Sist oppdatert 11. oktober 2007 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 1. studieår : JUS113
Oppgaven er tilgjengelig på bokmål og nynorsk
I
Martine Kirkenær fra Bærum fikk i juli 2006 glad-meldingen fra Universitetet i Bergen om at hun var tatt opp på det juridiske studiet. Martines far var den landskjente eiendomsmegler Petter Kirkenær. Han var ofte i media, og kommenterte markedet for kjøp og leie av boliger.
Straks etter at Martine hadde fått vite at hun var tatt opp på jus-studiet, satte Petter inn en annonse i Bergensavisen. Han skrev i annonsen at datteren skulle studere jus, og han ønsket tilbud på leie av en husvære til henne. Petter fikk umiddelbart svar fra Gurine Brandt. Hun tilbød utleie av sitt fasjonable husvære i Sydnesgaten 18, nabohuset til jusbygget Dragefjellet. Gurine krevde en leiepris på 20.000 kr. pr. måned. Bakgrunnen for dette leiekravet var en takst Gurine hadde innhentet fra en anerkjent takstmann.
Petter og Martine reiste i begynnelsen av august til Bergen, og så på leiligheten. De mente at den ville være ideell for henne. Men selv med Petters høye inntekt som megler, ville 20.000 i måneden bli vel mye. På bakgrunn av at lånerentene var på vei oppover, at man ventet nye renteøkninger fra Norges Bank, og at noen få eksperter begynte å antyde at leiemarkedet kunne bli kjølnet kraftig ned, tok han kontakt med Gurine. Han sa til henne at han som eiendomsmegler antok at markedet for utleie trolig ville snu. Han sa imidlertid ikke noe til Gurine om at det bare var noen få eksperter som trodde dette, de aller fleste andre ekspertene trodde på fortsatt prisøkning i dette markedet. Selv fant Petter det sannsynlig at leiemarkedet i Bergen sentrum fortsatt ville få en eksplosiv vekst, men det sa han ikke til Gurine eller noen andre i Bergen.
Petter tok så kontakt med Bergens Tidende. Avisen var henrykt over at en landskjent eiendomsmegler ville la seg intervjue om markedet i Bergen. Petter sa i intervjuet at ”risikoen var stigende for at prisene for utleie i Bergen trolig kunne falle utover i 2007”. Han antydet at ”i verste fall kunne leienivået bli nærmere halvert i forhold til markedet sommeren 2006”.
Gurine var over 80 år og fysisk skrøpelig, men psykisk ved sine fulle fem. Hun hadde ingen erfaring med utleie, men ville nå leie ut fordi hun skulle på aldershjem. Hun ble imponert over Petters talegaver og hans utredninger om den ventede utvikling i leiemarkedet, og hun leste intervjuet med Petter i Bergens Tidende med stor interesse.
Gurine tok så ny kontakt med Petter Kirkenær. Hun tilbød husværet til kr. 12.000 pr. måned. Petter aksepterte pristilbudet umiddelbart. Petter inngikk en femårig leieavtale med henne den 10. august 2006, og datteren flyttet straks inn.
Like etter at Martine flyttet inn, sendte Petter et brev til Gurine. Han skrev i brevet at Martine på grunn av langvarige psykiske problemer hadde et sterkt behov for en stabil ramme rundt livet sitt. Som vedlegg til brevet til Gurine sendte Petter kopi av en legeerklæring som redegjorde for Martines psykiske problemer.
Da Gurines barn fikk høre at hun hadde leiet ut til bare 12.000 i måneden, ble de rasende. Moren lot seg overbevise om at hun var lurt av mannen fra Bærum med talegavene. Gurine gikk til advokat Peder Ås. På vegne av Gurine krevde advokat Ås i brev av 10. november 2006 til Petter at avtalen var ugyldig, og at Martine derfor straks måtte flytte ut. Petter hadde fortiet at det bare var et fåtall andre eksperter som trodde at utviklingen i leiemarkedet ville falle. Advokat Ås viste også til at Petter hadde uttalt seg til Bergens Tidende som ledd i et snedig opplegg for å påvirke Gurine. Advokaten mente at Petter var både svikaktig og uredelig.
For det tilfellet at kravet om ugyldighet ikke førte frem, mente advokat Peder Ås på vegne av Gurine at den avtalte leien på 12.000 var urimelig lav, og at avtalen derfor måtte settes til side. Skulle Gurine ikke vinne frem med tilsidesettelse på dette grunnlaget, krevde advokaten på hennes vegne at leieavtalen måtte endres, for eksempel slik at leieprisen ble hevet til kr. 20.000 pr. måned. Advokat Peder Ås hadde vært i kontakt med en rekke takstmenn som alle mente at markedsleien ville være ca. 20.000. Peder Ås viste til at i perioden etter at avtalen ble inngått – fra august til november – hadde leiemarkedet fortsatt vært i sterk vekst, at Norges Bank nå hadde sagt at renten skulle heves i små og ikke hyppige skritt, og at det nå var en unison oppfatning blant ekspertene på leiemarkedet om at prisene fortsatt ville stige kraftig. Advokat Ås fremhevet at med den femårige leieavtalen Petter og Gurine hadde inngått, ville den lave prisen på 12.000 over tid innebære et uforholdsmessig inntektstap for alderspensjonisten Gurine.
Petter avviste alle krav. Han viste til at avisene stadig inneholdt spådommer og ekspert-tips om bolig- og leiemarkedet. Petter sa også at han hadde en flom av henvendelser fra medier om å uttale seg, og at han i intervjuet med Bergens Tidende ikke hadde sagt noe oppsiktsvekkende. Han viste til at hun hadde fått en takst på 20.000, og da var det hennes problem at hun valgte å leie ut til under takst.
Petter mente også at sosiale hensyn tilsa at på leiemarkedet var det leietakerne og ikke utleierne som måtte beskyttes, og at det måtte ha vekt i saken. Han sa også at ugyldighet eller tilsidesettelse av leieavtalen ville bli en stor påkjenning for Martine. Hun kunne på grunn av sine psykiske problemer bryte sammen når som helst dersom hun ikke fikk bo på samme sted. Advokat Peder Ås mente at Martines psykiske problemer ville være irrelevant i tvisten mellom Petter og Gurine.
Er leieavtalen ugyldig på grunn av svik?
Forutsatt nei på spørsmål 1: Er leieavtalen ugyldig fordi Petter har vært uredelig?
Forutsatt nei på både spørsmål 1 og 2: Får Gurine medhold i sitt krav om at leieavtalen må tilsidesettes på grunn av urimelighet?
Forutsatt nei på spørsmålene 1, 2 og 3: Får Gurine medhold i at leieavtalen må endres?
II
Ole Olsen fra Bergen er 19 år gammel. Han er en selvlært kapasitet når det gjelder å utvikle programvare for PC. Skoleflink har Ole aldri vært, og han har ingen erfaring med større økonomiske transaksjoner.
Ole har utviklet et datasystem for registrering av store datamengder knyttet til alt en arrangør av skirenn må ha oversikt over, bl.a. tidtaking, oppsett av resultatlister etc. Norges Skiforbund fikk kjennskap til dette, og ble imponert. Ingen norsk arrangør av skirenn har et så avansert PC-basert system som det Ole har utviklet.
Norges Skiforbund tok den 2. april 2007 kontakt på elektronisk post med Ole, og spurte om han ville selge rettighetene til programmet til Skiforbundet. Etter å ha rådført seg med sin mor – forretningsadvokat Alfine Olsen – svarte Ole på e-post samme dag at ”ja, det kan vi snakke om, men det blir ikke billig, dere må nok ut med over 2 millioner”. Senere samme dag – 2. april – sendte Ole en ny e-post til forbundet, der han skrev at ”kommer vi rundt 2,2 vil det vel ordne seg, men betaling må skje om ganske kort tid”. Han skrev også i denne e-posten at ”jeg har min mor advokat Alfine Olsen i ryggen”.
Så kom påsken, og Skiforbundet tok ny kontakt med Ole pr. elektronisk post den 10. april. Forbundet skrev: ”Vi betaler 2,2 millioner for kjøp av programmet, og vi legger til grunn at avtale er inngått hvis vi ikke har hørt noe innen 11. april kl. 1600. Betaling skjer den 13. april”. Ole og moren var enige om at Ole burde forsøke å forhandle prisen videre oppover. Ole svarte derfor ikke innen fristen. Ole og moren regnet med at forbundet ville komme med et nytt utspill. Stor var derfor overraskelsen da forbundet den 13. april kontaktet Ole, og fremholdt at avtale nå var inngått til pris 2,2 millioner.
Advokat Alfine Olsen fremholdt på vegne av sin sønn at avtale ikke var inngått. Skiforbundet hadde tatt initiativ til å kjøpe programmet, forbundet var den profesjonelle parten, og Ole hadde verken sagt eller gjort noe som gjorde at Ole var blitt bundet.
Skiforbundets advokat Bjørg Maritsen viste til at Ole hadde hatt løpende kontakt med sin mor Alfine Olsen. Fordi moren er advokat, mente Bjørg at Ole hadde hatt profesjonell hjelp. Advokat Maritsen fremholdt også at enhver profesjonell part som ikke svarer på en slik melding som Ole mottok den 10. april selv måtte bære følgene av dette, særlig i lys av det Ole hadde skrevet til forbundet den 2. april. Advokat Maritsen understreket at Oles krav før påske om pris og betalingstid ble innfridd i den e-post skiforbundet sendte den 10. april. Hun fastholdt på vegne av skiforbundet at avtale var inngått med det innhold som e-posten av 10. april hadde.
Er avtale mellom Ole og Skiforbundet inngått med det innhold som Skiforbundets e-post av 10. april hadde?
Alle fem spørsmål skal drøftes og avgjøres.
I
Martine Kirkenær frå Bærum fekk i juli 2006 glad-meldinga fra Universitetet i Bergen om at ho var tatt opp på det juridiske studiet. Far til Martine var den landskjente eigedomsmeklaren Petter Kirkenær. Han var ofte i media, og kommenterte marknaden for kjøp og leige av bustadar.
Straks etter at Martine hadde fått vite at ho var tatt opp på jus-studiet, sette Petter inn ei annonse i Bergensavisen. Han skreiv i annonsa at dottera skulle studere juss, og at han ønskte tilbod på leige av husvære til henne. Petter fekk svar med ein gong frå Gurine Brandt. Ho tilbydde utleige av sitt fasjonable husvære i Sydnesgaten 18, nabohuset til jussbygget Dragefjellet. Gurine kravde ein leigepris på 20.000 kr. pr. månad. Bakgrunnen for dette leigekravet var ein takst Gurine hadde innhenta frå ein anerkjent takstmann.
Petter og Martine reiste i begynnelsen av august til Bergen, og såg på husværet. Dei meinte at den ville vere ideell for henne. Men sjølv med Petter sin høge inntekt som meklar, ville 20.000 i månaden bli vel mykje. På bakgrunn av at lånerentene var på veg oppover, at ein venta nye renteauker frå Norges Bank, og at nokon få ekspertar begynte å antyde at leigemarknaden kunne bli kjølt kraftig ned, tok han kontakt med Gurine. Han sa til henne at han som eigedomsmeklar rekna med at marknaden for utleige truleg ville snu. Han sa likevel ikkje noko til Gurine om at det berre var nokon få ekspertar som trudde dette, dei aller fleste andre ekspertane trudde på fortsatt prisauke i denne marknaden. Sjølv rekna Petter det som sannsynleg at leigemarknaden i Bergen sentrum fortsatt ville ha ein eksplosiv vekst, men det sa han ikkje til Gurine eller til nokon andre i Bergen.
Petter tok deretter kontakt med Bergens Tidende. Avisa var stolt over at ein landskjent eigedomsmeklar ville la seg intervjue om marknaden i Bergen. Petter sa i intervjuet at ”risikoen var stigande for at prisane for utleige i Bergen truleg kunne falle utover i 2007”. Han antyda at ”I verste fall kunne leigenivået bli nærare halvert i høve til marknaden sommaren 2006”.
Gurine var over 80 år og fysisk skrøpeleg, men psykisk ved sine fulle fem. Ho hadde ingen røynsle med utleige, men ville no leige ut fordi ho skulle på aldersheim. Ho vart imponert over Petter sine talegåver og utgreiingane om den ventande utviklinga i leigemarknaden, og ho las intervjuet med Petter i Bergens Tidende med stor interesse.
Gurine tok så ny kontakt med Petter Kirkenær. Ho tilbydde husvære til kr. 12.000 pr. månad. Petter aksepterte pristilbodet med det same. Petter inngikk ein femårig leigeavtale med henne den 10. august 2006, og dottera flytta straks inn.
Like etter at Martine flytta inn, sendte Petter eit brev til Gurine. Han skreiv i brevet at Martine på grunn av langvarige psykiske problem hadde eit sterkt behov for ei stabil ramme rundt livet sitt. Som vedlegg til brevet til Gurine sendte Petter kopi av ei legeerklæring som gjorde greie for Martine sine psykiske problem.
Då Gurine sine born fekk høyre at ho hadde leigt ut til berre 12.000 i månaden, vart dei rasande. Mora let seg overtyde om at ho var lurt av mannen frå Bærum med talegåvene. Gurine gjekk til advokat Peder Ås. På vegne av Gurine kravde advokat Ås i brev av 10. november 2006 til Petter at avtalen var ugyldig, og at Martine difor straks måtte flytte ut. Petter hadde ikkje fortalt at det berre var eit fåtal andre ekspertar som trudde at utviklinga i leigemarknaden ville falle. Advokat Ås synte også til at Petter hadde uttala seg til Bergens Tidende som ledd i eit snedig opplegg for å påverke Gurine. Advokaten meinte at Petter var både svikaktig og uredeleg.
For det tilfellet at kravet om ugyldigheit ikkje førte fram, meinte advokat Peder Ås på vegne av Gurine at den avtalte leiga på 12.000 var urimeleg lav, og at avtalen difor måtte setjast til side. Skulle Gurine ikkje vinne fram med tilsidesetting på dette grunnlaget, kravde advokaten på hennar vegne at leigeavtalen måtte endrast, for eksempel slik at leigeprisen vart heva til 20.000 pr. månad. Advokat Peder Ås hadde vore i kontakt med ei rekkje takstmenn som alle meinte at marknadsleiga ville vere på ca 20.000. Peder Ås synte til at i perioda etter at avtalen vart inngått – frå august til november – hadde leigemarknaden fortsatt vore i sterk vekst, at Norges Bank no hadde sagt at renta skulle hevast i små og ikkje hyppige skritt, og at det no var ei unison oppfatning mellom ekspertane på leigemarknaden om at prisane framleis ville stige sterkt. Advokat Ås framheva at med den femårige leigeavtalen Petter og Gurine hadde inngått, ville den lave prisen på 12.000 over tid innebere eit uforholdsmessig inntektstap for alderspensjonisten Gurine.
Petter avviste alle krav. Han synte til at avisene ofte inneheldt spådomar og ekspert-tips om bustad- og leigemarknaden. Petter sa også at han opplevde svært stor pågang frå media om å uttale seg, og at han i intervjuet med Bergens Tidende ikkje hadde sagt noko oppsiktsvekkjande. Han viste til at ho hadde fått ein takst på 20.000, og då var det hennar problem at ho valgte å leige ut til under takst.
Petter meinte også at sosiale omsyn tilsa at på leigemarknaden var det leigetakarane og ikkje utleigarane som måtte beskyttast, og at dette måtte ha vekt i saka. Han sa også at ugyldigheit eller tilsidesetting av leigeavtalen ville verte ei stor påkjenning for Martine. Ho kunne på grunn av sine psykiske problem bryte saman når som helst dersom ho ikkje fekk bu på same staden. Advokat Peder Ås meinte at Martine sine psykiske problem ville vere irrelevante i tvisten mellom Petter og Gurine.
Er leigeavtalen ugyldig på grunn av svik?
Under føresetnad av nei på spørsmål 1: Er leigeavtalen ugyldig fordi Petter har vore uredeleg?
Under føresetnad av nei på både spørsmål 1 og 2: Får Gurine medhald i kravet om at leigeavtalen må setjast til side fordi den er urimeleg?
Under føresetnad av nei på spørsmåla 1,2 og 3: Får Gurine medhald i at leigeavtalen må endrast?
II
Ole Olsen frå Bergen er 19 år gamal. Han er ein sjølvlært kapasitet når det gjeld å utvikle programvare for PC. Skuleflink har Ole aldri vore, og han har inga røynsle med større økonomiske transaksjonar.
Ole har utvikla eit datasystem for registrering av store datamengder knytt til alt ein arrangør av skirenn må ha oversikt over, m.a. tidtaking, oppsett av resultatlister etc. Norges Skiforbund fekk kjennskap til dette, og vart imponert. Ingen norsk arrangør av skirenn har eit så avansert PC-basert system som det Ole har utvikla.
Norges Skiforbund tok den 2. april 2007 kontakt på elektronisk post med Ole, og spurte om han ville selje rettane til programmet til Skiforbundet. Etter å ha rådført seg med mor si – forretningsadvokat Alfine Olsen – svarte Ole på e- post same dag at ”ja, det kan vi snakke om, men det blir ikkje billig, dykk må nok ut med over 2 millionar”. Seinare same dag – 2. april – sendte Ole ein ny e- post til forbundet, der han skreiv at ”kommer vi rundt 2,2 vil det vel ordne seg, men betaling må skje om ganske kort tid”. Han skreiv også i denne e-posten at ”eg har mor mi advokat Alfine Olsen i ryggen”.
Så kom påska, og Skiforbundet tok ny kontakt med Ole pr. elektronisk post den 10. april. Forbundet skreiv: ”Vi betalar 2,2 millionar for kjøp av programmet, og vi legg til grunn at avtale er inngått dersom vi ikkje har høyrt noko innan 11. april kl. 16.00. Betaling skjer den 13. april”. Ole og mora var samde om at Ole burde freiste å forhandle prisen vidare oppover. Ole svara difor ikkje innan fristen. Ole og mora rekna med at forbundet ville kome med eit nytt utspel. Stor var difor overraskinga då forbundet den 13. april kontakta Ole, og hevda at avtale no var inngått til pris 2,2 millionar.
Advokat Alfine Olsen hevda på vegne av son sin at avtale ikkje var inngått. Skiforbundet hadde teke initiativ til å kjøpe programmet, forbundet var den profesjonelle parten, og Ole hadde korkje sagt eller gjort noko som gjorde at Ole vart bunden.
Skiforbundet sin advokat Bjørg Maritsen synte til at Ole hadde hatt løpande kontakt med mor si advokat Alfine Olsen. Fordi mora er advokat, meinte Bjørg at Ole hadde hatt profesjonell hjelp. Advokat Maritsen hevda også at einkvar profesjonell part som ikkje svarar på ei slik melding som Ole mottok 10. april sjølv måtte ta følgjene av dette, særleg i lys av at det Ole hadde skrive til forbundet den 2. april. Advokat Maritsen understreka at kravet frå Ole før påske om pris og betalingstid vart innfridd i den e-posten skiforbundet sendte den 10. april. På vegne av skiforbudet haldt ho fast ved at avtale var inngått med det innhaldet som e-posten av 10. april hadde.
Er avtale mellom Ole og Skiforbundet inngått med det innhaldet som Skiforbundets e-post av 10. april hadde?
Alle fem spørsmål skal drøftast og avgjerast.
|
Sist oppdatert 11. oktober 2007 av TEG Kommentarer til denne siden. |