Sist oppdatert 31. mars 2007 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 3. studieår : JUS131
Fra Utfyllende regler til Master-studiet i rettsvitenskap:
LÆRINGSUTBYTTE
Kurset i kontraktsrett behandler vare- og tjenestekontrakter med hovedvekt på kjøpsavtaler, og har både en kunnskapsdel, en forutsetning om metodisk mestring og om evne til å gjøre selvstendige vurderinger. Kurset bygger videre på Kontraktsrett I, som omfatter avtaleinngåelse, ugyldighet og representasjon. Kurset har som målsetning å oppøve kunnskaper, kompetanse og ferdigheter slik:
1. Kunnskap
Etter at kurset er gjennomført, forutsettes deltagerne
• Å ha kjennskap til og oversikt over rettsstoffet i kontraktsretten, med særlig vekt på lovstoff om forbrukerkjøp, næringskjøp og kjøp av fast eiendom;
• Å ha kjennskap til rettsutviklingen i domspraksis, dvs de viktigste høyesterettsdommene på kjøpsområdet, med særlig vekt på avgjørelse fra 1990-tallet og ut over;
• Å ha forståelse for ikke lovfestede elementer i kontraktsretten, herunder hvordan rettsregler og prinsipper forklares og vurderes i løpende kritisk dialog mellom teori og praksis;
• Å ha kjennskap til de grunnleggende prinsipper for utformning av regler om kontraktsbrudd og misligholdsbeføyelser i kjøpsforhold, særlig i det som gjelder erstatningsansvar i mangelstilfelle;
• Å være rimelig god orientert om innholdet i den kjøpsrettslitteratur som inngår i kursplanen, slik denne er gjennomgått ved oppgaveløsning, forelesninger og materiale gjort tilgjengelig ved gruppearbeider og interkommunikative systemer brukt på kurset.
2. Mestring
Etter at kurset er gjennomført, forutsettes deltagerne å kunne analysere rettsstoffet med siktemål
• Å mestre tolkning og anvendelse av preseptoriske lovregler på forbrukerområdet, med særlig vekt på spørsmål der lovteksten må ses i sammenheng med lovens kontekst og eventuelle internasjonale forankring, lovtekstens forarbeider og lovformål samt domspraksis;
• Å mestre tolkning av kontrakter både på forbruker- og næringsområdet samt kunne håndtere samspill mellom deklaratorisk lov og ikke lovfestede prinsipper relevante på kjøpsområdet;
· Å kunne utrede og utlede rettsskapende bidrag fra domstolene, med særlig vekt på høyesterettspraksis;
• Å kunne skille mellom sikre og usikre løsninger innen kjøpsretten og i siste tilfelle være i stand til å argumentere juridisk forsvarlig både når det gjelder den beste eller riktigste løsning - og når det gjelder hensyn som kan tale for og i mot tenkelige løsninger i gitte tilfelle.
3. Yrkesrelevant kompetanse
Etter at kurset er gjennomført, forutsettes deltagerne
• Å være i stand til å arbeide selvstendig ved håndtering av kjøpsrettsspørsmål i teoretisk utredning av hva som antas å være gjeldende rett i gitte tilfelle, i rådgivning basert på rettsstoffet og ved utenrettslig forebygging av tvister (f eks kontraktsskrivning) eller i aktuell konflikthåndtering (f eks begrunnet avgjørelse i en tvist).
4. Selvstendighet og dypere fagkritisk innsikt
Etter at kurset er gjennomført, forutsettes deltagerne
• Å kunne vurdere selvstendig og kritisk rettsstoff, praksis og teori i et rettspolitisk perspektiv ut fra hensyn og målsetninger innen kontraktsrettsfaget og ellers;
• Å være i stand til å utnytte fagets overføringsverdi som analyseverktøy og juridisk metode anvendt utenom den behandling kurset har gitt i kjøpsrettslige problemstillinger.
Kontraktsrett II kurset behandler forholdsvis bredt kjøpsrettslige emner innen områdene løsørekjøp næring/forbruker og kjøp av fast eiendom (privatkjøp og næringskjøp med eller uten megler). Det er foruten begrepsbestemmelse og virkeområde for lovene fokusert særlig på mangelsspørsmål og beføyelser i mangelstilfelle.
Obligatorisk oppgave/hjemmeeksamen er lagt i uke 6 av kursets i alt 10 uker, altså etter godt og vel halvkjørt løp på kurset frem mot skoleeksamen felles for KII og Pengekrav i Uke 49 (KII kurset avsluttes i Uke 42).
Det har vært forelest parallelt over mangelsspørsmål i løsørekjøp og eiendomskjøp, og det er i kursoppgavene stilt spørsmål om opplysningssvikt og ansvarsforhold ved mangel. I uken rett før obligatorisk hjemmeeksamen ble det forelest spesielt om opplysningssvikt (beskrivelsesfeil og rettsstridige fortielser) og da også avhl §§ 3-3, 3-7, 3-8 med omtale av bl a Rt. 2003.612 i tilknytning til § 3-3. Dommen er sentral i oppgaven, og den kommenteres av V Hagstrøm Kjøpsrett s 70-71 og av E Selvig Kjøpsrett til studiebruk (3 utg 2006) s 384-385.
Formålet med obligatorisk oppgave / hjemmeeksamen er dels å skille ut kandidater som tross kursdekningen allikevel viser så dårlig mestring eller kunnskapstilegnelse at de må sette til stryk (F), dels å gi deltagerne fyldige individuelle tilbakemeldinger på besvarelsene. Kullet er på ca 350, og det er derfor ikke mulig å gjennomføre individuelle oppgavekommentarer på de arbeidsoppgaver som inngår.
|
Derfor er sensorenes saklige tilbakemeldinger særlig viktige, for det vil heller ikke i fortsettelsen være mulig å gi ytterligere konkrete individuelle lærerkommentarene på studentenes prestasjoner. Kommentarene bør være så opplysende at kandidatene forstår hva som er godt/dårlig og på hvilke punkter det bør kreves mer eller andre tilnærmninger. Sluttkommentaren er tilsvarende viktig – både for anvisninger og sammenfatning av gjennomgående svakheter/styrker ved besvarelsen. |
Mine momenter på oppgavens spørsmål før kjennskap til nivå eller inntrykk av besvarelsenes kvalitet rent generelt.
1. Lovanvendelsen
Oppgaven ligger tematisk i skjæringsflaten mellom avhendingsloven og bustadoppføringslova 1997. Avhendingsloven gjelder preseptorisk for avtaler om kjøp fra næringsdrivende av nyoppført bolig som ikke har vært i bruk i mer enn ett år på avtaletiden (§ 1-2 (2)), samtidig som det fremgår av samme lov § 1-1 (2) at avhendingsloven generelt står tilbake for avtaler som omfattes av bustadoppfl. Bustadoppfl § 1 bokstav b gjelder eiendomskjøp med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, ennå ikke er fullført på avtaletiden. Hvilket skjæringspunkt som skal gjelde, er ikke uten videre klart. At selgeren påtar seg å skifte noen installasjoner på badet er etter min mening ikke nok, men kan man generelt si at Wulfsberg reelt bør komme i samme kategori som de andre som kjøpte boligene mens de var under oppføring og som derfor skal bedømmes etter bustadoppføringslova og ikke avhl?
Ved skoleeksamen skal kandidatene holde seg til lovsamlingen og det er ikke mulig å legge inn egne søk i rettskildene. Ved obligatorisk oppgave / hjemmeeksamen kan det derimot forvente betydelig egeninnsats, og kandidater med teft har derfor oppfordring til å drøfte om dette faktisk er et avhl-tilfelle eller et tilfelle som bør angripe med 1997-loven.
2. Har lovvalget betydning?
For spørsmålet om biloppstillingsplassen har lovvalget ingen betydning. Relevant opplysningssvikt vil pådra mangelsansvar etter både avhl §§ 3-7/3-8 og bustadoppfl § 26-27- For spørsmålet om arealsvikt er det et mulig poeng av avhl § 3-3 ikke har noe motstykke i bustadoppfl. Men kan det ikke analogiseres ut fra den betraktning at avhl § 3-3 på et vis kodifiserer tidligere ikke lovfestet praksis?
3. Innvirkning
Biloppstillingsplassen er trang fordi det er fysiske særtrekk som gjør at normal bredde ikke funker. Det fremgår ikke at W har fått seg forelagt arkitekttegninger over garasjen, og det ville vel heller ikke være vanlig. Så kan man si at W med sin megabil burde ha sjekket om det var plass i garasjen. På den annen side er B kjent med forholdene og er klar over at også ”normale” biler (1.75 cm) vil ha problemer. Stiller man spørsmålet på spissen, er det vel grunnlag for å si at opplysningene er mangelfulle. Og at dette er et minus om ved evt fremtidig videresalg kan/sannsynligvis vil virke prisdempende. Men er innvirkningskravet i avhl § 3-7 innfridd? Det kan det være svært delt meninger om, og akkurat her er det kanskje dekning for å vise til den mer generelle drøftelse om innvirkning vedrørende arealmangel i de neste punkter.
4. Arealoppgave– mangel?
Kandidatene skal ta seg frem på egen hånd i dette, og de bør da kunne søke seg frem til både avhl forarbeidene Ot prp nr 66 (1990-1991) og bustadoppfl NOU 1993-20 og Ot prp nr 21 (1996-97) samt til domspraksis, der Rt. 2003.612 er den helt sentrale. Litteraturen er nevnt ovenfor (Hagstrøm og Selvig); den er noe snau på det som oppgaven handler om.
Avhl § 3-3 handler bare om tomt og har toleranse ned mot ”vesentlig mindre” areal enn oppgitt – alternativt opp mot ”særlig klanderverdig” selger. Dessuten krever § 38 at beskrivelsesfeilen har innvirket på avtalen. Lovteksten gir formelt ikke støtte for presumsjoner om innvirkning, men her gir førstvoterende i 2003-dommen føringer som kandidatene bør ha merket seg.
Med støtte i prp 81 er det dekning for å si at § 3-3- må gjelde også innomhus, endog med mindre toleranser enn for utearealet. Førstvoterende peker på økt betydning av denne slagspesifikasjoner i eiendomsmarkedet, presise og standardiserte målemetoder osv.
B later til å ha spekulert i at mindre diskrepanser for hver leilighet 3-5 % som hver for seg er ubetydelige, kan bli uten virkninger, jfr førstvoterendes %-drøftelse i 2003dommen på 616. Spørsmålet er da: Har selgeren båret seg særlig klanderverdig ad når det synes å være en plan i opplegget? Jeg ville nok helst svare ja på det. Her kan kandidatene boltre seg i lovmotiver og domstolkning. I 2003-dommen var avviket 10 kvm 8.9 % ut fra opplysning 112 kvm der det korrekte var 102 kvm. Men førstvoterende forutsetter at toleransene er noe større når arealet øker. Ligger vårt tilfelle innenfor relevansgrensen etter 2003-dommen?
Jeg heller til å se at dette er en mangel og vektlegger både prosentavviket og det litt suspekte i selgerens opplegg.
Skulle man drøfte dette etter bustadoppfl, er det emm enda mindre grunn til å la utbyggeren slippe med feil i egne arealoppgaver. Følgelig ikke noe poeng at 1997loven ikke har den § 3-3 som man ved boligkjøp eller kan analogisere fra.
5. Innvirkning?
Denne del av oppgaven bør skje med sterkt utgangspunkt i 2003-dommen. Som førstvoterende påpeker, er lovmotivene til avhl nærmest selgervennlige fordi man krever kausal innvirkning – sitater fra prp 90 og fra Ot prp nr 25 (1973-74) 38 med dep drøftelse av Forbrukerrådets høringsuttalelse til det som ble dagjeldende kjl § 45a. Men det forutsettes som en presumsjon at uriktige opplysninger som virker kjøpsmotiverende slik at det blir selgeren som må vise at opplysningssvikt ikke har virket kjøpsmotiverende – ikke kjøperen som har bevisbyrden. Førstvoterende Oftedal Broch har åpenbart klart for seg at disse domspremissene skal ha verdi som retningslinje for slike saker.
6. Prisavslag?
Avhl hjemmel for prisavslag er både for garasjearealet og boligarealet § 4-12. Siden man må anta at leiligheten er kjøpt til markedspris, vil avslaget måtte sette til den reduksjon i markedsverdien som mangelen /manglene utgjør i kroner. Det har kandidatene ikke noe ant grunnlag for å uttale seg om enn det som kan utledes av 2003-dommen. I dommen var omforent prisavslag 50.000 ut fra en pris på 955.000 altså ca 5 %. En indikator kan dermed bli 5 % av 1.8 mill til prisavslag i vår sak 90 000 som her kan danne utgangspunktet både for hva man muligens kunne oppnådd ved søksmål, men kanskje snarere som utgangspunkt for mulige forliksforhandlinger.
7. Opplysningsplikt om pågående tvist
B ligger allerede i tvist om arealmangel med andre boligkjøpere. Dette burde vært opplyst som en ”omstende ved eigedomen” etter avhl § 3-7. Men dette leder allikevel neppe til beføyelser med mindre det handler om hevningsbetingelser eller erstatning. Jeg lar det stå åpent om man hevde at pågående tvist om arealmangel er et prisdempende forhold. Jeg tviler på det slik denne saken ligger an. Det handler f eks ikke om fysiske mangler ved utførte arbeider osv.
8. Håndtering av saken
Det spørres etter utredning av rettstilstanden sett fra Ws side. Strakstiltak vil være reklamasjon etter avhl § 4-19, som kanskje ikke verner hvis arealmangel og eller opplysningssvikt vedrørende garasjeplassen er så grovt at avhl § 4-19 (3) slår inn.
Strategi her vil utvilsomt først være å alliere seg med jurist (advokat) samt gå i forhandlinger. Nedre grense for forlik med prisavslag 90.000 som mulig normalløsning ved søksmål?
[Huske å fremme krav slik at det vil løpe renter etter morarenteloven - -kan ikke forvente ved obl KII prøve, kandidatene har ikke hatt pengekrav enda.]
Tilrådelig å anbefale å holde deler av kjøpesummen tilbake etter § 4-6 hvis oppgjør ikke har funnet sted (lite sannsynlig)? Må bero på hvor sterk man mener Ws sak er. Farlig å ta sjanse – taper W kan det bli renteansvar etter avhl § 7-3. W har neppe fått flytte inn uten å betale fullt ut så her er det mest sannsynlig spml om aktivt prisavslag.
|
Sist oppdatert 31. mars 2007 av TEG Kommentarer til denne siden. |