at selgeren ikke hadde hjelperansvar for takstmannen), men nå er dette spørsmålet kanskje? løst i kjøpers favør – sitat førstvoterende:
”Jeg er kommet til at §3-7 må forstås slik at selgeren har risikoen for at en tilstandsrapport som gjøres tilgjengelig for kjøperen før salg finner sted, mangler opplysninger om eiendommen som kjøperen kunne regne med å få, og som takstmannen kjente eller måtte kjenne til. Manglende opplysninger i tilstandsrapporten vil i så fall føre til at eiendommen anses for å ha en mangel som kan gi rett til prisavslag etter §4-12. Jeg tilføyer at løsningen kan bli annerledes i de tilfeller en takstmann etter anmodning av selger utarbeider en verditakst uten nærmere beskrivelse av eiendommen som gjøres kjent for kjøperne.”
- med den reservasjon at det kan være uklart hva som ligger i formuleringen ”kjente eller måtte kjenne til”, her gjentatt fra avhl § 3-7. Bruker man forarbeidenes formulering ”ingen rimelig unnskyldning for åvære uvitende” blir det ansvar; tar man derimot CISG 1980 formuleringen ”could not have been unaware of”, trekker dette mot et kunnskapskrav. Både ”Skøyen Næringspark” Rt. 2002.696 og ”Bodum”-dommen Rt. 2002.110 (virksomhetskjøp vurdert etter kjl 1988) burde avklart dette, men gjør det emm egentlig ikke. Den siste dommen ble gjennomgått på forelesninger og i tilknytning til arbeidsoppgave nr 6; den kan jo faktisk leses som om ”måtte kjenne til” går så langt som til simpel uaktsomhet, mens ”Skøyen Næringspark” derimot er grunnleggende uklar: Det kreves verken uaktsomhet eller kunnskap – men noe midt i mellom?. Her bør studentene kunne boltre seg! Rt. 2001.369 bidrar til diskusjonen: Dommen er basert på identifikasjon mellom selger og takstmann etter avhl § 3-7 (”måtte kjenne til”), men premissene (flertallet) kan også leses dit hen at faglig slurv fra takstmannens side ved forsømte anmerkninger gjør at det foreligger mangel.
Hva om vi ser bort fra takstmannen?
Det er ikke tatt uttrykkelig ”som den er” forbehold, men kan et slikt underforstås allikevel? Om dette er det en viss uenighet i teorien. T Bergsåker har forfektet at uten et uttrykkelig forbehold må mangelsvurderingen skje etter avhl §§ 3-1 og 3-2. Jeg har ment at man ved kjøp av boligeiendommer som har vært i bruk nærmest må underforstå pr fortolkning at kjøperen overtar en viss risiko for påregnelige skjulte feil og mangler, dvs at § 3-9 nærmest gir normalregelen for slike kjøp. Å premiere den juridisk innsiktsfulle selger (megler) på dette punkt virker emm urimelig (privat ressurssvak person selger eiendommen uten anelse om at et § 3-9-forbehold hører med i ”garnityren”).
Man kan vel også stille kjøperrisiko-spørsmålet direkte etter avhl § 3-1 (1) knyttet til en tolkning av avtalen mellom partene, for med knapp avtale må avtalen tolkes og utfylles, og da er vel typetilfellet av en viss betydning: Det er vanlig (megler)praksis å innarbeide ”som den er” forbehold, og en privat selger bør ikke tape på at han fullt lovlig velger å selge uten meglerhjelp.
Men så har vi jo de to hovedspørsmål: Taklekkasjer og fuktskader på badet. Her vurdert etter avhl § 3-9:
Taklekkasjen: Når eiendommen må utbedres for 150.000 pga et tak som siden 1998 har trukket vann, ligger det emm nær å si at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn man burde kunne forvente. Tett tak i Bergen er grunnleggende og emm ville ikke noen standard ”som den” klausul endre på dette: Lekkasjer ligger utenfor den normale påregnelige kjøperrisiko. En ikke fagmessig takreparasjon i 1998 med vanninntrengning til bygningen utgjør en mangel etter avhl § 3-9.
Prosentregning bør ikke anbefales for å avgjøre hvor toleransen i begrepet ”vesentlig” går (200.000 i reparasjoner for tak og bad utgjør i forhold til 3.5 mill utgjør 5.7 % - takreparasjonen isolert 4.3 %).
Badet: Typisk og nokså vanlig tema ved eiendomskjøp. Ikke uvanlig at norske huseiere gjør denne slags arbeider selv, og i saksforholdet har man en antydning til varsel både i Holms formulering ”jeg har” og i det faktum at det er rikelig med synlige redskaper og verktøy i kjelleren. Jeg ville selv mene at dette ligger innenfor det påregnelige, hva enten man bruker avhl § 3-9 eller § 3-1 (1). Men her kan det sikkert være delte meninger.
Lund sa at firmaet hennes kunne utføre arbeidet for en rimelig penge siden Ås var en venn, og de ble enige om en pris på 150.000 for nødvendige utbedringsarbeider. I dette var nye takpanner ikke medtatt.
Ås gjorde ut over våren nye forsøk på å få Holm i tale over telefon. Men Holm hadde opparbeidet seg ferietid på jobben og var i april reist til Azorene på langtidsferie, så da Ås bare fikk den samme beskjed på telefonsvareren uten å vite hvor Holm var, bestemte han seg for å få arbeidet påbegynt uten å vente.
Har Holm ved dette ikke bare forspilt anførsel om forsinket reklamasjon etter avhl § 4-19, men også sin retteadgang etter avhl § 4-10? Taklekkasjen kan ikke vente, det må godtas at Ås iverksetter dette så lenge han ikke har fått vite hvor Holm kan nås.
Samtidig hadde Ås også satt i gang med å ominnrede badet. Han likte ikke de italienske flisene – og ville ha boblebad i stedet for dusj. Da flisene ble tatt ned fra veggen, oppdaget man at det var omfattende fuktskader i veggen bak dusjen. Det viste seg da at Lars Holm, som var en riktig gjør-det-selv mann, hadde slurvet med fugearbeidet på badet, slik at det med tiden hadde trengt inn vann bak flisene på veggen. Fordi Ås allerede hadde leid inn håndverkere til å ordne badet, og han ikke ønsket å vente i ubestemt tid på å få dette gjort, ble arbeidene på badet gjort i løpet av mai før Holm var tilbake i Bergen. De ekstra kostnadene knyttet til utbedring av fuktskadene i veggen på badet beløp seg til kr. 50.000.
Da Holm kom tilbake i slutten av mai 2004 og tok kontakt med Ås i anledning av telefonbeskjeden som var lagt igjen på svareren, ble han presentert et krav på dekning av kostnadene både for takreparasjonen, for arbeidene på badet – og for tapet av boksamlingen.
Hvis skaden på bøkene kan sies å skyldes feil og forsømmelse ”på seljarens side”, jfr avhl § 4-14 sammenholdt med § 4-5 (4), er skillet mellom direkte og indirekte tap uinteressant. I Rt. 2001.369 ble selgeren identifisert med takstmann som hadde forsømt å anmerke lekkasjer, men dommen er noe uklar i spørsmålet om det er en ren identifikasjonsregel i forhold til hva selgeren måtte kjenne til – eller om selgeren også mer generelt hefter for faglige forsømmelser som ikke kan karakteriseres som kunnskap hos takstmannen.
Tapet av boksamlingen er allikevel en skål for seg. Selgeren kan ikke henvise kjøperen til forsikringsselskap, men den omstendighet at det handler om så verdifulle ting at de ikke omfattes av hjemforsikringen, tilsier at det ligger nær å bringe inn både medvirkningsregelen og lempningsregelen i avhl § 7-2. Dette bør kandidatene emm mestre.
Anser vi skyldregelen i § 4-5 (4) uanvendelig, dvs mangelen bygges på at lekkasjen går ut over § 3-9 toleransene, er det tale om å bruke ”indirekte tap” begrensningen i avhl § 7-1. Spørsmålet er da om følgeskader på bøker i loftet – som altså ikke er skade på selve eiendommen - omfattes av formuleringen ”nær og direkte sammenheng” i avhl § 7-1 (2) (d). Jeg vil mene at lekkasjeskader eksponerer bøker like nedenfor for vannskade på en slik måte at det er tale om slik nærhet. Annerledes kanskje dersom det hadde vært tale om mer avledede skader i andre rom.
Ås, som hadde fulgt noen kontraktsrettsforelesninger i Bergen og derfor ville greie seg uten advokat, viste til at det ikke var tatt noe ”som den er”-forbehold i kontrakten, og at både lekkasjen i taket og fuktskadene på badet derfor måtte utgjøre en mangel etter avhendingsloven. Ås krevde dekket kr. 150.000 for takreparasjonen, 100.000 i erstatning for den ødelagte boksamlingen og kr. 50.000 for fuktskadene på badet.
Etter dette mottok Ås et brev fra Holms advokat Ronny Vold, der Vold på vegne av Holm avviste et hvert ansvar. For det første hevdet han at det ikke forelå slik reklamasjon som loven krever. Uansett var det ikke tale om mangler som berettiget til økonomiske krav. I et kjøp som dette hadde det ingen betydning at det ikke var tatt noe uttrykkelig ”som den er”-forbehold fordi slikt måtte underforstås. Ås var dessuten gjort oppmerksom på at taket ikke var i særlig god stand, noe han kunne ha konstatert ved å inspisere loftet, hvilket Ås ikke hadde gjort. Det verdiminus som de påberopte forhold representerte var under ingen omstendighet nok til å anta mangel siden Ås hadde betalt for adresse, utsikt og beliggenhet mer enn for eiendommens faktiske tilstand. Under en hver omstendighet var retten til prisavslag og erstatning falt bort som følge av at Holm ikke var gitt anledning til å selv å foreta seg noe med saken. Holm kunne nok ikke ha ordnet reparasjonene rimeligere enn det Ås hadde fått til, men sånn var nå en gang loven, skrev advokat Vold. Erstatning for tapet av bøkene på loftet kunne heller ikke komme på tale. Advokat Vold skrev videre at norske huseiere ofte sparer håndverkerutgifter ved å gjøre innrednings- og oppussingsarbeider selv. Fuktskadene på badet gikk derfor ikke ut over det en kjøper må være forberedt på. For øvrig hadde Ås ved selvsyn kunnet konstatere at eiendommen var vedlikeholdt etter gjør-det-selv prinsippet. Holm erkjente at taksten kunne vært mer detaljert i det som gjaldt taket på eiendommen, men påpekte at det ikke var gitt direkte uriktige opplysninger. Ås fikk i tilfelle rette sitt krav mot takstmannen og ikke mot Holm.
Ås er din nabo fra noen år tilbake. Han vil vite hva du mener om saken hans. For å få saken så godt belyst som mulig, bør du for å hjelpe ham ikke bare gi ham råd om hva han bør gjøre, men også selv gi ham din mening om de rettslige spørsmålene, både prinsipale og subsidiære.
|
Sist oppdatert 10. desember 2004 av TEG Kommentarer til denne siden. |