Sist oppdatert 19. november 2001 av TEG
Kommentarer til denne siden.
UiB : Juridisk Fakultet : Studier : eksamen : oppgaver 3. avdeling
Jeg har nå rettet 25 besvarelser. Hovedinntrykket er som ventet i den foreløpige Versjon, og det er ikke behov for omfattende endringer i utkastet. De endringer som er foretatt er markert med understreket tekst.
Begge hovedspørsmålene
i del I knytter seg tit leieforholdet mellom Marte Kirkerud og Peder Aas. Det er
dels spørsmål om det er inngått en avtale om panterett og dels spørsmål om
panteretten har rettsvern.
Problemstillingene
oppstår som følge av at Peder krever realisasjon av innbo etter reglene i
tvangsl. kap. 8 og Marte har flere ulike innsigelser til dette. Det kan tenkes
flere ulike måter å angripe problemstillingene på og hvilken disposisjon
kandidatene velger bør tillegges liten vekt. Kandidatene bør ikke ha vansker
med å finne frem til de aktuelle reglene i kapittel 8, jf oppgaveteksten. Dette
har slått til. De aller fleste har funnet kapittel 8, og ser de krav som
stilles for at noe skal være et særskilt tvangsgrunnlag etter dette kapittel.
Det
er naturlig å ta utgangspunkt i hovedproblemstillingen om tvangssalgsbegjæringen
kan tas til følge, og ta opp Martes innsigelser løpende. Skal retten kunne to
begjæringen til følge, er det et grunnvilkår etter tvangsl. § 8-1 første
ledd at det foreligger et tvangskraftig tvangsgrunnlag.
Martes
prinsipale innsigelse er at det ikke er etablert panterett for det skyldige
husleiebeløp, og at det derfor ikke foreligger noe tvangsgrunnlag.
Det
aktuelle alternativ i dette tilfellet er tvangsl. § 8-2 a hvor det fremgår at
en "avtale om pant som har rettsvern etter panteloven kapittel 3" er
tvangsgrunnlag for realisasjon etter reglene i kapittel 8. Det er flere mulige
grunnlag i denne oppgaven, og kandidatene bør vel knytte noen kommentarer til
alle.
Marte Kirkerud/Lars
Holm og Peder Aas inngikk en avtale om "selvskyldnerkausjon" den 10.
mai 1998. Dette ble gjort som en følge av allerede misligholdte
husleieterminer.
Det
faktum at partene har betegnet avtalen som en selvskyldnerkausjon er av
underordnet interesse. Etter ordlyden er dette en sikkerhetsrett/panterett, jf;
"som sikkerhet for riktig betaling av husleie stilles pant i innbo og løsøre".
Noe annet er at terminologien her er uheldig og vi må regne med at en del
kandidater får unødvendige vansker som følge av dette.
Så
langt det gjelder omfanget kan det muligens hevdes at avtalen bare åpner for
dekning av enkeltterminer, og at det må avgrenses mot mer omfattende utestående
som følge av vedvarende mislighold. Et slikt resonnement blir imidlertid noe
anstrengt i forhold til avtalens ordlyd, og det må helst legges til grunn at
avtalen forutsetter at inventaret skal sikre ethvert utestående husleiebeløp.
Problemet
her ligger imidlertid på et annet plan.
Det
fremgår av faktum at partene aldri har etablert rettsvern for denne
panteavtalen jf pantel. § 3-l, jf § 3-2. Panterett i løsøre får bare
rettsvern ved besittelsesberøvelse, og Marte fortsetter å ha løsøret i sin
besittelse.
Videre
fremstår det som åpenbart at partene aldri har tenkt å etablere rettsvern for
panteretten. Marie skal forutsetningsvis ha inventaret i sin besittelse så
lenge hun bor i huset, og det er ingen opplysninger om at partene har hatt en
fremtidig overlevering i tankene på avtaletidspunktet.
Dette
bør lede kandidatene over i problemstillingen om avtalens gyldighet.
Veldig få kandidater i min bunke har sett dette De fleste begynner med 1999 avtalene og trekker inn 1998 avtalen som et tolkningsmoment. Det blir fort veldig mye 1øsprat om hva partene har ment med den siste avtalen.
Avtalen som ble inngått
10. mai 1998 fremstår som en avtale om underpant i alt innbo og løsøre, og
panteloven inneholder ingen hjemmel for en slik panterett.
Det
er ikke tvilsomt at en panterett som ikke har hjemmel i panteloven vil være
ugyldig også mellom partene, jf pantel. § 1-2 (2). Spørsmålet er ellers
kommentert i Brækhus side 7 og Skoghøy kommentarutgave side 55. Forøvrig vil
det samme følge av pantel. § 1-4. i dette tilfellet (spesialitetsprinsippet).
Etter min oppfatning er det ikke påkrevd å trekke inn spørsmålet om
hvorvidt en panterett som i prinsippet kan skaffes rettsvern er gyldig når
partene har avtalt at rettsvernsetablering ikke skal skje. For at den problemstillingen skulle fått noen relevans i denne
oppgaven måtte det fremgått av avtalen at partene mente å avtale et håndpant.
Nærmere om dette i Skoghøy panteloven med kommentarer side 55 og Andreassen
Factoringpant side 281/282, samt Brækhus side 7 i petitavsnittet.
For de av kandidatene som - feilaktig - legger til grunn at dette er en
avtale som i prinsippet er lovhjemlet (håndpant), og at den derfor er gyldig
mellom partene selv om rettsvern ikke er etablert, blir drøftelsen her mer
sammensatt.
I så fall må man vel legge til grunn at partene har en plikt til å
medvirke til en senere rettsvernsetablering, og at det er dette som skjer ved
besittelsesberøvelsen i 1999. Jeg går ikke nærmere inn på disse spørsmålene
da det etter min oppfatning ikke er materielt korrekt å løse tvisten på dette
grunnlaget. Jeg nevner likevel at det i et slikt tilfelle kan hevdes at det ikke
er avtalen av 1998 som oppnår rettsvern ved besittelsesberøvelse i 1999.
Avtalen i 1999 har andre parter (Holm er ikke part) og også ellers fremstår
den som en selvstendig avtale.
Et annet formelt
grunnlag som forhindrer at namsmannen kan to begjæringen til følge på dette
grunnlaget, er reglene i tvangsl. § 5-2 tredje ledd. Her fremgår at
tvangsgrunnlaget skal vedlegges begjæringen. Panteavtalen av 1998 er ikke
vedlagt, bare 1999 avtalen.
På
denne bakgrunn må det legges til grunn at "selvskyldnerkausjonen" av
10. mai 1998 ikke kan tjene som tvangsgrunnlag.
Jeg er underveis i arbeidet kontaktet av medsensor Sønnik Jørgensen som viser til Arnholms fremstilling vedrørende gyldighet inter partes /rettsvern. Etter panteloven av 1887 var nok utgangspunktet - som påpekt av Jørgensen - noe annerledes enn etter någjeldende pantelov. For en nærmere redegjørelse vises det til Arnholm 3. utg. side 114 if.
Det fremgår av
faktum at Marte utstedte et gjeldsbrev vedrørende husleierestansene den 2. mai
1999.
I
gjeldsbrevet er det blant annet avtalt inndrivelse uten søksmål, men det er
ikke avtalt panterett. Et slikt eksigibelt gjeldsbrev vil være et særskilt
rettsgrunnlag etter tvangsl. Kapittel 7 om utlegg, men det vil ikke være
tvangsgrunnlag for tvangsrealisasjon etter kapittel 8. Heller ikke på dette
grunnlag kan Peder gis medhold.
De fleste kandidater har sett at gjeldsbrevet alene ikke gir grunnlag for et tvangssalg etter kapittel 8.
Marte aksepterer at
det ved denne avtalen ble stiftet panterett i inventaret, men hevder at
panteretten bare sikrer vederlaget for oppbevaring av møblene (5000 kroner).
I
avtalens siste avsnitt vises det til "gjeldsbrev med panterett i innbo og løsøre".
Det er ikke umiddelbart klart hva som menes med dette. Så langt det gjelder
gjeldsbrevet er det i dette ikke inntatt noen klausul om pantsettelse. En slik
bestemmelse gjenfinnes bare i avtalen av 10. mai 1998. Dette kan være egnet til
å komplisere drøftelsene, og vil nok forvirre en del kandidater.
Disse
tolkningsspørsmålene er likevel av mindre interesse, og det skyldes den øvrige
tekst i siste avsnitt, jf "Gjeldsbrev med panterett står som sikkerhet for
denne avtale". Dette trekker klart i retning av at bare vederlaget
knyttet til oppbevaringsavtalen (5000) er sikret med panterett.
Konsekvensen
av dette må være at Marte får medhold i sin innsigelse om at det ikke er
etablert panterett til sikkerhet for den samlede husleierestanse.
De
av kandidatene som - feilaktig - har falt ned på at 1998 avtalen er gyldig
inter-partes kan argumentere med at henvisningen til den tidligere panteavtalen,
innebærer at partene her har ment å etablere rettsvern også for avtalen av
1998. Som nevnt ovenfor er dette resonnementet neppe holdbart. Det er ingen
klare holdepunkt for at partene mente dette, og i alle tilfelle er ikke partene
i oppbevaringsavtalen de samme som i panteavtalen av 1998.
Som nevnt ovenfor er den min oppfatning at det blir feilslått å vurdere dette spørsmålet i relasjon til avtalen av 1998. Forutsetningen i den videre drøftelse er at avtalen av 2. mai 1999 (oppbevaringsavtalen) gir Peder panterett i innbo/løsøret - enten for 5000 kroner eller for hele det utestående leievederlaget - og spørsmålet er om han har oppnådd rettsvern for denne panteretten.
Dette må vel, bygge
på at det her dreier seg om en inter-partes konflikt, og at rettsvern ikke har
noen betydning for rettsforholdet partene imellom.
I
utgangspunktet er dette en anførsel som kunne ha mye for seg. Registrering av
rettigheter skal som et utgangspunkt ikke ha noen betydning for forholdet mellom
partene, men bare i forhold til konkurrerende omsetningserververe og kreditorer.
Det
er imidlertid helt på det rene at Peder ikke kan gis medhold. Tvangsrealisasjon
etter tvangsl. kapittel 8, forutsetter at panteavtalen har rettsvern etter
reglene i panteloven kapittel 3. Dette fø1ger direkte av ordlyden i § 8-2 a.
Ordlyden i tvangsl §
8-2 a gir liters hjelp ved løsningen av dette spørsmålet. Her er det bare
angitt at panteavtalen må ha rettsvern etter pantelovens kap. 3, men det er
ikke angitt når dette rettsvernet må være etablert.
I
de tilfeller hvor det dreier seg om konkurrerende rettigheter i samme
formuesgode er regelen den at det avgjørende er hvem som har etablert rettsvern
først, og det oppstilles ikke noe krav om at rettsvernet må etableres ved
avtaleinngåelsen. Konsekvensen av en forsinkelse vil i alminnelighet være at
heftelser som blir påheftet senere går foran tidligere rettigheter som ikke
har oppnådd rettsvern, jf for eksempel tingl.l. § 20 jf § 21. For løsøre
vil senere rettigheter som sikres ved besittelsesberøvelse få forrang, jf
pantel. § 3-2.
Det
er ikke noen gode grunner som taler for en annen regulering av disse spørsmål
så langt det gjelder tvangsrealisasjon. I Falkanger m.fl. sin kommentar til
tvangsl. § 8-2 a, på side 374 fremgår det samme. Det er ikke et krav at
rettsvernet må etableres ved stiftelsen eller innen en viss tid. Det avgjørende
er om rettsvernet er etablert innen tvangsdekning begjæres. Marte kan således
ikke få medhold i sin innsigelse om dette.
Det neste
vurderingstema det er naturlig å ta opp er om den aktuelle panteavtale har
rettsvern.
Her
ligger det en liten felle for kandidatene. Oppgaven inviterer til å drøfte spørsmålene
om rettsvern ble etablert ved overgivelsen til Lager AS, men etter min
oppfatning vil dette være en subsidiær problemstilling.
Det
fremgår av faktum at oppbevaringsavtalen ble inngått i. forbindelse med at
Marie fraflyttet eiendommen. Man må i den sammenheng legge til grunn at
bruksretten til huset er oppgitt, og Peder (utleier) har fått rådigheten over
dette. Inventaret har etter faktum blitt stående i huset, og i så fall er det
naturlig å legge til grunn at rettsvernet ble etablert samtidig som avtalen ble
inngått, og at den senere utlevering til lager AS ikke er rettsvernsakten.
Det
sentrale i forhold til rettsvernsetableringen er jo om "pantsetteren ikkje
lenger på selvstendig grunnlag kan rå over pantet" jf. rådsegn 8 side
111. Nærmere om dette i Brækhus side 44, og Andreassen kommentar side 212. Når
husrommet - hvor inventaret befinner seg - er tilbakelevert til utleier er
rettsvernsakten også gjennomført.
Det
synes derfor som ganske klart at rettsvern for panteretten ble etablert i
forbindelse med avtaleinngåelsen, da Marte fraflyttet boligen.
Slik
oppgaveteksten er bygget opp frykter jeg at de færreste kandidater vil se dette
poenget, og at de drøfter spørsmålet ut fra det syn at besittelsesberøvelsen
først skjer ved overleveringen til Lager AS. Jeg knytter derfor enkelte
kommentarer også til dette.
Mine bekymringer her synes å ha slått til. Svært få kandidater ser at denne besittelseberøvelsen kan være tilstrekkelig til rettsvernsetablering.
Dette spørsmålet bør ikke volde kandidatene problemer. Det er ikke tvilsomt at rettsvern kan etableres ved at pantet overleveres til en annen enn panthaver, og det kreves heller ikke at det er pantsetter som forestår overleveringen, jf panteloven § 3-2 (2).
Poenget med dette er
at Marte hevder at Peder ikke hadde rett til å råde over løsøret når dette
ble overlevert til Lager AS, og det første spørsmål blir da om Peders
opptreden er i strid med oppbevaringsavtalen.
Etter
avtalen, kunne møblene oppbevares til 15. mai. Det ble senere inngått en
endringsavtale, og vurderingstema er om Peder har forpliktet seg til å vente
lenger enn til 19. mai, før løsøret overleveres til en utenforstående
tredjemann.
"Over
17. mai" gir ingen eksplisitt veiledning av hvor lenge møblene kan
oppbevares, men sett i sammenheng med Peders utsagn om oppussing og senere salg
vil jeg anta at han så tidlig som 19. mai, ikke var berettiget til å overføre
møblene til Lager AS. Oppgaven gir en del relevante faktaopplysninger her, og
kandidatene bør kunne få til en akseptabel drøfting av dette spørsmålet.
Hvis
kandidatene legger til grunn at Peder med hjemmel i oppbevaringsavtalen var
berettiget til å overføre innboet til Lager AS er løsningen gitt. Det er
ingen rettsstridig overføring, og rettsvern er etablert.
Hvis
kandidatene legger til grunn at Peder hadde forpliktet seg til ikke å overføre
innboet til en tredjemann på et så tidlig tidspunkt som 19. mai., blir neste
vurderingstema om en slik rettsvernsetablering må underkjennes.
Denne
problemstillingen er ikke særlig sentral, men de som har ytret noe om dette er
vel helst av den oppfatning at man ikke kan etablere rettsvern ved slik atferd.
Når dette har vært diskutert i teorien, har det gjerne dreid seg om
rettsstridig etablering av tilbakeholdsrett, for eksempel hotellets beslag i
gjestens bagasje. Dette slår ikke helt til her da situasjonen er slik at Marte
frivillig har latt gjenstandene stå igjen i boligen, og de er dermed i Peders
besittelse. Dette er en problemstilling som ligger i randsonen mellom alminnelig
panterett og tilbakeholdsrett, og fremstår som forholdsvis
komplisert. Se nærmere om dette i Brækhus side 512 if.
Vi
bør vel neppe vente dyptpløyende drøftelser her, men de som får til noe bør
definitivt premieres.
Forholdsvis mange kandidater ser problemet med en rettsstridig etablering i den forstand at de drøfter om Peder var berettiget til å fjerne møblene den 18. mai. Det som imidlertid få kandidater tar opp er hvilken konsekvens en slik eventuell rettsstridig opptreden skal ha. Drøftelsene blir derfor ganske så ufullstendige.
Dette er et forhold
som Marte ikke utrykkelig påberoper, men faktum inviterer til en drøftelse.
Det fremgår at Marte ved å henvende seg til Lager AS -fikk utlevert vesentlige
deler av løsøret. Vurderingstema vil være om dette vil medføre at
rettsvernet bortfaller, enten delvis eller i sin helhet.
Utgangspunktet
i håndpanttilfellene er at det må etableres en effektiv besittelsesberøvelse.
Det er imidlertid klart at rettsvernet ikke nødvendigvis bortfaller selv om det
skulle vise seg at besittelsesberøvelsen objektivt sett ikke har vært 100 %
effektiv. Noe forenklet kan man si at det oppstilles et krav om at panthaver har
gjort det man med rimelighet kan forvente for å sikre seg mot at panthaver
klarer å nyttiggjøre seg pantet.
Disse
spørsmålene er forholdsvis godt behandlet i juridisk teori, og vi må kunne
vente at kandidatene klarer å få en forstandig drøftelse her.
Hvis
pantsetter ved selvtekt skaffer seg besittelsen av pantet er utgangspunktet at
rettsvernet kan bestå i lang tid, så lenge panthaver gjør de nødvendige
trekk for å gjenopprette rettsvernet. Situasjonen i faktum har imidlertid få
fellestrekk med rettsstridig tilegnelse.
Marte
har bedt om å få deler av løsøret utlevert, og dette ønsket er etterkommet
av panthavers representant. Dette må vel sammenliknes med at panthaver selv
hadde utlevert objektene i pantsetters interesse, og da er utgangspunktet at
rettsvernet bortfaller umiddelbart.
Hvis
man legger til grunn at rettsvernet bortfaller blir neste spørsmål hvor
omfattende bortfallet er, eller mer presist, bortfaller rettsvernet i sin helhet
eller er det i behold i de gjenstander som fremdeles er i Lager AS, sin
besittelse. Det er vanskelig å finne rettspraksis som treffer helt, og så
langt det gjelder juridisk teori er problemstillingen gjerne drøftet med
utgangspunkt i at panthaver bare har panterett i ett objekt. I de tilfeller vil
rettsvernet bortfalle ved utleveringen og en senere gjenoppretting vil være
pant for eldre gjeld.
Overført
på vårt tilfelle må dette innebære at panteretten i de utleverte objekter er
tapt.
Så
langt det gjelder de objekter som fremdeles er i panthavers besittelse (hos
Lager ÅS) må vel utgangspunktet helst være at panteretten er i behold. Det
kan imidlertid argumenteres med at det faktum at Marte så lett fikk
gjenstandene utlevert, medfører at besittelsesberøvelsen som sådan ikke er
tilstrekkelig effektiv, og at rettsvern ikke er etablert
overhodet.
Kandidatene
vil kanskje trekke inn forholdet mellom annet
og tredje ledd i § 3-2 og den harmonisering av vilkårene i disse bestemmelsene
som er forsøkt i teorien. Utgangspunktet synes der å være at panthaver har en
plikt til å forvisse seg om at tredjemann forstår at pantsetter ikke
lenger skal ha rett til å råde over objektene.
Mange kandidater ser dette problemet på tross av at det ikke eksplisitt påberopes. Drøftelsene blir imidlertid vage. Få kandidater ser at en slik utlevering kan få betydning for rettsvernet som sådan fordi det ikke var tilstrekkelig effektivt fra starten av.
Under forutsetning av
at det er etablert rettsvern for hele det utestående beløp, og rettsvernet
heller ikke er bortfalt, er vilkårene i § 8-2 a innfridd. Peder har da
tvangsgrunnlag for kravet.
Spørsmålet
som da gjenstår er om dette tvangsgrunnlaget er tvangskraftig, jf. tvangsl. §
8-1. Kravet er forfalt og misligholdt og også de øvrige materielle, personelle
og formelle vilkår synes innfridd.
Det
er mye som tyder på at Peder - uavhengig av de panterettslige spørsmål - her
vil ha en tilbakeholdsrett i løsøret. Det er imidlertid ikke grunnlag i saken
til å ta dette opp all den til en slik tilbakeholdsrett ikke vil danne grunnlag
for Peders krav om tvangsrealisasjon etter kapittel 8.
Oppgavens del I er ikke spesielt krevende. De enkelte hovedproblemstillinger - gyldig avtalt panterett og rettsvern - er klart formulert i oppgaven og kandidatene bør ikke ha vansker med å se hvilke spørsmål som skal drøftes. Terminologien er etter min oppfatning uheldig og begrepet "selvskyldnerkausjon" er jeg redd vil forvirre mange kandidater, og slik skape unødvendige feilsteg. Videre frykter jeg at mange kandidater vil tro at del I i det vesentligste dreier seg om avtaletolkning, og at vi vil få mye løsprat om hva partene mente med de enkelte "pantsettelsesavtalene".
Dette har i stor utstrekning slått til. Det blir veldig mye løs avtaletolkning, og jevnt over synes jeg at prestasjonene på denne delen av oppgaven er svake.
Selv om
hovedproblemstillingene er forholdsvis sentrale må det presiseres at oppgaven
er omfattende. Det betyr at vi etter min oppfatning i liten utstrekning kan
trekke kandidater for manglende dyptpløyende analyser av rettsspørsmålene,
men må i stedet fokusere på de forhold som faktisk er behandlet.
Jeg
antar at en rekke kandidater ikke vil se spørsmålet om gyldighet så langt det
gjelder den første panteavtalen fra 1998 og vi må her være forsiktig slik at
vi ikke trekker dobbelt for "følgefeil". At spørsmålet overses slik
at kandidatene bygger drøftelsen på denne avtalen bør ikke gis for store
negative utslag, all den tid oppgaven like fullt kan løses på en forstandig måte.
Svært mange overser dette, men allikevel er det flere kandidater som klarer seg godt gjennom del 1 på dette området.
Vi må kunne vente en viss kvalitet over drøftelsene av rettsvernspørsmålet, men enkelte av de problemstillinger jeg har tatt opp i veiledningen er nok beregnet på de helt gode laudkandidatene. Etter min mening må man kunne falle ned på et laudabelt nivå, selv om flere av problemstillingene er vagt/tynt behandlet.
Det er ikke tvilsomt at de1 1 har falt kandidatene noe vanskeligere enn hva jeg antok i den foreløpige veiledning. Jeg er vel av den oppfatning at man må kunne få god uttelling på del 1 selv om kandidatene helt overser problemene knyttet til den første panteavtalen og derunder spørsmålet om hva det eventuelt er avtalt panterett for.
Forøvrig er det
flere kandidater som klarer å få til forstandige drøftelser hvor de kobler de
ulike avtalene, og kommer frem til at man ved 1999 avtalen mente å sikre også
det utestående husleiebeløp.
Som
nevnt innledningsvis må vi vel kunne regne med at kandidatene finner
bestemmelsen i tvangsl. § 8-2 a, men vi bør i liten grad hensynta at
kandidatene mangler ved besvarelsene knyttet til andre deler av denne lov som
eventuelt kan/bør tas opp.
Også
denne del av oppgaven inneholder to hovedproblemstillinger. Det er
imidlertid en rekke ulike innsigelser og kandidatene bør ha mer enn
tilstrekkelig stoff å ta opp til drøfting.
Oppgaven
forutsetter her at kandidatene må nytte ukjent lovstoff. Reindriftsloven er
meget perifer i forhold til anbefalt litteratur/læringskrav. På den annen side
kreves det ikke noe ut over at kandidatene klarer å lese en lovtekst, og ser at
lovens § 10 gir den som har reinmerke jf. § 2, også har rett til å oppføre
bygninger på annens grunn, jf § 10 første ledd nr, 1.
Flertallet av kandidatene i min bunke har klart seg greit her, og ikke fått problemer som følge av det noe sære rettsområdet.
Så langt det gjelder det faktiske grunnlag for denne del av oppgaven bygger faktum på en avgjørelse fra Frostating lagmannsrett av 13. juni 2000. Faktum er imidlertid litt annerledes i vår sak.
Dette må bero på en
tolking av overdragelsesavtalen. Ordlyden gir ikke mye hjelp. Man har overført
reinmerker med tilhørende rein og rettigheter. Det må av ordlyden sluttes at
det dreier seg om noe mer enn bare reinen, jf "og rettigheter". Man må
også kunne trekke en negativ slutning, når hytten ikke er nevnt kan det tale
for at den ikke er omfattet.
Hva
som menes med "reinmerke" fremgår ikke eksplisitt av loven, og om så
hadde vært tilfellet ville ikke det vært avgjørende. Spørsmålet er hva
partene mente på avtaletidspunktet.
Kjøpesummen
overstiger klart verdien av dyrene, og det kan trekke i retning av at
overdragelsen også omfattet hytten. På den annen side må man jo også sette
en pris på selve retten til næringsutøvelse. Rettigheten er verd mer enn
dyrene alene.
Det
at erververen har betalt merverdiavgift av hele beløpet, kan trekkes inn i drøftelsene:
Det skal etter merverdiavgiftsloven § 13, jf. § 2 ikke betales merverdiavgift
på omsetning av fast eiendom. Det kan anføres at en slik
avgiftsberegning på hele kjøpesummen trekker i retning av at hytten ikke
omfattes.
Man
kan imidlertid si at avgiftsinnbetalingen for hele kjøpesummen bare innebærer
at man har et refusjonskrav overfor avgiftsmyndighetene, for den del av kjøpesummen
som er relatert til hytten. En annen innfallsvinkel er å si at hytten ikke er
å regne som fast eiendom, men tvert imot som løsøre (jf. liten forankring til
grunn), og derfor er avgiftspliktig. Så langt det gjelder spørsmålet om
hytten skal regnes som løsøre, kommer jeg tilbake til dette senere, i
forbindelse med ekstinksjonsspørsmålet.
Partenes
etterfølgende opptreden er også et tolkningsmoment, og her må man kunne
trekke inn at Ante bodde i hytten i en årrekke etter at salget var gjennomført.
På den annen side har Mattis redegjort for den samiske tradisjon på dette området,
og denne bestrides ikke av kjøperne.
Det
er en rekke moment i faktum som kan trekkes inn i drøftelsene, og det skulle åpne
for at de gode kandidater kan få vist seg frem. Hva kandidatene faller ned på
må her som ellers være av underordnet interesse. Men hvis man finner at
avtalen ikke omfattet hytten, må man selvsagt forutsette at så er tilfellet i
de senere drøftelsene.
De fleste kandidater ser at det er et spørsmål om avtaletolkning her. Det som blir litt av problemet i de enkelte drøftelsene er at så mange av argumentene er angitt i faktum. Det blir lett mye avskrift av oppgaveteksten, uten at kandidatene klarer å få til selvstendig argumentasjon.
Denne anførselen er
kanskje ikke så lett å finne og vi må vel rekne med at en rekke kandidater
ikke ser denne muligheten. Det er også uklart om dette påberopes av Mattis.
Det
faktiske grunnlaget for drøftelsen er den henvendelsen som Mattis gjør til kjøperne
1. mai 1997. Han gir her beskjed om at Ante vil "omgjøre" handelen,
noe kjøperne motsetter seg. Dette kan danne grunnlag for en drøftelse om rett
til omgjøring.
Det
er på det rene at man med basis i en analogisk anvendelse av avtalel. § 39,
har utviklet en lære om en utvidet tilbakekallsadgang for løfter, slik at
disse på visse vilkår kan kalles tilbake etter at de har kommet til
medkontrahentens kunnskap.
Vårt
tilfelle dekkes imidlertid ikke av den tradisjonelle lære. Det vil i dette
tilfelle ikke være snakk om et tilbakekall av et løfte, men om omgjøring
av en avtale. I det hele tatt synes ikke denne ulovfestede lære å ha
noen plass i de tilfeller hvor medkontrahenten har akseptert tilbudet. Skal man
kunne argumentere for en liknende løsning i de tilfellene - altså hvor avtale
er inngått - må det hjemles i avtalel. § 36, jf Hov; avtaleslutning og
ugyldighet side 90 if.
Vurderingene
vil imidlertid bli ganske like uavhengig av om drøftelsene funderes i § 36
eller § 39 annet ledd, all den tid momentene i § 39 kan trekkes inn i den
konkrete helhetsvurdering som skal foretas etter § 36.
Mattis
aksjonerer ca 3 uker etter at avtalen ble inngått, og spørsmålet blir dels om
kjøperne har innrettet seg, og dels om det er sterke grunner for en omgjøring
i dette tilfellet. Brødrene Lorgen har her inngått en festeavtale mod
grunneierne og det er vel ikke særlig tvil om at de til en viss grad har
innrettet seg etter avtalen. Det er ikke nødvendigvis gitt at retten til omgjøring
etter re-integra synspunkter er tapt av den grunn, og vi får se hva kandidatene
eventuelt kommer med.
Få kandidater har sett at det kan være et spørsmål om omgjøring her. Det bør etter min oppfatning ikke trekkes for det all den tid det er uklart om det påberopes. Flere kandidater har imidlertid sett at det korte tidsforløpet kan ha betydning i relasjon til ekstinksjon på ulovfestet grunnlag.
Brødrene Lorgen påberoper seg flere mulige grunnlag for ekstinksjon og kandidatene må derfor først finne et anvendelig hjemmelsgrunnlag.
(a) Prinsipalt påberopes godtroervervsloven som hjemmel for ekstinksjon.
Hvis ekstinksjon på
dette grunnlag skal være aktuelt er grunnforutsetningen at det aktuelle objekt
er å regne som løsøre i godtrolovens forstand. I vårt tilfelle er det
grenseoppgangen mellom løsørebegrepet (rørlig gods) og fast eiendom som er av
interesse. Selve løsøredefinisjonen er ganske stemoderlig behandlet i norsk
rett, og det er lettere å ta utgangspunkt i definisjonen av fast eiendom.
I
praksis og juridisk teori er det gjerne to moment som tillegges vekt når man
skal avgjøre om en bygning er å regne som fast eiendom.
Det
ene er om tilknytningsforholdet til grunnen er ment å være permanent eller
tidsmessig begrenset. Dreier det seg om et objekt som forutsetningsvis skal
fjernes innen kort tid, er det ikke fast eiendom. Det andre momentet som er
vektlagt er i hvilken grad objektet fysisk er forbundet med grunnen, typisk med
grunnmur vann, kloakk m.v.
Anleggsrigger
mv. på en byggeplass kan således falle utenfor definisjonen av fast eiendom
selv om de har de ytre karakteristika av fast eiendom, for eksempel innlagt
vann, kloakk og strøm, fordi de skal fjernes når arbeidene er fullført.
Videre kan en brakke falle utenfor fordi den varige tilknytning til grunnen
mangler, selv om bygget forutsetningsvis ikke skal fjernes fra en eiendom. I den
nærmere grenseoppgang kan også reglene i avhendingsloven § 3-4 være til
hjelp.
I
vårt tilfelle fremgår det av faktum at bygget helt savner noen varig
fundamentering mv., men er bare forankret med noen plankeanordninger. Dette kan
trekke i retning av at hytta ikke skal regnes som fast eiendom. På den annen
side kan beliggenheten - langt inne på vidda - kanskje trekke i retning av at
det stilles mer beskjedne krav til grunnfundamentering.
Hva
kandidatene faller ned på må være av underordnet interesse så lenge de ser
problemstillingen.
Få kandidater klarer seg bra gjennom denne drøftelsen De ser at det kan være et spørsmål om hytta er løsøre, men det vet lite om vilkårene for å karakterisere noe som fast eiendom.
Hvis kandidatene skulle være av den oppfatning at hytta ikke er å regne som fast eiendom, må drøftelsen av ekstinksjonspørsmålet forankres til vilkårene i godtroervervsloven § 1. Så langt det gjelder spørsmålet om de allmenne vilkår for ekstinksjon er til stede her kommer jeg tilbake til det spørsmålet nedenfor.
Det synes her som om
det dreier seg om en dobbeltsuksesjonskonflikt, men det er helt på det rene at
anførselen om å bruke reglene i tinglysningsloven ikke kan føre frem.
Det
kan her vises til Rt 1986 side 1210 på side 1217 (Norske fjellhus) hvor det
heter;
"Jeg anser det klart at vilkårene for godtroerverv etter reglene i tinglysningsloven ikke foreligger. Det er unødvendig å gå inn på hvilken bestemmelse som i tilfelle skulle anvendes. Et grunnvilkår for ekstinktivt erverv i medhold av tinglysningsloven er at rettstiftelsen skriver seg fra den som har grunnbokshjemmel."
Ante Eek hadde ikke grunnbokshjemmel til hytta. Det dreier seg her om bygning på fremmed grunn og det ville ikke vært mulig å tinglyse rettighetene i hytten. Tinglysningslovens regler er derfor ikke anvendelige her.
De aller fleste kandidater ser at tinglysningslovens regler ikke vil kunne føre frem, men svært mange har problemer med å gi en begrunnelse for hvorfor reglene er uanvendelige.
Det neste spørsmålet
som må tas opp til vurdering er om det kan tenkes ekstinksjon på ulovfestet
grunnlag i et tilfelle som dette.
Mattis
sin prinsipale innsigelse her er at det ikke er adgang til å avsi dom om
ekstinksjon når man er utenfor de lovhjemlede tilfeller. Det er helt på det
rene at Mattis ikke kan få medhold i dette. Det er flere rettsavgjørelser fra
høyesterett som forutsetter ekstinksjon på ulovfestet grunnlag, jf ovennevnte
avgjørelse og også Rt 1992 side 352.
Så
langt det gjelder de nærmere vilkår for når ekstinksjon kan skje utenfor de
lovhjemlede tilfeller, har teorien på basis av de to ovennevnte dommer trukket
opp visse retningslinjer.
Det
synes i utgangspunktet som om at det kreves at de alminnelige vilkår for
ekstinksjon må være innfridd - dvs at avhender må være legitimert som rette
eier, erververen må være i aktsom god tro med hensyn til den eldre retten, og
erververen må ha gjennomført en sikringsakt. I tillegg kreves det gjerne at
det må foreligge sterke grunner for å supplere de lovfestede reglene.
Utgangspunktet
for vurderingen må være at lovgiver - ved de eksplisitte lovregler - har
foretatt en vurdering av i hvilke tilfeller rette eier skal kunne miste sin rett
og at man må utvise forsiktighet ved å overprøve disse vurderingene med andre
allmenne ekstinksjonsprinsipp.
Når
vi går over på vår konkrete sak er det naturlig å først ta stilling til om
Ante fremsto som legitimert til å råde
over eiendommen. Ante hadde bodd i hytten frem til 1995 og dette var vel kjent i
bygden. Han hadde hatt kjøperne med på omvisning på hytta, og må vel sies å
være legitimert som eier.
Problemet
er nok om erververne kan sies å ha vært i aktsom god tro med hensyn til de
rette eierforhold.
Den
eneste undersøkelse som kjøperne har foretatt, er at de har "sjekket
litt" hos kommunen og grunneierne. Disse undersøkelsene synes å være
rettet inn mot et annet forhold enn å avdekke eierforholdene til hytta.
Tilleggsinformasjon om at Ante var rett eier kan neppe være nok til at
erververne kan slå seg til ro med dette.
Det
faktum at kjøperne ikke har undersøkt rettighetsregisteret kan ikke tillegges
særlig vekt, i hvert fall ikke når en slik undersøkelse ikke ville fratatt
dem den gode tro. Ante sto fremdeles oppført som rettighetshaver. Nærmere om
dette i Lilleholt; Godtruerverv og kreditorvern side 149 og Falkanger; Tingsrett
side 465.
Kjøperne
burde vel - ut fra selgers navn og omstendighetene forøvrig - forstått at
selger var av samisk opphav. En slutning om at rettighetene til bytta kunne ha
noe å gjøre med reindrift og næring bør ha vært nærliggende. Nærmere
undersøkelser i form av en henvendelse til områdestyrets formann ville medført
at kjøperne ble kjent med de rette eierforhold.
At
innholdet i en rett til reinbeite, og for den del samisk rett og tradisjon, er
ukjent for erververne lemper ikke på aktsomhetskravet, snarere tvert imot. Når
man begir seg inn på et ukjent rettsområde, skjerpes aktsomhetskravet.
Hvilket
resultat kandidatene faller ned på her er av underordnet interesse.
Jevnt over synes jeg at drøftelsene av godtro spørsmålet har vært bra
Som et utgangspunkt må
det antas at man også her må kreve at omsetningserververen gjennomfører en
sikringsakt for at ekstinksjon skal bli aktuelt. Hva slags sikringsakt som er
aktuelt er derimot noe usikkert. Det er etter faktum inngått en leiekontrakt
til grunnen. Hvis man legger til grunn at dette er en festekontrakt - og at
denne også er tinglyst - så er kanskje det tilstrekkelig rettsvernsakt. På
den annen side vil tinglysningen det være knyttet til grunnforholdene, og ikke
til eiendomsforholdet til hytta, i de tilfeller denne er kjøpt av andre enn
grunneier.
Hvis
retten ikke kan tinglyses, for eksempel grunnet reglene i tingl.l. § 12 a blir
det kanskje vanskeligere å avgjøre hva som eventuelt er sikringsakt. Når
kandidatene har lagt til grunn at hytta er fast eiendom - noe som er
forutsetningen for denne drøftelsen – vil besittelse/ibruktagning neppe
representere noen adekvat sikringsakt.
Spørsmålet
fremstår som forholdsvis komplisert, og vi får se hva kandidatene klarer å gjøre
ut av dette.
Selv
om de allmenne vilkår for ekstinksjon er innfridd betyr det ikke at ekstinksjon
skal skje. Det kreves i tillegg "sterke grunner". Dette er vel noe
diskutabelt hvis man for eksempel ser på Sigdaldommen. De sterke grunner ser ut
til der å begrense seg til at pretendentene hadde vært uvitende om
rettighetsforholdene svært lenge. Dommen fremstår mer som et resultat av en
utvidende tolkning av hevdsreglene enn ekstinksjon.
Det
som eventuelt må trekkes inn her er det faktum at Mattis ikke har registrert
sitt erverv, og forøvrig har holdt en svært lav profil. Den manglende
registreringen kan i dette konkrete tilfellet kanskje ikke tillegges særlig
vekt ettersom kjøperne ikke undersøkte registeret.
Et
annet moment - som forøvrig var avgjørende i den dom oppgaven bygger på - var
tidsmomentet Når man i Sigdaldommen bruker den lange tiden som har gått som et
så vidt sentralt moment, må det være greit å trekke inn at situasjonen her
er motsatt. Usikkerheten om eierforholdene kom opp umiddelbart etter avtaleinngåelsen,
og hensynet til det bestående rettsforhold (status quo) veier
ikke særlig tungt.
Faktum
inneholder mye faktiske opplysninger og kandidatene bør ikke ha vansker med å
finne stoff til drøftelsene. Det er grunn til å håpe at de gode kandidater
kan få vist seg her. Så langt det gjelder det nærmere innhold i
ekstinksjonsvilkårene og hva som ellers bør vektlegges vises det til Falkanger
5. utg side 470 if.
Vurdering
Også i denne del av
besvarelsen fremstår det som klart hva som skal tas opp til drøfting, og
kandidatene bør ikke ha vansker med å finne dette. Så langt det gjelder spørsmålet
om omgjøring kan det nok stille seg annerledes.
Ved
avtaletolkningen får kandidatene mye hjelp i faktum, og de bør ikke ha særlige
problemer med å få noe forstandig ut av denne. Også ekstinksjonsspørsmålet
kommer klart frem. Partene påberoper seg godtroloven eksplisitt og kandidatene
bør se linken til løsørebegrepet. Så langt det gjelder spørsmålene om
ekstinksjon på ulovfestet grunnlag, er dette problemstillinger som er godt
dekket i juridisk teori, og de sentrale dommer bør være vel kjent.
Selv
om hovedspørsmålene også i denne del er sentrale må vi ta hensyn til at
oppgaven er omfattende. Det betyr at vi i liten grad bør trekke for særspørsmål
som ikke er drøftet, men i stedet konsentrere oss om i hvilken grad kandidatene
viser kunnskap og oversikt i de problemstillinger som behandles.
Så langt det gjelder retningslinjene for bedømmelsen synes det ikke som om oppgaven har vært spesielt krevende for kandidatene. Hovedinntrykket mitt så langt er at resultatet er bedre enn de foregående år, i hvert fall i den forstand at det er få stryk.
Så langt det gjelder spørsmålet om hva som skal til for å bestå kan det neppe være tilstrekkelig å bare "finne" de fire hovedproblemstillingene. Ingen. av dem fremstår som spesielt perifere slik at man må kunne stryke kandidater som har sett problemene, men som svikter grovt i drøftelsene.
Dette har slått til. Så godt som alle kandidatene finner hovedproblemstillingene. Riktignok ser mange ikke de" finere" spørsmål knyttet til panteavtalens gyldighet og utlevering av løsøret i del 1, og heller ikke omgjøringsspørsmålet i del 2, men det er det liten grunn å trekke for.
All den tid de ulike hovedproblemstillingene er så vidt sentrale betyr det igjen av vi må – i tillegg til å kreve at hovedproblemstillingene er sett - kunne forlange en viss kvalitet over drøftelsene for, å la kandidatene passere laudgrensen. Det man bør lete etter er om kandidatene viser innsikt i og forståelse for hovedlinjene i emnet. Slik sett skulle oppgaven også være egnet til å skille mellom kandidatene. Det betyr igjen at også poengterte og forholdsvis korte besvarelser skal god uttelling, så lenge kandidatene dokumenterer grunnleggende forståelse for emnet, selv om det er drøftelser som er utelatt.
Dette gjelder særlig med hensyn til første spørsmål i den 1. Det er svært mange kandidater som roter det til innledningsvis, og derfor ikke får til noe her. Like fullt kan dette kompenseres med gode drøftelser på de øvrige spørsmål.
|
Sist oppdatert 19. november 2001 av TEG Kommentarer til denne siden. |