UiB : Juridisk
Fakultet : Studier
: eksamen
: oppgaver
1. avdeling
Sensorveiledning
UNIVERSITETET I BERGEN
CAND. JUR. EKSAMEN
FØRSTE AVDELING -VÅREN 1997
Praktisk oppgave - onsdag 4. juni 1997 kl. 09.00 til 16.00.
Drøft og avgjør spørsmålene i
det følgende (spørsmål nr 1 til 7 skal drøftes
og avgjøres ut fra reglene i forvaltningsloven):
Eiendomsselskapet AS har til formål å eie og leie
ut fast eiendom. Selskapets virkomhet er inndelt i to forretningsområder:
Utleie til kontorformål og utleie til underholdningsformål
(puber, restauranter, diskoteker o.l.). I 1990 kjøpte Eiendomsselskapet
AS en tre etasjers bygård i Storesund Sentrum, med adresse
Torget 1 A. Eiendommen, som var oppført i 1960, var et
rent kontorbygg. Senhøstes l 996 kom Eiendomsselskapet
AS opp i betydelige økonomiske vansker. Styret besluttet
at en rekke eiendommer rundt omkring i landet skulle selges for
å styrke selskapets likviditet. Eiendommen i Storesund,
som sto tom på denne tiden, ble besluttet solgt.
Peder Ås hadde i en årrekke drevet en restaurant
i Storesund sentrum. Han hadde i lengre tid arbeidet med planer
om å etablere et restauranthus i Storesund med diskotek,
spisested, bar og pub under ett og samme tak. Få dager etter
at Eiendomsselskapet AS hadde annonsert Torget 1 A for salg, tok
Peder kontakt med selskapets direktør, Lars Holm. Peder
og Lars foretok i fellesskap en befaring av Torget 1 A, og Peder
la fram sine planer om bygging av et restauranthus i gården.
Lars Holm mente at planene var "interessante" og at
et slikt prosjokt trolig "kunne bli meget lønnsomt".
Etter en hard forhandlingsrunde ble partene enige om at Peder
skulle kjøpe eiendommen for kr 5.000.000,-. Kjøpesummen
ble betalt og eiendommen overtatt den 10. januar 1997.
Å bygge et restauranthus i de gamle kontorlokalene forutsatte
en full hovedombygging, og Peder søkte den 13. februar
1997 om byggetillatelse, jf. plan- og bygningsloven av 14. juni
1985 nr 77 § 93 første ledd bokstav (b) og §
87 nr 2 bokstav (a). I søknaden var det oppgitt at første
etasje skulle huse en folkelig italiensk spiserestaurant, annen
etasje skulle inneholde en pub og en bar, mens tredje etasje skulle
innredes til et diskotek med plass til 300 gjester.
Restauranthuset skulle ha navnet "Texas". I et særskilt
vedlegg til søknaden hevdet Peder at bygningsrådets
leder, Ole Vold, var inhabil i sakens anledning. Peder viste til
at Ole Vold eide Bondeheimen avholdskafe som lå femti meter
unna Torget 1 A. Ole Vold awiste inhabilitetsinnsigelsen. Han
viste bl.a. til at Bondeheimen avholdskafe bare serverte vanlig
norsk husmannskost, og at det allerede fantes flere andre spisesteder
i Storesund sentrum.
|
Spørsmål |
nr 1: |
Var Ole Vold inhabil? |
Bygningsrådet i Storesund innvilget den 28. februar 1997
søknaden om byggetillatelse, og byggearbeidene tok til
straks.
Peder søkte den 14. januar 1997 om kommunal skjenkebevilling
for øl, vin og brennevin i restauranthuset, jf. alkoholloven
av 2. juni 1989 nr 27 § 4-1. Som ledd i saksforberedelsen
innhentet kommunen uttalelse fra politiet og den kommunale sosialtjenesten,
jf. alkoholloven § 1-7 første ledd annet punktum.
Begge de to instansene gav uttrykk for at søknaden om skjenkebevilling
burde avslås. Politiet begrunnet sitt syn med at "nye
skjenkesteder erfaringsmessig fører til mer uro og bråk
på kveldstid", mens sosialtjenesten viste til at "alkoholbruk
har store skadevirkninger". Uttalelsene fra politiet og sosialtjenesten
ble ikke oversendt Peder Ås.
|
Spørsmål |
nr 2: |
Var det en saksbehandlingsfeil ikke å sende Peder Ås
kopi av de to uttalelsene? |
Administrasjonen foreslo i sin innstilling til kommunestyret at
søknaden om skjenkebevilling ble avslått av alkoholpolitiske
grunner. Etter en opphisset debatt i kommunestyret, ble søknaden
likevel innvilget - med knapt flertall. Få dager senere
ble vedtaket om å tildele Peder Ås skjenkebevilling
pålclaget av både Velforeningen for Storesund sentrum
og av Hans Tastad. Velforeningen, som organiserte de fleste husstandene
i Storesund sentrum, mente at vedtaket burde omgjøres fordi
skjenkingen ville føre til ytterligere fyll og spetakkel
i sentrumsområdet. Hans Tastad, som bodde i eiendommen Torget
1 B, ville bli nærmeste nabo til Texas. Han begrunnet sin
klage med de ulemper (støy, slagsmål o.s.v.) som
ville følge av storstilt skjenking i nabohuset. Rådmannen
sendte straks svarbrev til både velforeningen og Tastad.
I brevet ble det vist til at bevillingsvedtaket var truffet av
kommunestyret, og at slike vedtak ikke kunne påklages av
hensyn til det kommunale selvstyret. Dessuten viste rådmannen
til at de to heller ikke hadde klagerett etter reglene i forvaltningsloven.
|
Spørsmål |
nr 3: |
Kan kommunestyrets vedtak om å tildele skjenkebevilling
påklages? |
|
Spørsmål |
nr 4: |
Dersom vedtaket kan påklages:
a) Har Velforeningen klagerett?
b) Har Hans Tastad klagerett? |
Restauranthuset Texas åpnet 1. april 1997. Stedet ble i
løpet av kort tid meget populært. Den kommunale skjenkekontrolløren,
Sigurd Snusen, foretok kontroll i restauranthuset lørdag
19. april 1997, jf. alkoholloven § 1-9. Snusen observerte
under sitt besøk en rekke forhold som han mente var i strid
med alkoholloven, bl.a skjenking av overstadig berusede gjester,
skjenking av mindreårige og skjenking lenge etter stengetid
kl 01.00. Snusen skrev mandag 21. april rapport til sin overordnede,
rådmannen i Storesund. I rapporten beskrev han sine observasjoner,
og anbefalte inndragning av skjenkebevillingen, jf. alkoholloven
§ 1-8. Rådmannen var enig med Sigurd Snusen i at skjenkingen
var helt ute av kontroll i restauranthuset, og at tiltak måtte
iverksettes så snart som råd. Rådmannen varslet
samme dag Peder pr. telefon om at bevillingen ville bli foreslått
inndratt i neste kommunestyremøte, fredag 25. april. Rådmannen
opplyste videre at Peder hadde tre dager på seg til å
komme med en uttalelse i sakens anledning. Peder ble meget oppbrakt
over dette. Han krevde for det første innsyn i rapporten
fra Sigurd Snusen. Rådmannen motsatte seg dette med den
begrunnelse at rapporten var et internt dokument. Videre krevde
Peder å få tilsendt skriftlig varsel, med en uttalefrist
på rninst 14 dager. Rådmannen viste til at saken var
så alvorlig og presserende at telefonisk varsel - med en
uttalefrist på tre dager - fikk holde.
|
Spørsmål |
nr 5: |
Har Peder Ås krav på innsyn i hele eller deler av
rapporten fra Sigurd Snusen? |
|
Spørsmål |
nr 6: |
Har Peder Ås krav på skriftlig varsel om at bevillingen
vil bli foreslått inndratt? |
|
Spørsmål |
nr 7: |
Er uttalefristen på tre dager i samsvar med lovens krav? |
Onsdag 23. april gjennomførte brannsjefen i Storesund brannteknisk
inspeksjon (brannsyn) i Texas, jf. brannvernloven av 5. juni 1987
nr 26 § 23 første ledd, jf. § 22 (a). Det viste
seg å være en rekke branntekniske feil og mangler
ved bygningen. Peder fikk pålegg om å bygge tre nye
rømrningsveier, og dessuten innstallere et overrislingsanlegg.
Disse utbedringene ville koste kr. 800.000,-. Videre ble det påpekt
at gulvet i tredje etasje ikke var dimensjonert for å tåle
vekten av mer enn 150 mennesker. Peder fikk derfor forbud mot
å slippe inn mer enn 150 personer i denne etasjen. Det ville
koste kr 300.000,- å styrke gulvet slik at det tålte
vekten av 300 personer.
Peder Ås innså at brannsjefens pålegg var i
samsvar med lovgivningen, og at påleggene måtte gjennomføres.
Han tok i slutten av april kontakt med Eiendomsselskapet AS, og
hevdet at eiendommen hadde en mangel. Peder viste til at eiendommen
ikke kunne brukes til hans formål med kjøpet. Det
fulgte etter hans oppfatning av avhendingsloven av 3. juli 1992
nr 93 § 3-2 første ledd bokstav (b) at eiendommen
hadde en mangel. Peder påberopte seg også avhendingsloven
§ 3-7. Eiendomsselskapet AS kjente til hans planer med eiendommen,
og selskapet hadde etter Peders mening plikt til å opplyse
om at planene bare kunne realiseres dersom han gjennomførte
kostbare ombyggingsarbeider i eiendommen.
Eiendornsselskapet AS hevdet at Peder Ås ikke kunne fremme
noe krav mot selskapet fordi eiendommen var mangelfri på
tidspunktet for risikoens overgang den 10. januar 1997, jf. avhendingsloven
§ 2-4 (2) første punktum og § 3-1 (2). Påleggene
fra brannvesenet var en følge av Peders bruk av eiendommen.
Bruksendringen fra kontorbygg til restauranthus medførte
at bygningen kom inn under strengere brannsikringsregler enn tidligere.
Eiendomsselskapet AS viste til at det ble avholdt brannsyn i eiendommen
senhøstes 1996, og at brannvesenet den gang fant eiendommen
"brannfaglig fullt tilfredsstillende". Så langt
det gjaldt reglene i avhendingsloven § 3-2 annet ledd bokstav
(b) og § 3-7 viste Eiendomsselskapet AS bl.a. til at Peder
Ås selv var fagmann innenfor restaurantnæringen, og
at han selv var nærmest til å bære risikoen
for egne feilvurderinger.
|
Spørsmål |
nr 8: |
Har eiendommen en mangel? |
Partene var enige om at dersom det forelå en mangel ved
eiendommen, skulle prisavslaget settes til rettekostnadene, kr
1.100.000,-, jf. avhendingsloven § 4-12 (2). Partene var
også enige om at tapet som følge av redusert drift
i diskoteket ville beløpe seg til kr 30.000,- pr måned
i tiden fram til gulvet var forsterket. Eiendomsselskapet AS mente
imidlertid at dette tapet ikke kunne kreves dekket fordi det ikke
forelå tilstrekkelig ansvarsgrunnlag.
|
Spørsmål |
nr 9: |
Har Peder Ås krav på erstatning for tap oppstått
som følge av redusert drift i diskoteket? |
