Sist oppdatert 04.august 2004 av UK
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : Studier : eksamen : oppgaver 3. avdeling
Oppgaven er tilgjengelig på bokmål og nynorsk.
DEL I.
Ås Bygg AS drev som entreprenør innen bygg- og anleggsbransjen. Firmaet hadde i lengre tid slitt med å få endene til å møtes. Særlig en dyr rettssak mot Stor & Grisk AS som hadde endt med tap, hadde sendt bedriften mot stupet. Bedriften hadde bl.a. ikke likvide midler til å betale kravet fra Stor & Grisk AS på kr. 2 millioner som var fastslått i den nå rettskraftige dommen.
Ås Bygg AS hadde på denne tiden kun ett prosjekt under oppføring, men håpet til gjengjeld at dette skulle bli innbringende. Prosjektet omhandlet oppføring av en rekke eneboliger i et byggefelt i utkanten av Lillevik sentrum.
Marte Kirkerud hadde inngått avtale med Ås Bygg AS om kjøp av en enebolig i det aktuelle boligområdet. Da boligen var ferdig, innbetalte hun kjøpesummen, kr. 1,8 millioner, til Meglerfirmaet Sanseløst Sløv. Den uerfarne megler Hans Tastad unnlot imidlertid å sende skjøtet på eiendommen til tinglysning, men sendte i stedet skjøtet til Marte med beskjed om at hun selv måtte besørge tinglysning. Kjøpesummen ble samtidig utbetalt til Ås Bygg AS, selv om grunnbokshjemmelen ennå ikke var overført til Marte. Marte tenkte hun skulle ordne tinglysning så snart hun kom hjem fra en tre ukers sydenferie som hun skulle reise på dagen etter.
I mellomtiden var Stor & Grisk AS gått lei av å vente på pengene sine, og krevde utlegg i boligen som var solgt fra Ås Bygg AS til Marte Kirkerud. Marte motsatte seg utlegg. Hun viste til at det fremgikk av sakens dokumenter at Stor & Grisk AS kjente til de reelle eierforhold. For det annet hevdet Marte at utlegget i hvert fall ikke kunne tinglyses, da hun ikke hadde grunnbokshjemmel til eiendommen, og hjemmelshaver Ås Bygg AS ikke hadde samtykket til tinglysning.
II
Marte tapte i tingretten, og orket ikke å ta saken videre. Huset ble senere tvangssolgt. Marte krevde i stedet pengene sine tilbake fra Ås Bygg AS. Ås Bygg AS bestred at de hadde noen forpliktelse til å betale tilbake pengene, da selskapet hadde oppfylt sin plikt etter avtalen. Det var meglers og Martes egne forsømmelser som hadde medført at huset senere ble tvangssolgt.
Marte var svært lite fornøyd med svaret fra Ås Bygg AS, og hun fryktet dessuten at firmaet uansett ikke ville være i stand til å dekke kravet. Hun sendte derfor begjæring om åpning av konkurs i Ås Bygg AS til Lillevik tingrett. Ås Bygg AS innrømmet overfor tingretten at selskapet nok var insolvent, men motsatte seg likevel konkursåpning. I og med at Ås Bygg AS hevdet at de ikke hadde plikt til å tilbakebetale kjøpesummen, anførte selskapet at Marte Kirkerud ikke var kreditor, og hadde av den grunn ikke rett til å kreve konkurs åpnet.
III
Det ble den 20. mars 2004 åpnet konkurs i Ås Bygg AS’ bo. Bostyreren la raskt merke til at styreformannen i Ås Bygg AS, Peder Ås, bare en måned før konkursåpning hadde sørget for å levere tilbake en del materialer til selskapet Maxi byggevarer AS, der Peder Ås’ bror, Bjørn Ås, var ansatt som daglig leder. Det fremgikk av e-poster som var sendt mellom Ås og broren, at bakgrunnen for tilbakeføringen var den dårlige økonomien i Ås Bygg AS. Bostyrer fremmet krav om omstøtelse mot Maxi byggevarer AS, og partene ble enige om at Maxi byggevarer AS betalte kr. 100.000 til boet. Dette tilsvarte antatt markedsverdi på materialene som var tilbakelevert.
Lillevik sparebank hadde pant i Ås Bygg AS’ varelager, og hevdet at omstøtelsessummen på kr. 100.000, i kraft av varelagerpantet, måtte tilfalle banken. Bostyrer aksepterte ikke kravet fra Lillevik sparebank. Han var enig i at banken ville ha hatt pant i materialene dersom de fortsatt hadde vært på Ås Bygg AS’ varelager, men panteretten falt vekk ved tilbakeføringen av materialene til Maxi byggevarer AS. Panteretten i materialene kunne dessuten ikke under noen omstendighet gi banken rett på pengebeløpet. Penger falt klart utenfor varebegrepet i pantelovens § 3-11. Bostyrer fremhevet også at omstøtelse alltid skjer til fordel for boet.
IV
Det oppsto også tvist mellom boet og selskapet Vold Hybelformidling AS. Vold Hybelformidling AS hadde inngått avtale med Ås Bygg AS om kjøp av den største av eneboligene på området, med tanke på seksjonering og påfølgende utleievirksomhet. Vold Hybelformidling AS hadde forskuddsbetalt 25 % av kjøpesummen, men byggingen var på tidspunktet for konkursåpningen ennå ikke iverksatt. Bostyrer hadde funnet ut at avtalen med Vold Hybelformidling AS var særlig gunstig, og hadde funnet en entreprenør som var villig til å gjennomføre byggearbeidene til en pris som fortsatt ville gi et godt utbytte til boet. Bostyrer erklærte derfor overfor Vold Hybelformidling AS at boet ville tre inn i avtalen mellom Vold Hybelformidling AS og Ås Bygg AS. Bostyrer presiserte imidlertid at boet mente seg berettiget til full betaling for arbeidet, og at Vold Hybelformidling AS kun fikk dividende av de 25 % som alt var innbetalt.
Vold Hybelformidling AS motsatte seg konkursboets inntreden i avtalen. Daglig leder Ole Vold anførte at firmaet hadde inngått avtale med Ås Bygg AS fordi dette firmaet var ansett som spesielt grundige og blant de beste i bransjen. Firmaet ønsket ikke å stå ved avtalen nå som en annen entreprenør skulle gjennomføre byggingen.
For det tilfelle at boet skulle ha rett til å tre inn i avtalen, mente Ole Vold at Vold Hybelformidling AS måtte ha rett til å motregne med sitt krav på tilbakebetaling av kjøpesummen i de krav boet måtte få etter hvert som arbeidet ble utført. Ole Vold viste særlig til at det her var tale om konnekse krav. Bostyrer motsatte seg motregning.
V
I januar 2004 lurte Max Sleip den naive Vera Smukk til å overdra til seg en flott nyrenovert bygård i Storevik sentrum, klar for utleie. Max Sleip var en dyktig bedrager, men langt fra en like dyktig forretningsmann. Han leide derfor ut leilighetene i bygården til en svært lav leie, som utgjorde vel halvparten av ordinær markedsleie. Petra Holm slo raskt til. Den lave leien gjorde at hun hadde råd til å bo sentralt, til tross for at hun var eneforsørger for to små tvillinggutter. Petra var i ekstase over den gode avtalen, og flyttet raskt inn i sin nye leilighet.
Det gikk imidlertid ikke mer enn en måneds tid før Vera oppdaget at hun var blitt lurt av Max. Vera sendte umiddelbart forliksklage til Storevik forliksråd, og fikk bare 2 måneder senere dom fra forliksrådet, der overdragelsen ble kjent ugyldig.
Vera tok så kontakt med Petra, og krevde at hun flyttet umiddelbart. Vera var misfornøyd med leiekontraktene Max Sleip hadde inngått, og ønsket å gjøre mindre oppjusteringer i leilighetene for så å leie dem ut som luksusleiligheter. Vera hevdet at så lenge Petras leierett ikke var tinglyst, hadde hun ingen plikt til å respektere den. Petra på sin side mente hun ikke hadde plikt til å flytte. Hun kunne jo ikke bare settes på gaten med sine to små tvillinggutter, uten å ha noe annet sted å bo.
***
Om dette skal det skrives en betenkning der rettsspørsmålene, både de prinsipale og de subsidiære, drøftes og avgjøres.
Nynorsk
I
Ås Bygg AS dreiv som entreprenør innan bygg- og anleggsbransjen. Firmaet hadde i lengre tid slite med å få endane til å møtast. Særleg ei dyr rettssak mot Stor & Grisk AS som hadde enda med tap, hadde sendt bedrifta mot stupet. Bedrifta hadde m.a. ikkje likvide midlar til å betale kravet frå Stor & Grisk AS på kr 2 millionar som var slått fast i ein rettskraftig dom.
Ås Bygg AS hadde på denne tida berre eitt prosjekt under oppføring, men håpa til gjengjeld at dette skulle bli innbringande. Prosjektet gjaldt oppføring av ei rekke einebustader på eit byggefelt i utkanten av Lillevik sentrum.
Marte Kirkerud hadde inngått avtale med Ås Bygg AS om kjøp av ein einebustad i det aktuelle bustadområdet. Då bustaden var ferdig, betalte ho kjøpesummen, kr 1,8 millionar, til Meklarfirmaet Sanselaust Sløv. Den uerfarne meklaren Hans Tastad let vere å sende skøytet på eigedommen til tinglysing, men sende i staden skøytet til Marte med melding om at ho sjølv måtte syte for tinglysing. Kjøpesummen vart samtidig utbetalt til Ås Bygg AS, sjølv om grunnboksheimelen enno ikkje var overført til Marte. Marte tenkte ho skulle ordne tinglysing så snart ho kom heim frå ein tre vekers sydenferie som ho skulle reise på dagen etter.
I mellomtida var Stor & Grisk AS gått lei av å vente på pengane sine, og kravde utlegg i bustaden som var seld frå Ås Bygg AS til Marte Kirkerud. Marte motsette seg utlegg. Ho viste til at det gjekk fram av saksdokumenta at Stor & Grisk AS kjente til dei reelle eigarforholda. For det andre hevda Marte at utlegget i alle fall ikkje kunne tinglysast, då ho ikkje hadde grunnboksheimel til eigedommen, og heimelshavar Ås Bygg AS ikkje hadde samtykka til tinglysing.
II
Marte tapte i tingretten, og orka ikkje å ta saka vidare. Huset vart seinare tvangsselt. Marte kravde i staden pengane sine tilbake frå Ås Bygg AS. Ås Bygg AS nekta for at dei hadde plikt til å betale tilbake pengane, då selskapet hadde oppfylt si plikt etter avtalen. Det var forsømingane til meklaren og Marte som hadde ført til at huset seinare vart tvangsselt.
Marte var svært lite nøgd med svaret frå Ås Bygg AS, og ho frykta dessutan at firmaet uansett ikkje ville vere i stand til å dekke kravet. Ho sende derfor kravsmål om opning av konkurs i Ås Bygg AS til Lillevik tingrett. Ås Bygg AS innrømma overfor tingretten at selskapet nok var insolvent, men motsette seg likevel konkursopning. I og med at Ås Bygg AS hevda at dei ikkje hadde plikt til å betale tilbake kjøpesummen, gjorde selskapet gjeldande at Marte Kirkerud ikkje var kreditor, og av den grunn ikkje hadde rett til å krevje konkurs opna.
III
Det vart den 20. mars 2004 opna konkurs i Ås Bygg AS’ bu. Bustyraren la raskt merke til at styreformannen i Ås Bygg AS, Peder Ås, berre ein månad før konkursopning hadde sytt for å levere tilbake ein del materialar til selskapet Maxi byggevarer AS, der broren til Peder Ås, Bjørn Ås, var tilsett som dagleg leiar. Det gjekk fram av e-brev som var sendt mellom Peder Ås og broren, at bakgrunnen for tilbakeføringa var den dårlege økonomien i Ås Bygg AS. Bustyraren fremja krav om omstøyting mot Maxi byggevarer AS, og partane vart samde om at Maxi byggevarer AS skulle betale kr 100.000 til buet. Dette tilsvarte marknadsverdien på materialane som var tilbakelevert.
Lillevik sparebank hadde pant i Ås Bygg AS’ varelager, og hevda at omstøytingssummen på kr 100.000, i kraft av varelagerpantet, måtte tilfalle banken. Bustyraren aksepterte ikkje kravet frå Lillevik sparebank. Han var samd i at banken ville ha hatt pant i materialane dersom dei framleis hadde vore på varelageret til Ås Bygg AS, men panteretten fall vekk ved tilbakeføringa av materialane til Maxi byggevarer AS. Dessutan kunne panteretten i materialane uansett ikkje gi banken rett på pengebeløpet. Pengar fell klart utanfor vareomgrepet i pantelova § 3-11. Bustyraren framheva også at omstøyting alltid skjer til fordel for buet.
IV
Det oppstod også tvist mellom buet og selskapet Vold Hybelformidling AS. Vold Hybelformidling AS hadde inngått avtale med Ås Bygg AS om kjøp av den største av einebustadene på området med tanke på seksjonering og påfølgjande utleigeverksemd. Vold Hybelformidling AS hadde betalt 25 % av kjøpesummen på forskot, men bygginga var på tidspunktet for konkursopninga enno ikkje sett i verk. Bustyraren hadde funne ut at avtalen med Vold Hybelformidling AS var særleg gunstig, og hadde funne ein entreprenør som var villig til å gjennomføre byggearbeida til ein pris som framleis ville gi eit godt utbytte til buet. Bustyraren erklærte derfor overfor Vold Hybelformidling AS at buet ville tre inn i avtalen mellom Vold Hybelformidling AS og Ås Bygg AS. Bustyraren presiserte at buet meinte å ha krav på full betaling for arbeidet, og at Vold Hybelformidling AS berre fekk dividende av dei 25 % som alt var betalt inn.
Vold Hybelformidling AS motsette seg at konkursbuet tredde inn i avtalen. Dagleg leiar Ole Vold gjorde gjeldande at firmaet hadde inngått ein avtale med Ås Bygg AS fordi dette firmaet var rekna som spesielt grundig og blant dei beste i bransjen. Firmaet ønska ikkje å stå ved avtalen no som ein annan entreprenør skulle gjennomføre bygginga.
For det tilfelle at buet skulle ha rett til å tre inn i avtalen, mente Ole Vold at Vold Hybelformidling AS måtte ha rett til å motrekne med sitt krav på tilbakebetaling av kjøpesummen i dei krava buet måtte få etter kvart som arbeidet vart utført. Ole Vold viste særleg til at det her var tale om konnekse krav. Bustyraren motsette seg motrekning.
V
I januar 2004 lurte Max Sleip den naive Vera Smukk til å overføre til seg ein flott nyrenovert bygard i Storevik sentrum, som var klar for utleige. Max Sleip var ein dyktig bedragar, men langt frå ein like dyktig forretningsmann. Han leigde ut leilegheitene i bygarden til ei svært låg leige, som utgjorde vel halvparten av ordinær marknadsleige. Petra Holm slo raskt til. Den låge leiga gjorde at ho hadde råd til å bu sentralt, trass i at ho var eineforsytar for to små tvillinggutar. Petra var i ekstase over den gode avtalen, og flytta raskt inn i si nye leilegheit.
Det gjekk ikkje meir enn ein månads tid før Vera oppdaga at ho var blitt lurt av Max. Vera sende straks forliksklage til Storevik forliksråd, og fekk berre to månader seinare dom frå forliksrådet, der overdraginga vart kjent ugyldig.
Vera tok så kontakt med Petra, og kravde at ho flytta straks. Vera var misnøgd med leigekontraktane Max Sleip hadde inngått, og ønska å gjere mindre oppjusteringar i leilegheitene for så å leige dei ut som luksusleilegheiter. Vera hevda at så lenge Petras leigerett ikkje var tinglyst, hadde ho ingen plikt til å respektere den. Petra på si side meinte ho ikkje hadde plikt til å flytte. Ho kunne då ikkje berre setjast på gata med sine to små tvillinggutar, utan å ha nokon annan stad å bu.
***
Om dette skal det skrivast ei utgreiing der rettsspørsmåla, både dei prinsipale og dei subsidiære, blir drøfta og avgjort.
|
Sist oppdatert 04.august 2004 av UK Kommentarer til denne siden. |