Sist oppdatert 19. desember 2001 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : Studier : eksamen : oppgaver 3. avdeling
Peder Ås var på husjakt, og høsten 1997 fant han en trivelig enebolig i et rolig strøk. Huset var til salgs gjennom advokat Marte Kirkerud, og selgeren var Laura Holm. Laura hadde kjøpt huset våren 1997 av Ole Vold. Laura drev med oppkjøp av hus som hun pusset opp og solgte videre, og dette var et slikt tilfelle. Hun hadde ikke bodd i huset selv.
Etter at Peder hadde vært på visning i huset sammen med advokaten, møtte han Laura hos advokaten for å skrive kontrakt. Før de skrev under, spurte Peder hvordan det var med biloppstilling på eiendommen. Laura opplyste at Ole hadde hatt bilen stående på en åpen plass mot naboen på vestsiden, "inn mot hekken som du så". Der kunne Peder sikkert bygge garasje også, mente hun. Peder pekte på at hagen var i dårlig stand etter at håndverkerne hadde lagret materialer og avfall der. Laura svarte at Peder kunne få med på kjøpet 40 kvadratmeter med fine steinheller og et pyntebasseng. Disse tingene, som hun hadde på et lager i byen, ville ha kostet ham flere tusen å kjøpe, sa hun, og hun tilbød seg også å lagre hellene og bassenget til påske. Peder godtok tilbudet, og advokaten skrev i kontrakten at Peder skulle ha steinheller og pyntebasseng.
Laura og Peder skrev under kontrakten med en kjøpesum på kr 1 100 000. Da de skulle gå, spurte Peder hvordan det var med naboer. Laura sa at han ikke behøvde tenke på det; dette var et etablert og rolig strøk med skikkelige folk.
Peder hadde fått et godt inntrykk av Laura, og et par dager senere møttes de på hennes kontor og gjorde avtale om at Laura skulle bygge en brygge og et badehus på Peders hytteeiendom. Arbeidet skulle utføres våren 1998, og kontraktsummen var kr 70 000.
Advokaten tok seg av oppgjøret for huskjøpet, og skjøte ble tinglyst 13. november 1997. Overtakelse var avtalt til samme dag, og Peder flyttet inn.
Den 24. november 1997 ble det åpnet konkurs hos Laura Holm, og det var åpenbart etter noen dager at det ikke ville bli dividende til uprioriterte kreditorer.
Første uken i desember var det kraftig regn og vind, og Peder oppdaget en morgen at det hadde kommet inn vann ved murpipa. Vannet hadde ødelagt det verdifulle og prisbelønte herbariet hans med nepalske fjellplanter som han hadde lagret ved pipa på loftet. Peder kontaktet straks en byggmester, og det viste seg at det ikke var tettet på riktig måte der pipa gikk gjennom taket. Det var noe som fagfolk kunne oppdage lett dersom de gikk opp på taket, men ellers kunne en ikke se det. Peder bad byggmesteren
rette feilen, og det gjorde han dagen etter, den 5. desember. Da Peder fikk regningen på kr 5000 en uke senere, sendte han den til Ole. Han ville ha dekt reparasjonskostnadene, og dessuten krevde han kr 20 000, som svarte til verdien av herbariet.
I mellomtiden hadde Peder møtt mer motgang. Det viste seg fort at naboen på østsiden var et problem. Et par ganger i uken hadde han støyende fester, ute og inne, slik at det ikke var nattero å få for Peder. Dessuten var han plaget av at den samme naboen og gjestene hans ringte på døren midt på natten for å låne drikkevarer. Naboen hadde to store og mannevonde hunder som var løs om kveldene, og før november måned var omme, hadde de gått til angrep på Peder to ganger. Peder meldte fra til politiet om bråket og hundene, men han fikk til svar at dette var godt kjent fra før, og at det ikke var så mye politiet kunne gjøre med det. Peder skrev brev til Ole Vold i midten av desember og krevde prisavslag på kr 100 000. Han mente at det vanskelige naboskapet gjorde huset mindre verdt.
Huset på vestsiden hadde også skiftet eier i oktober. Naboen der hadde fått målt opp eiendommen og fant ut at han var eier av plassen der Peder stilte opp bilen. Det var ikke tinglyst noe om rett til biloppstilling, og selgeren hadde heller ikke fortalt noe om dette. Det var ingen bil å se da naboen var på visning før kjøpet. Nå, nærmere jul, krevde han at Peder fjernet bilen. Men Peder kunne få kjøpe stykket for kr 75 000. Peder skrev straks til Ole Vold om dette også og krevde ham for kr 75 000 med tillegg av kostnader med fradeling av stykket.
Ole tok til motmæle og sa at han ikke ville betale noe. Han hadde ingen avtale med Peder, sa han. Taket hadde vært lagt om tidlig i 1997, og feilen med tetting rundt pipa var nok gjort da. Ole hadde brukt byens beste håndverkere, og hadde gått ut fra at alt var i orden. Selv hadde han ikke merket noen lekkasje, men han innrømte at det ikke hadde vært så sterkt uvær da som det ble i desember. Både Laura og Peder kunne selv ha undersøkt taket før de kjøpte, sa Ole. Dessuten var reparasjonen altfor dyr. Ole hadde en kjenning som kunne ha gjort dette for halve prisen. I alle fall kunne ikke Ole ha noe ansvar for det ødelagte herbariet, mente han.
Når det gjaldt naboen på østsiden, var Ole glad for å være kvitt ham; det var derfor han hadde flyttet. Men han kunne ikke godta at dårlig naboskap kunne regnes som mangel ved en eiendom. Laura hadde ikke spurt noe om naboene da hun kjøpte, men hun hadde kontaktet Ole om sommeren og var sint for at han ikke hadde sagt fra om forholdene. "Men du er heldig," hadde Laura sagt, "jeg skal ikke kreve noe av deg, for jeg skal ikke bo der selv." Så den saken var i alle tilfelle ute av verden, mente Ole.
Biloppstillingsplassen hadde Ole kjøpt av den tidligere naboen på vestsiden i 1990. De hadde vært enige om at det var unødvendig med fradeling og tinglysing når det egentlig bare var en justering av eiendomsgrensen. Men de hadde flyttet hekken slik at den gikk i den nye grensen. Peder hadde dermed biloppstillingsplass og kunne ikke kreve noe, slik Ole så det.
Skulle det bli tale om at Peder kunne kreve noe i det hele, måtte en iallfall ta hensyn til at Laura hadde gitt bare kr 700 000 for eiendommen, sa Ole. Peder holdt fast på at Ole måtte betale fullt ut. Når det særlig gjaldt biloppstillingsplassen, skulle ikke Peder være nødt til å ta noen tvist med naboen, mente han. - Peder la til at han selvsagt skulle godskrive Ole det som måtte komme av dekning fra Lauras konkursbo.
Peder vendte seg også til Lauras konkursbo. Han skjønte at det ikke var penger å hente, men han ville ha utlevert steinhellene og pyntebassenget som fremdeles lå på lageret i byen. Disse tingene var omfattet av hans tinglyste rett til huset, sa Peder, og i alle tilfelle måtte han kunne hente tingene når de lå hos Laura bare fordi han ikke kunne bruke dem før til våren i noe fall.
Konkursboet ville ikke godta at Peder hadde noe krav på steinhellene og pyntebassenget.
Konkursboet ville gå inn i kontrakten om bygging av brygge og badehus, men det protesterte Peder mot. Han ville ikke ha et konkursbo som avtalepart. Bobestyreren innvendte at boet ville bruke de samme underentreprenørene som Laura hadde hatt avtaler med, og at Peder derfor ikke kom til å merke noen forskjell. Når Peder nå ikke ville ha arbeidet utført, mente bobestyreren at boet kunne kreve kr 10 000 av Peder for tapt fortjeneste på avtalen. Peder hadde ikke innvendinger mot utregningen av fortjenesten, men han mente boet ikke hadde krav på slik dekning. I alle tilfelle ville han motregne med krav som han hadde mot Laura på grunn av huskjøpet. Boet gjorde gjeldende at Peder ikke hadde rett til å motregne krone for krone med disse kravene. Dessuten hadde han ikke meldt kravene i boet før fristen var ute.
Om dette skal det skrives en betenkning der alle rettsspørsmål,
både de prinsipale og de subsidiære, blir drøftet
og avgjort.
|
Sist oppdatert 19. desember 2001 av TEG Kommentarer til denne siden. |