Sist oppdatert 19. desember 2001 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : Studier : eksamen : oppgaver 3. avdeling
Bokmål
Dataingeniør Peder Ås fikk høsten 1999 tilbud om en toppstilling ved sin arbeidsgivers hovedkontor i Bergen, og bestemte seg da for å selge sin enebolig "Elvegløtt" i Lilleby til sin etterfølger og arbeidskollega Lars Holm. Eiendommen var oppført på ettersommeren 1998 med overtagelse og innflytting i desember dette året. Byens største entreprenør Ludvig Bråten hadde utført grunnarbeidene for Ås i henhold til byggekontrakt datert 1.mai 1998. Eiendommen lå idyllisk til ut mot elven Lillelågen. Etter sterkt påtrykk fra Holm hadde Ås godtatt ikke å avertere eiendommen på det åpne marked gjennom eiendomsmegler, noe han ellers ville gjort. Til gjengjeld forbeholdt Ås seg å få en realistisk takst på eiendommen, og med dette for øye ble byggmester Bråten kontaktet av Ås for å sette en markedsverdi på eiendommen. Bråten utarbeidet en såkalt "utvidet takst", der eiendommens tilstand ble beskrevet forholdsvis inngående ut fra det kjennskap Bråten hadde til nybygget fra før. Med utgangspunkt i denne beskrivelse - samt anslått tomteverdi - ble eiendommens markedsverdi satt til 1.4 mill, som også ble godtatt av partene som kjøpesum.
Bråten hjalp også til med å sette opp en kjøpekontrakt. Den var meget kortfattet og anga bare pris, hva som fulgte med i kjøpet - samt overtagelsesdato som var satt til 1. desember 1999. Kontrakten inneholdt ikke noe forbehold om "som den er", slik det ellers er vanlig ved kjøp av salg av eiendom med påstående bolig. Ingen av de medvirkende hadde særlige fagjuridiske innsikter, og både Holm og Ås antok at handelen var kurant og problemfri, slik at den kunne gjennomføres uten fordyrende medvirkning av advokat eller eiendomsmegler. Utgiftene til taksten ble partene enige om å dele med en halvpart på hver, men det var på det rene at forslaget om å bruke Bråten som takstmann var kommet fra Ås uten at Holm hadde hatt innvendinger til det. Holm var klar over Bråtens befatning med eiendommen som grunnentreprenør.
Da Holm julen 1999 skulle føre en ledning gjennom en ventil i sokkeletasjen frem til et utendørs opplyst juletre, oppdaget han tilløp til avskalling i pussen. Ved å skrape forsiktig i området kom det for dagen en horisontal sprekk av 3-4 meters lengde. Sprekken befant seg i hjørnepartiet av grunnmuren, og ved nærmere undersøkelser viste deg seg at fundamenteringen under hjørnepartiet hadde forskjøvet seg uten at dette kunne ses utenfra. Vatring av området avdekket at topp grunnmur i dette hjørnet var sunket ca 3 cm. Dette var forklaringen på en følelse som familien Holm hadde hatt av at barneværelset i denne del av huset hadde "fall" mot vedkommende hjørne.
Ås var ukjent med det som Holm nå kunne berette, men han kunne bekrefte at det våren 1999 hadde vært flom i området. Elven Lillelågen, som gikk gjennom Lilleby, hadde p g a sterk snøsmelting gått over sine bredder, og i en kort periode hadde vannet stått ca en halv meter opp på grunnmurshjørnet. Da vannet gikk tilbake hadde Ås ikke oppdaget skader eller sprekker, og han hadde derfor slått seg til ro med at det ikke var grunn til engstelse. Han foretok seg imidlertid ikke noen grundigere undersøkelse i det kritiske hjørneområdet.
I januar 2000 fikk Holm sitt forsikringsselskap til å inspisere grunnmursskaden og det ble konstatert at hjørnet måtte utbedres av hensyn til risikoen for videre skadeutvikling. Selskapet viste til sine polisevilkår, som utelukket dekning ved mangelfullt utført grunnarbeid, noe selskapet mente gjaldt det påviste forhold. Holm ga opp å få erstatning herfra og varslet umiddelbart både Ås og Bråten om forholdet.
Overfor Ludvig Bråten gjorde Holm gjeldende et krav på erstatning for anslåtte utbedringskostnader ved å få hevet grunnmurshjørnet til korrekt nivå samt bedre sikring mot nye flomskader. Det var på det rene at dette lot seg gjøre, men til utgifter i størrelsesorden 50.000. Holm anførte at Bråten hadde gjort feil den gang grunnmuren ble satt opp i og med at anlegget ikke var bedre sikret mot flomskader. For det annet hadde Bråten taksert huset, og måtte da ha sett at hjørnet var seget betydelig siden huset var blitt oppført.
Bråten avviste slike krav. Han innrømmet at han burde ha vært mer oppmerksom på faren for flom den gang han satte opp grunnmuren, men dette måtte bli et forhold mellom ham og Ås, og under enhver omstendighet var fristen for reklamasjon i byggekontrakten utgått, og dette måtte gjelde også i forhold til Holm. Bråten hadde for sitt oppdrag brukt et eksemplar av en tidligere standardkontrakt NS 3401, der fristen for å kreve utbedringsarbeider var satt til ett år. Holm på sin side mente at det ville være ulovlig, eller iallfall helt urimelig å utelukke reklamasjonskrav etter bare ett år, særlig i lys av at den vanlige frist i bransjen siden 1991 er satt omforent til tre år (NS 3430 pkt 32.8.). Holm viste også til femårsfristene i avhendingsloven og i boligoppføringsloven fra 1997, bestemmelser som jo nettopp var ment som en styrkning av forbrukernes stilling i saker som denne og som tilsa at Bråten ikke kunne skyte seg inn under ett års fristen i kontrakten, verken overfor byggherren eller overfor den som utledet rett fra denne. Bråten anførte at de påberopte lovbestemmelsene ikke ville komme til anvendelse i dette tilfellet.
Bråten avviste for øvrig at han som takstmann kunne pålegges ansvar for det inntrådte. Han var ukjent med setningsskaden i grunnmuren. Den var ikke umiddelbart synlig, og det inngikk ikke i en vanlig takst å foreta mer inngående undersøkelser enn de han hadde utført for anledningen. Han kunne ikke påføres et mer omfattende ansvar som takstmann bare fordi han hadde hatt befatning med eiendommen i sin egenskap av grunnentreprenør - og iallfall kunne man ikke ha forventninger om skjerpet aktsomhet i forbindelse med den medvirkning han hadde ytet ved eiendomskjøpet.
Holm kvidde seg for å saksøke sin tidligere arbeidskollega og overordnede, men for det tilfelle at kravet mot Bråten ikke førte frem, mente han at eiendommen hadde en mangel som Ås måtte hefte for. Han gjorde gjeldende krav på prisavslag kr 50.000 svarende til de anslåtte utbedringskostnader på eiendommen. Flommen i 1999 burde vært opplyst. Dessuten hadde Ås opptrådt uaktsomt ved ikke å foreta grundigere undersøkelser etter at vannet trakk seg tilbake. Ås avviste alt dette. Han var på kjøpstidspunktet ukjent med setningsskadene. Han viste også til at Holm, som var barnefødt i Lilleby, måtte være kjent med at Lillelågen år og om annet gikk over sine bredder uten at dette nødvendigvis betød at berørte eiendommer ble skadet.
Rett nok var det ikke tatt noe uttrykkelig "som den er"-forbehold i kjøpsavtalen, jfr. avhendingslovens § 3-9, men et slikt forbehold er så vanlig ved eiendomshandel i Norge at det - slik Ås så det - alltid måtte underforstås som den normale tolkning av kjøpsavtaler om brukte ting og eiendom med påstående bolig. Holm på sin side bestred ikke at det var vanlig med slike forbehold, men fremholdt at når forbeholdet vitterlig ikke var gjort til en formell del av avtalen, måtte avhendingslovens deklaratoriske hovedregel om mangel i § 3-2 (1) slå gjennom, særlig her hvor eiendommen bare var bebodd et års tid. Bestemmelsen lest i sammenheng med lovens øvrige regler om mangelsbeføyelser måtte uten videre lede til ansvar for utbedringsomkostningene. Ås på sin side bestred dette og viste til at han som privat eiendomsselger ikke heftet for det han var uvitende om. Han hadde under ingen omstendighet plikt til å bekoste mangelsutbedring.
Overfor Ås gjorde Holm også gjeldende at Ås under enhver omstendighet måtte hefte for de faglige feil Bråten hadde gjort, både som grunnentreprenør og som takstmann. Ås avviste dette og viste til at Bråten ikke var noen som Ås heftet for.
Om dette skal det skrives en betenkning der rettsspørsmålene,
både de prinsipale og de subsidiære, drøftes
og avgjøres.
Vedlegg:
NS 3401 pkt 25.7 og pkt 25.9.
NS 3430 pkt 32.8.
|
Sist oppdatert 19. desember 2001 av TEG Kommentarer til denne siden. |