Bokmål

UNIVERSITETET I BERGEN
CAND. JUR. EKSAMEN
TREDJE AVDELING -HØSTEN 2000
Praktisk oppgave - fredag 17. november 2000 kl 09.00-18.00

Ved leiekontrakt av 1. oktober 1997 leide Marte Kirkerud en enebolig i Grefsenveien 20 i Oslo av Peder Ås. Leiekontrakten ble medundertegnet av Martes samboer Lars Holm. Den månedlige leiesummen ble satt til NOK 16.500.

Det oppstod problemer med husleiebetalingen. I den sammenheng undertegnet Marte Kirkerud og Lars Holm 10. mai 1998 et dokument som hadde overskriften "selvskyldnerkausjon". I dette dokumentet het det blant annet at "som sikkerhet for riktig betaling av husleie stilles pant i innbo og løsøre".

Marte og Lars bestemte seg ut på våren 1999 for å flytte til Stavanger hvor de begge hadde fått seg godt betalte jobber i to konkurrerende oljeselskaper. I forbindelse med flyttingen fra huset i Grefsenveien, utstedte Marte Kirkerud 2. mai 1999 et gjeldsbrev til Peder Ås for manglende husleiebetaling. I gjeldsbrevet ble det fastsatt at husleierestansene utgjorde NOK 90.750. Det var i det samme gjeldsbrevet inntatt en klausul om at kravet kunne inndrives uten søksmål. Gjeldsbrevet inneholdt intet om pantsettelse.

Samme dag som Marte og Lars flyttet fra huset i Grefsenveien ble det inngått en avtale mellom Marte og Peder Ås om møbler og innbo mv. I avtalen het det blant annet:

"Marte Kirkerud flytter i dag 2. mai 1999 ut av huset i Grefsenveien 20 i Oslo som hun i om lag 19 måneder har leiet av Peder Ås. Av praktiske grunner lar hun en del møbler og innbo bli stående igjen til 15. mai, og betaler NOK 5.000 for leie av lagerplass.

Dersom møbler og innbo ikke er fjernet innen 15. mai 1999, er partene enige om at møblene og innboet kan fjernes og lagres for Kirkeruds regning og risiko.

Gjeldsbrev med panterett i innbo og løsøre stilles som sikkerhet for denne avtale."

7. mai 1999 møttes Marte og Peder i en annen forbindelse. Marte fortalte da at hun og Lars hadde tenkt seg på en liten "ferietur" til over 17. mai. Peder sa da at det ikke var så farlig om ikke møblene var ute av huset akkurat til den 15. Huset skulle nemlig pusses opp utvendig før det skulle legges ut for salg i løpet av høsten. Peder påpekte dog at møblene og innboet burde hentes så snart som mulig.

Marte Kirkerud sendte 12. mai 1999 et brev til Peder Ås. I brevet het det blant annet:

"Som du nevnte da vi traff hverandre her forleden, var det ikke så viktig om møblene var hentet til den 15. mai, men at de ikke burde stå for lenge i huset. Det er mulig vi drar bort noen dager, og at vi først er tilbake over 17. mai."

Da Marte og Lars kom tilbake til eiendommen etter endt "ferietur" 21. mai 1999, oppdaget de til sin forskrekkelse at alle møblene og det øvrige innboet var fjernet.

Det viste seg da at Peder Ås i mellomtiden hadde kontaktet firmaet Lager AS, som 19. mai 1999 hadde hentet tingene, og plassert dem i et lagerbygg i Økernveien i Oslo sentrum.

Marte ble naturlig nok meget fortvilet over dette, særlig etter som en del personlige eiendeler som hun hadde arvet fra sin gamle bestemor var blant tingene. I et forsøk på å sikre seg i alle fall noen av tingene, henvendte Marte seg til Lager AS uten at Peder Ås visste om dette. I kontorene til Lager AS traff Marte en ung lagerarbeider, som syntes Martes historie hørtes sørgelig ut, og som fordi han syntes synd på Marte lot henne ta med seg noen av tingene sine. De tingene som stod igjen etter at Marte hadde hentet de for henne mest verdifulle gjenstandene, var i første rekke et spisestuemøblement fra 1800-tallet, et antikk veggur og tre store kunstmalerier som Marte hadde kjøpt i 1972 av den den gang så unge og fremadstormende kunstmaleren Vebjørn Sand.

Peder Ås ble etter hvert lei av at Marte ikke betalte den utestående husleien, og fremsatte 23. oktober 1999 begjæring til namsmannen om tvangssalg av det lagrede løsøre i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven kap 8. I tvangssalgsbegjæringen var gjeldsbrevbeløpet på NOK 90.750, med tillegg av renter og omkostninger, oppgitt som krav. Som tvangsgrunnlag var det vist til pantsettelsesavtalen av 2. mai 1999, som var vedlagt tvangssalgsbegjæringen.

Marte anførte overfor namsmannen at begjæringen ikke kunne tas til følge. Selve kravet ble ikke bestridt. Marte hevdet imidlertid at det aldri var etablert noen panterett for husleierestansene på NOK 90.750. Panteavtalen av 2. mai 1999 omfattet kun de NOK 5.000 hun skulle betale for leie av lagerplass mens møblene fortsatt stod i huset.

Dessuten hevdet Marte at panteretten i alle fall ikke hadde rettsvern. Rettsvern måtte etableres i forbindelse med inngåelsen av pantsettelsesavtalen. Rettsvern fordret videre at panthaveren hadde besittelsen av gjenstandene. Det kunne ikke være tilstrekkelig at en utenforstående oppbevarte tingene. Hvis det at en tredjemann hadde hånd om tingene skulle være nok, måtte det i alle fall kreves at tredjemann hadde fått tingene overlevert av den som eide tingene. I dette tilfellet hadde tredjemann fått møblene og innboet overlevert av en som på tidspunktet for overlevering, ikke var berettiget til å forføye over gjenstandene slik det ble gjort.

Peder Ås mente på sin side at panteavtalen av 2. mai 1999 klart nok omfattet husleierestansene. Kravet på NOK 90.750 var således sikret med panterett i møblene og det øvrige innboet. Når det gjaldt rettsvern for panteretten, hevdet Peder prinsipalt at det ikke var nødvendig med rettsvern i dette tilfellet. Rettsvern hadde slik Peder så det, bare betydning i forhold til tredjemann, ikke i forholdet mellom partene. Peder anførte at det ikke kunne gjøres unntak fra denne regelen.

Hvis rettsvern skulle være nødvendig for at tvangssalgsbegjæringen skulle kunne tas til følge, anførte Peder for det første at det ikke var noe krav om at rettsvern ble etablert i forbindelse med pantsettelsen. Det måtte være tilstrekkelig at rettsvern var brakt i orden før tvangssalg ble begjært.

Peder anførte videre at det ikke var nødvendig at han selv hadde hånd om tingene. Det måtte være mer enn tilstrekkelig at en tredjemann oppbevarte pantet. Peder mente at dette i den foreliggende sak klart nok også var å foretrekke, fremfor en ordning der panthaver selv oppbevarte de pantsatte tingene. Peder mente dessuten at han hadde opptrådt i sin fulle rett når han fikk Lager AS til å fjerne møblene 19. mai. Når han var i sin fulle rett til å overlevere tingene til Lager AS, måtte dette anses som tilstrekkelig for at rettsvern var etablert.

Kurt Ek oppførte i 1934 en hytte ("Ándestua") i Riast Hylling reinbeitedistrikt, som lå i nærheten av Røros. Hytta ble oppført i forbindelse med reindrift, og den var oppført med hjemmel i retten til opphold i henhold til reindriftsloven av 12. mai 1933 § 26, jf reindriftsloven av 9. juni 1978 nr. 49 § 10, første ledd nr. 1 (det skal legges til grunn at de to lovbestemmelsene har identisk ordlyd). "Ándestua" lå på en flat gressbakke et godt stykke inne på vidda. Den var festet til grunnen med noen enkle plankeanordninger.

Kurt Ek døde i 1965, og hans sønn Ante Ek overtok etter det både "Ándestua" og den reindriftsvirksomheten som Kurt Ek hadde drevet i stort sett hele sitt voksne liv.

Ante Ek drev reindriftsvirksomheten videre etter sin far frem til slutten av 70-tallet. Ante var glad i dram, og han ble etter hvert som årene gikk nokså alkoholisert. På grunn av alkoholproblemene stiftet han aldri egen familie, og han hadde ingen barn. I overgangen 1978/1979 måtte han erkjenne at han ikke lenger var i stand til forsvarlig å drive reindriftsvirksomheten. Han bestemte seg da for å selge. 13. januar 1979 inngikk han følgende kontrakt med sin nevø Mattis Hætta, som selv drev reindriftsvirksomhet i Trollheimen, men som vurderte å flytte driften til Riast Hylling-distriktet:

Reinflokken som inngikk i avtalen talte mellom 15 og 20 dyr. Normal salgspris for en rein på overdragelsestidspunktet var et sted mellom NOK 900-1100 pr. stk.

Etter kjøpet betalte Mattis merverdiavgift for kjøpesummen på NOK 34.000, jf merverdiavgiftsloven § 13 første ledd jf § 2.

Mattis gjorde det aldri kjent for andre enn sin far at han hadde overtatt onkelens reindriftsvirksomhet. Det ble heller ikke gjort noen endringer i reindriftsregisteret, jf reindriftsloven av 9. juni 1978 nr. 49 §§ 17 og 18. Overdragelsen ble imidlertid gjort kjent for formannen i Områdestyret for Riast Hylling reinbeitedistrikt. Hemmeligholdelsen var motivert av at Mattis ikke ønsket at hans søsken skulle få vite om overdragelsen. Spesielt av hensyn til sin yngste bror vegret Mattis seg for å gjøre avtalen kjent. Mattis mente at broren kunne ha en forventning om at det var han som skulle arve sin onkels reindriftsvirksomhet. Etter de samiske tradisjoner var det den yngste som skulle arve mest, og Mattis ønsket ikke å ta noen konflikt med broren før det var strengt nødvendig.

Det ble aldri slik at Mattis flyttet reindriftsvirksomheten til Riast Hylling-distriktet. Ante på sin side ble etter overdragelsen uførepensjonert. Han fortsatte imidlertid å bo i hytta store deler av året, også etter overdragelsen til Mattis. Dette vedvarte helt frem til Ante flyttet på aldershjem i Røros i januar 1995. På dette tidspunkt var hytta blitt nokså nedslitt.

I februar 1997 averterte brødrene Snorke og Sverke Lorgen etter hytte i Rørosområdet. Som svar på en avisannonse de hadde satt inn i avisa "Rørosposten", ble de kontaktet av Ante. Etter en omvisning i hytta og området hvor denne lå, ble det 5. april 1997 inngått avtale mellom Ante og brødrene Lorgen (kjøperne) om kjøp av "Ándestua" for NOK 35.000.

I forkant av kontraktsinngåelsen hadde brødrene Lorgen "sjekket litt" både hos kommunen og hos grunneierne i området, men uten at det hadde kommet frem opplysninger som avvek fra det Ante hadde opplyst. Noen dager etter kjøpet av hytta inngikk kjøperne leiekontrakt med eieren av grunnen hvor hytta stod. Avtalen om leie av tomtegrunnen gjaldt for 10 år, men med rett til fornyelse i 5 perioder à 10 år.

Mattis fikk høre om Antes salg av hytta ganske raskt. Han ble naturlig nok rasende på onkelen. Etter et opphetet møte mellom de to gikk Ante med på at de skulle forsøke å omgjøre handelen med brødrene Lorgen. Mattis tok derfor 1. mai 1997 kontakt med kjøperne. Han informerte om kjøpsavtalen av 1979, og ga beskjed om at Ante ville omgjøre handelen. Kjøperne motsatte seg dette.

Ante døde 2. juni 1997. Mattis innga rett etter stevning til Gauldal herredsrett, hvor han gjorde krav på eiendomsretten til hytta. I stevningen ble det anført at Mattis ble eier av hytta i 1979. Det ble vist til at ordlyden i kontrakten entydig pekte i retning av at hytta fulgte med som en del av overdragelsen. Etter ordlyden overdro Ante sine reinmerker med rettigheter, noe som omfattet retten til å drive rein i området og driftsmidlene i tilknytning til driften. Hytta var et slikt driftsmiddel og hadde alene berettigelse som det. Det ble i den forbindelse vist til reindriftsloven av 1978 § 10, første ledd nr. 1 som i følge Mattis bygde på at hytta fulgte reinen.

Kjøperne på sin side anførte at Mattis ikke ble eier ved kjøpekontrakten i 1979. Ved vurderingen av kjøpekontrakten måtte det legges vesentlig vekt på det som ikke stod i avtalen. Verken hytta eller boretten var omtalt i kjøpekontrakten.

Brødrene Lorgen anførte videre at prisen tilsa at hytta var unntatt. Prisen omfattet retten til å drive rein i Riast Hylling reinbeitedistrikt, og verdien på denne retten alene tilsa at "Ándestua" ikke var en del av overdragelsen. Kjøperne påpekte i den forbindelse også at Mattis hadde betalt merverdiavgift av hele vederlaget.

Mattis mente at prisen på NOK 34.000 støttet opp om at hytta var inkludert i overdragelsen. Vederlaget for reinflokken alene utgjorde ikke mer enn maksimalt NOK 20.000. Differansen på NOK 14.000 var betaling for reinbeiteretten, reindriftsboligen (hytta) og alle andre rettigheter. At det var betalt merverdiavgift for hele beløpet innebar ikke annet enn at Mattis hadde penger til gode hos merverdiavgiftsmyndighetene. Det ble videre hevdet at Mattis` egen og onkelens opptreden etter avtaleinngåelsen i 1979, måtte vurderes i lys av samisk kultur. Etter samisk kultur var det en selvfølge at onkelen beholdt borett i reindriftsboligen, selv om dette ikke var kommet til uttrykk i kontrakten. For dem var det ikke naturlig å regulere spørsmålet skriftlig. Boretten fulgte av tradisjon. Brødrene Lorgen bestred ikke at en slik praksis og tradisjon forelå.

Brødrene Lorgen hevdet imidlertid subsidiært at, dersom eiendomsretten til "Ándestua" ble ansett å ha fulgt med i overdragelsen fra 1979, så gikk i all fall denne eiendomsretten tapt da de inngikk avtalen med Ante 5. april 1997.

Kjøperne mente dette fulgte av reglene i godtroloven, som måtte få anvendelse her. Det ble videre gjort gjeldende at hvis ikke godtroloven kunne anvendes, måtte tinglysingslovens regler kunne tjene som hjemmel for å tilkjenne dem eiendomsrett. Hvis heller ikke tinglysingsloven ga grunnlag for dette, måtte i alle fall de ulovfestede regler om ekstinksjon kunne gi kjøperne medhold.

Mattis mente at eiendomsretten var i behold. Verken reglene i godtroloven eller i tinglysingsloven kunne anvendes i dette tilfellet. Når det ikke fantes regler i lovverket som ga grunnlag for å tilkjenne brødrene Lorgen eiendomsretten, måtte han få dom for at det var han som var eier av hytta.

For det tilfelle at retten skulle vurdere om kjøperne kunne få medhold i sin subsidiære anførsel, hevdet Mattis at Ante under alle omstendigheter ikke var legitimert. Riktignok hadde han bodd i hytta frem til 1995, men dette kunne i seg selv ikke være tilstrekkelig. Kjøperne hadde på kjøpstidspunktet ingen dokumentasjon for at Ante var eier. Hans utsagn alene kunne ikke være tilstrekkelig til å anse han som legitimert.

Mattis bestred ikke at kjøperne var i god tro mht hans eiendomsrett, men han mente denne gode tro ikke var aktsom. Kjøperne foretok riktignok undersøkelser hos kommunen og hos grunneierne, men disse undersøkelsene ble foretatt av hensyn til eiendomsforholdet til grunnen. Mattis hadde vanskelig for å tro at kjøperne ikke var klar over at Ante var same. Han hadde for det første klare ytre tegn på sin tilhørighet, og det lå en rekke gjenstander i hytta som viste at han var same. Hans befolkningsbakgrunn burde ha gitt dem en oppfordring til å undersøke i reindriftsregisteret, og med formannen i Områdestyret for Riast Hylling reinbeitedistrikt hvor hytta lå.

Mattis mente at brødrene Lorgen ikke kunne unnskylde seg med at de ikke kjente til samisk kultur og tradisjon. Dessuten mente Mattis at selv om kjøperne skulle ha vært i aktsom god tro på avtaletidspunktet, så måtte det få betydning at han hadde opplyst dem om kjøpekontrakten av 1979 kun kort tid etter at avtalen mellom Ante og brødrene Lorgen ble underskrevet.

Mattis hevdet han selv ikke kunne bebreides for at overdragelsen hadde kunnet finne sted. Han hadde ingen oppfordring til å klargjøre hjemmelsforholdet. Etter hans vurdering hørte hytta naturlig til reindriftsvirksomheten. Det lå utenfor hva som fremstod som påregnelig for ham at Ante skulle selge hytta en gang til.

Om dette skal det skrives en betenkning der alle spørsmål, både de prinsipale og de subsidiære, drøftes og avgjøres.

 

Sist oppdatert 19. desember 2001 av TEG Kommentarer til denne siden.