Sist oppdatert 17. november 2003 av UK
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 3. studieår : JUS131
Oppgaven er tilgjengelig på bokmål og nynorsk
Ekteparet Peder og Marte Ås kjøpte våren 2002 et enderekkehus i Bergen av ekteparet Lars og Lise Holm. Peder Ås var bygningsingeniør av yrke. Huset var bygget i 1968, og i følge opplysninger i eiendomsprospektet utarbeidet av selgerne selv, var boligen ”velholdt og delvis modernisert de senere år”. Det var ingen takst eller tilstandsrapport vedlagt prospektet. Prisantydningen på kr. 1.500.000,- var kun basert på en eiendomsmeglers anslag. Ekteparet Holm, som hadde bodd i rekkehuset siden 1985, ville ordne med salget selv ettersom de mente meglerne tok seg altfor godt betalt for å selge en slik eiendom. Etter en heftig budkamp fikk ekteparet Ås tilslaget etter høyeste bud på kr. 1.780.000,-. I kjøpekontrakten, som Lars Holm hadde utarbeidet selv, var det kun bestemmelser om kjøpesum og overtakelse, samt en følgende avsluttende klausul: ”For øvrig gjelder reglene i lov av om avhending av fast eigedom”.
Visningen forut for budkampen forløp helt normalt. Både Lars og Lise Holm var til stede, men sa ikke stort. Peder og Marte Ås likte huset godt. Marte la imidlertid under visningen merke til en sterk parfymelukt i huset, og antok at denne stammet fra Lise Holm, som var ”typen” til å overdrive parfymebruken. I tillegg luktet det litt oljemaling i de fleste rommene, og dette var i følge Lars Holm fordi han nettopp hadde malt listverkene der. Også ved innflyttingen hang lukten av parfymen og oljemalingen litt igjen. Dette brydde ikke ekteparet Ås seg om.
Utover høsten 2002 ble det svært kaldt ute og regnet øste ned, langt utover det normale for årstiden. Ekteparet Ås varmet godt opp inne i rekkehuset. Etter hvert som parfyme- og oljemalingslukten forsvant, i slutten av oktober 2002, merket de en stram mugglukt i hele boligen. Denne ble etter hvert uutholdelig for ekteparet Ås, som så seg nødt til å leie en liten leilighet i nabolaget slik at de midlertidig kunne bo der. Særlig Marte Ås, som hadde en svak helse og var svært ømfintlig for alle mulige infeksjoner, torde inntil videre ikke bo i rekkehuset.
Fagfolk ble tilkalt for å utrede årsaken til mugglukten. Disse inspiserte rekkehuset, og konkluderte med at lukten skyldtes at fuktighet i blindkjelleren (hvor man ikke kan stå oppreist) under huset nylig hadde kommet til og reaktivert eldre sopp og råteskader i bjelkelaget og bunnsvillen (bjelken i bunn av husets ramme, oppå grunnmuren). Fukten var både forårsaket av kondens i taket på blindkjelleren og innsig av vann gjennom veggene i blindkjelleren. Kondensen var kommet de siste par månedene, både som følge av temperaturforskjellen mellom den varme boligen over blindkjelleren og kulden som kom nedenifra, og fordi ventileringen i blindkjelleren ikke var god nok. Innsiget av vann i veggene hadde pågått et års tid, og skyldtes at dreneringen rundt rekkehuset fra 1968 begynte å svikte. Fagfolkene anslo utbedringen av sopp- og råteskadene til å koste kr. 45.000,-. Men dersom ikke dreneringen rundt rekkehuset ble utbedret, ville det oppstå nye sopp- og råteskader. Ny drenering ville koste kr. 110.000,-.
Peder og Marte Ås tilskrev Lars og Lise Holm med primært krav om å få heve huskjøpet. Subsidiært krevde ekteparet Ås et prisavslag på kr. 200.000. Dette begrunnet de med at prisavslaget måtte tilsvare reparasjonskostnadene, samt et påslag med tanke på fremtidige påregnelige kostnader med å holde luktproblemene i sjakk. I tillegg til heving eller prisavslag krevde de erstatning for utgifter de pådro seg ved å leie en leilighet i nabolaget.
Ekteparet Holm avviste alle kravene. Først og fremst mente de at det ikke forelå noen mangel de heftet for. De hadde selv aldri kjent noen mugglukt, men innrømmet at dette kunne skyldes Lises parfymebruk. Naboen i rekkehuset ved siden av hadde dog rett før de solgte rekkehuset klaget over mugglukt i sin egen bolig, og han hadde antydet overfor dem at blindkjellere ofte kunne være utsatt for muggangrep eller lignende. Denne naboen klaget imidlertid støtt og stadig over et eller annet, så ekteparet Holm hadde ikke heftet seg noe særlig ved dette. De eldre sopp- og råteskadene var gamle, men fagfolk hadde uttalt til dem i 1989 at disse ikke utviklet seg videre så lenge det ikke kom fuktighet til, og skadene var ifølge fagfolkene derfor ikke noe å bry seg med. Kondensen nå i 2002 var oppstått etter at Ås overtok boligen, og således noe selgerne ikke kunne ha risikoen for. At dreneringen rundt huset sviktet var noe man måtte regne med, alderen tatt i betraktning. Dessuten hadde Peder Ås kikket inn i blindkjelleren på visningen. Hadde han tatt med seg en kraftig lommelykt og krøpet inn der, ville han oppdaget at det seg noe vann inn i veggene.
Skulle man likevel komme til at forholdene utgjorde en mangel, kunne disse ikke være så alvorlige at de gav grunnlag for et hevingskrav. Hva gjaldt behovet for å leie en leilighet mente de at ekteparet Ås heller burde kjøpt et par sprayflasker med luktfjerner og blitt boende. At Marte Ås var særlig ømfintlig og engstelig kunne ikke de som selgere av rekkehuset belastes for. Ekteparet Holm protesterte også på kravet om prisavslag. For det første kunne man ikke ”ta høyde for” mulige fremtidige reparasjonskostnader ved utmålingen av dette. For det andre mente de prisen på drenering rundt huset var alt for høy. De kjente til entreprenører som kunne gjøre slikt arbeid for halve prisen. At disse kanskje ikke hadde faglig autorisasjon betydde ikke noe for en såpass enkel jobb som denne. Dessuten ville en helt ny drenering føre til en standardøkning på eiendommen som det måtte gjøres fradrag for i prisavslaget.
Ekteparet Ås fastholdt kravene. Hva gjaldt visningen hadde Peder bare så vidt kikket inn i luken til blindkjelleren, men konstatert at der var det helt mørkt, og således ingenting å få øye på. Man kunne ikke kreve at han skulle ha med seg en lommelykt når selve visningen ble holdt midt på lyse dagen, selv om det i eiendomsprospektet var opplyst at huset hadde en blindkjeller.
***
Om dette skal det skrives en betenkning, hvor så vel de prinsipale som de subsidiære spørsmål skal drøftes og avgjøres.
Ekteparet Peder og Marte Ås kjøpte våren 2002 eit enderekkjehus i Bergen av ekteparet Lars og Lise Holm. Peder Ås var bygningsingeniør av yrke. Huset var bygd i 1968, og i følgje opplysningar i eigedomsprospektet utarbeida av seljarane sjølve, var bustaden ”velhalden og delvis modernisert dei seinaste åra”. Det var ingen takst eller tilstandsrapport vedlagt prospektet. Prisantydninga på kr. 1.500.000,- var berre basert på ein eigedomsmeklar sitt anslag. Ekteparet Holm, som hadde budd i rekkjehuset sidan 1985, ville ordne med salet sjølve ettersom dei meinte meklarane tok seg altfor godt betalt for å selja ein slik eigedom. Etter ein heftig budkamp fekk ekteparet Ås tilslaget etter høgaste bud på kr. 1.780.000,-. I kjøpekontrakta, som Lars Holm hadde utarbeida sjølv, var det berre føresegner om kjøpesum og overtaking, samt ein følgjande avsluttande klausul: ”Elles gjeld reglane i lov om avhending av fast eigedom”.
Visninga forut for budkampen gjekk føre seg heilt normalt. Både Lars og Lise Holm var til stade, men sa ikkje stort. Peder og Marte Ås likte huset godt. Marte la imidlertid under visninga merke til ein sterk parfymelukt i huset, og gjekk ut frå at denne stamma frå Lise Holm, som var ”typen” til å overdriva parfymebruken. I tillegg lukta det litt oljemaling i dei fleste romma, og dette var i følgje Lars Holm fordi han nettopp hadde malt listverka der. Også ved innflyttinga hang lukten av parfymen og oljemalinga litt igjen. Dette brydde ikkje ekteparet Ås seg om.
Utover hausten 2002 blei det svært kaldt ute og regnet ausa ned, langt utover det normale for årstida. Ekteparet Ås varma godt opp inne i rekkjehuset. Etter kvart som parfyme- og oljemalingslukta forsvann, i slutten av oktober 2002, merka dei ein stram mugglukt i heile bustaden. Denne blei etter kvart uuthaldeleg for ekteparet Ås, som såg seg nøydde til å leige ei lita leilegheit i nabolaget slik at dei mellombels kunne bu der. Særleg Marte Ås, som hadde ei svak helse og var svært ømtolig for alle moglege infeksjonar, torde inntil vidare ikkje bu i rekkjehuset.
Fagfolk blei tilkalla for å utgreie årsaken til mugglukta. Desse inspiserte rekkjehuset, og konkluderte med at lukten skuldast at fukt i blindkjellaren (kor ein ikkje kan stå oppreist) under huset nyleg hadde komme til og reaktivert eldre sopp og råteskadar i bjelkelaget og botnsvillen (bjelken i botn av huset si ramme, oppå grunnmuren). Fukta var både forårsaka av kondens i taket på blindkjellaren og innsig av vatn gjennom veggane i blindkjellaren. Kondensen var kommen dei siste par månadene, både som følgje av temperaturforskjellen mellom den varme bustaden over blindkjellaren og kulda som kom nedanfrå, og fordi ventileringa i blindkjellaren ikkje var god nok. Innsiget av vatn i veggane hadde pågått eit års tid, og skuldast at dreneringa rundt rekkjehuset frå 1968 byrja å svikta. Fagfolka vurderte utbetringa av sopp- og råteskadane til å kosta kr. 45.000,-. Men dersom ikkje dreneringa rundt rekkjehuset blei utbetra, ville det oppstå nye sopp- og råteskadar. Ny drenering ville koste kr. 110.000,-.
Peder og Marte Ås skreiv til Lars og Lise Holm med primært krav om å få heve huskjøpet. Subsidiært kravde ekteparet Ås eit prisavslag på kr. 200.000. Dette grunngav dei med at prisavslaget måtte tilsvara reparasjonskostnadene, samt eit påslag med tanke på framtidige påreknelege kostnader med å halde luktproblema i sjakk. I tillegg til heving eller prisavslag kravde dei skadebot for utgifter dei pådrog seg ved å leige ei leilegheit i nabolaget.
Ekteparet Holm avviste alle krava. Først og fremst meinte dei at det ikkje låg føre nokon mangel dei hefta for. Dei hadde sjølve aldri kjent noko mugglukt, men vedgjekk at dette kunne skuldast Lise sin parfymebruk. Naboen i rekkjehuset ved sida av hadde likevel rett før dei selde rekkjehuset klaga over mugglukt i sin eigen bustad, og han hadde ymta om at blindkjellarar ofte kunne vera utsette for muggåtak eller liknande. Denne naboen klaga imidlertid støtt og stadig over eit eller anna, så ekteparet Holm hadde ikkje hefta seg noko særleg ved dette. Dei eldre sopp- og råteskadane var gamle, men fagfolk hadde uttalt til dei i 1989 at desse ikkje utvikla seg vidare så lenge det ikkje kom fukt til, og skadane var ifølgje fagfolka difor ikkje noko å bry seg med. Kondensen no i 2002 var oppstått etter at Ås overtok bustaden, og såleis noko seljarane ikkje kunne ha risikoen for. At dreneringa rundt huset svikta var noko ein måtte rekna med, når ein tok omsyn til alderen. Dessutan hadde Peder Ås kikka inn i blindkjellaren på visninga. Hadde han teke med seg ei kraftig lommelykt og krope inn der, ville han oppdaga at det seig noko vatn inn i veggane.
Skulle ein likevel komma til at forholda utgjorde ein mangel, kunne desse ikkje vera så alvorlege at dei gav grunnlag for eit krav om heving. Med omsyn til behovet for å leige ei leilegheit meinte dei at ekteparet Ås heller burde kjøpt eit par sprayflasker med luktfjernar og blitt buande. At Marte Ås var særleg ømtolig og engsteleg kunne ikkje dei som seljarar av rekkjehuset belastast for. Ekteparet Holm protesterte også på kravet om prisavslag. For det fyrste kunne ein ikkje ”ta høgde for” moglege framtidige reparasjonskostnader ved utmålinga av dette. For det andre meinte dei prisen på drenering rundt huset var alt for høg. Dei kjente til entreprenørar som kunne gjera slikt arbeid for halve prisen. At desse kanskje ikke hadde fagleg autorisasjon hadde ikkje noko å seia for ein såpass enkel jobb som denne. Dessutan ville ei heilt ny drenering føra til ein standardauke på eigedommen som det måtte gjerast frådrag for i prisavslaget.
Ekteparet Ås fastheldt krava. Med omsyn til visninga hadde Peder berre så vidt kikka inn i luka til blindkjellaren, men konstatert at der var det heilt mørkt, og såleis ingenting å få auge på. Ein kunne ikkje krevja at han skulle ha med seg ei lommelykt når sjølve visninga blei halden midt på lyse dagen, sjølv om det i eigedomsprospektet var opplyst at huset hadde ein blindkjellar.
***
Om dette skal det skrivast ei utgreiing, kor så vel dei prinsipale som
dei subsidiære spørsmåla skal drøftast og avgjerast.
|
Sist oppdatert 17. november 2003 av UK Kommentarer til denne siden. |