Sist oppdatert 10. desember 2004 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : eksamen : 3. studieår : JUS131
Bokmål
Lars Holm la høsten 2003 sin 30 år gamle enebolig i fjellsiden i Bergen ut for salg. Han sparte meglerutgifter og annonserte selv eiendommen i pressen og på nett. Han besørget takst på eiendommen. Salgsprospektet sa lite om husets tilstand, men viste til takstdokumentet. Her var det opplyst at taket på huset burde has under oppsyn, ettersom normal levetid for tak lagt på 1970-tallet som regel var på ca 30 år. Bortsett fra formelle detaljer om eiendommen og enkelte småting, inneholdt taksten ingen negative merknader ut over en standard passus om at eiendommen ”var tilsynelatende velholdt”.
Det var stort fremmøte på visningen en gråværsdag med bergensregn, og så trangt om plassen at Holm nøyde seg med å svare på spørsmål og ellers oppfordre de fremmøtte – blant dem Peder Ås - til selv å danne seg et inntrykk av eiendommen. Alle rom i eiendommen var tilgjengelige. Han fortalte de fremmøtte at disse særlig burde merke seg standarden på badet, der han ”hadde kledd veggene med italienske fliser i øverste prisklasse”, som han uttrykte seg. Noen av de fremmøtte gikk sammen med Ås ned i kjelleren, der Holm hadde et velutstyrt hobbyverksted med all slags verktøy og redskaper for vedlikehold og husreparasjoner. Loftet var også tilgjengelig, men trappen opp dit var bratt og trang, og de fleste – blant dem Ås - lot være å gå opp dit.
Ås fikk etter en tøff budrunde tilslaget på 3,5 millioner kroner, som lå ca 1 mill over det man på denne tid ville betalt for tilsvarende eiendommer andre steder i Bergen. Lars Holms kontraktsutkast ble lagt til grunn. Dette omhandlet partene, eiendommens formalia, overtagelsesdato og pris og ellers ikke noe annet. Eiendommen ble overtatt 1. januar 2004.
Da Ås en vakker vinterdag i februar ville vurdere å innrede loftet, merket han en rar lukt der oppe. Han synes det luktet litt råttent, men tenkte at det sikkert var fordi loftet ikke hadde vært benyttet. Holm hadde nemlig forklart på visningen at han ikke hadde brukt loftet i det hele tatt i de 10 årene han selv hadde bodd i eiendommen. Den eneste gangen han hadde vært der oppe, var en gang på slutten av 1990-tallet, da en stormskade på taket var blitt utbedret av innleide fagfolk. Ås leide håndverkere og skulle starte arbeidene på loftet i april 2004. En regnværsdag – etter en lengre tørkeperiode - kom det for en dag at det dryppet vann ned i hjørnet av loftet. Ås ble varslet og kontaktet øyeblikkelig sin gode venn byggmester Maria Lund, for å få undersøkt taket nærmere. Lund var imidlertid meget opptatt og kunne ikke komme før en måned senere. Ås ringte deretter i første uke i mai til Holm et par ganger, men det var ingen som tok telefonen – og telefonsvareren sa bare at ”jeg kan i øyeblikket ikke ta telefonen, men legg igjen beskjed og jeg tar kontakt”. Ås la igjen beskjed ved å be Holm om å ta kontakt så snart som mulig. Beskjeden sa ikke hva henvendelsen gjaldt.
Da byggmester Lund omsider kom, oppdaget hun med sin bygningstekniske ekspertise raskt hva som var skjedd. Etter stormskaden i 1998 var plattlodd (bøyelig bly som brukes ved overganger ved pipe og takpanner) ikke riktig montert av håndverkeren, og dette hadde medført at det var oppstått en lekkasje ned i loftet. Lekkasjen hadde ført til omfattende råteskader, lett synlig for en bygningskyndig, noe som innebar at ikke bare taket, men også takstolene i gavlen på huset måtte skiftes. Lund sa at firmaet hennes kunne utføre arbeidet for en rimelig penge siden Ås var en venn, og de ble enige om en pris på 150.000 for nødvendige utbedringsarbeider. I dette var nye takpanner ikke medtatt.
Ås gjorde ut over våren nye forsøk på å få Holm i tale over telefon. Men Holm hadde opparbeidet seg ferietid på jobben og var i april reist til Azorene på langtidsferie, så da Ås bare fikk den samme beskjed på telefonsvareren uten å vite hvor Holm var, bestemte han seg for å få arbeidet påbegynt uten å vente.
Samtidig hadde Ås også satt i gang med å ominnrede badet. Han likte ikke de italienske flisene – og ville ha boblebad i stedet for dusj. Da flisene ble tatt ned fra veggen, oppdaget man at det var omfattende fuktskader i veggen bak dusjen. Det viste seg da at Lars Holm, som var en riktig gjør-det-selv mann, hadde slurvet med fugearbeidet på badet, slik at det med tiden hadde trengt inn vann bak flisene på veggen. Fordi Ås allerede hadde leid inn håndverkere til å ordne badet, og han ikke ønsket å vente i ubestemt tid på å få dette gjort, ble arbeidene på badet gjort i løpet av mai før Holm var tilbake i Bergen. De ekstra kostnadene knyttet til utbedring av fuktskadene i veggen på badet beløp seg til kr. 50.000.
Da Holm kom tilbake i slutten av mai 2004 og tok kontakt med Ås i anledning av telefonbeskjeden som var lagt igjen på svareren, ble han presentert et krav på dekning av kostnadene både for takreparasjonen og for arbeidene på badet.
Ås, som hadde fulgt noen kontraktsrettsforelesninger i Bergen og derfor ville greie seg uten advokat, viste til at det ikke var tatt noe ”som den er”-forbehold i kontrakten, og at både lekkasjen i taket og fuktskadene på badet derfor måtte utgjøre en mangel etter avhendingsloven. Ås krevde dekket kr. 150.000 for takreparasjonen og kr. 50.000 for fuktskadene på badet.
Etter dette mottok Ås et brev fra Holms advokat Ronny Vold, der Vold på vegne av Holm avviste et hvert ansvar. For det første hevdet han at det ikke forelå slik reklamasjon som loven krever. Uansett var det ikke tale om mangler som berettiget til økonomiske krav. I et kjøp som dette hadde det ingen betydning at det ikke var tatt noe uttrykkelig ”som den er”-forbehold fordi slikt måtte underforstås. Ås var dessuten gjort oppmerksom på at taket ikke var i særlig god stand, noe han kunne ha konstatert ved å inspisere loftet, hvilket Ås ikke hadde gjort. Det verdiminus som de påberopte forhold representerte var under ingen omstendighet nok til å anta mangel siden Ås hadde betalt for adresse, utsikt og beliggenhet mer enn for eiendommens faktiske tilstand. Under en hver omstendighet var retten til prisavslag og erstatning falt bort som følge av at Holm ikke var gitt anledning til å selv å foreta seg noe med saken. Holm kunne nok ikke ha ordnet reparasjonene rimeligere enn det Ås hadde fått til, men sånn var nå en gang loven, skrev advokat Vold. Advokat Vold skrev videre at norske huseiere ofte sparer håndverkerutgifter ved å gjøre innrednings- og oppussingsarbeider selv. Fuktskadene på badet gikk derfor ikke ut over det en kjøper må være forberedt på. For øvrig hadde Ås ved selvsyn kunnet konstatere at eiendommen var vedlikeholdt etter gjør-det-selv prinsippet. Holm erkjente at taksten kunne vært mer detaljert i det som gjaldt taket på eiendommen, men påpekte at det ikke var gitt direkte uriktige opplysninger. Ås fikk i tilfelle rette sitt krav mot takstmannen og ikke mot Holm.
Ås er din nabo fra
noen år tilbake. Han vil vite hva du mener om saken hans. For å få saken så godt
belyst som mulig, bør du for å hjelpe ham ikke bare gi ham råd om hva han bør
gjøre, men også selv gi ham din mening om de rettslige spørsmålene, både
prinsipale og subsidiære.
|
Sist oppdatert 10. desember 2004 av TEG Kommentarer til denne siden. |